樓市止跌回穩？

2026

聯系人：譚逸鳴、謝瑤

摘 要

2026年以來，房地產市場在政策持續發力與市場自身調整的共同作用下，出現了一些積極變化，二手房成交創近年新高、一線城市房價止跌回升、租金回報率逐漸回歸合理區間、全國待售面積增速收斂、4月政治局會議政策共識強化等等，這些變化共同表明本輪調整最陡峭的下行階段或已基本過去。

往后展望，部分指標改善的可持續性仍有待驗證，三四線城市仍面臨去化壓力，房企融資總量依舊承壓，行業整體仍處于筑底期。后續需持續關注二手房熱度能否向新房有效傳導、價格企穩能否從一線向更廣范圍擴散、房企資金端能否持續改善等關鍵變量。

今年以來地產有哪些積極變化？

年初以來，房地產市場出現了一些積極變化，無論是市場成交、房價、租金回報率、商品房庫存等關鍵指標，還是中央政策定調抑或地方政策加碼，均呈現出不同程度的邊際改善跡象，以下從四個維度來進行分析。

（1）市場成交：一線城市迎來“小陽春”，二手房率先回暖

從量的層面來看，2026年初以來，二手房成交持續放量，3-4月修復加速，以往3月“小陽春”后4月往往明顯回落，但今年4月實際成交剔除清明假期因素后與3月基本持平。受“滬七條”提振，上海二手房剛需與改善置換鏈條同步打通，3月二手房成交面積創近5年以來新高，成交套數突破3.1萬套。

從價的層面來看，參考能夠反映全國二手房掛牌價變化的冰山指數，今年以來全國冰山指數的環比跌幅整體收窄。

（2）供給變化：新房供給收縮，商品房庫存出現改善信號

3月全國商品房待售面積時隔51個月首次同比下降，累計庫存得到消化，疊加新房供給持續收縮，釋放出庫存改善的信號，未來需持續觀察商品房銷售和庫存情況，若銷售數據修復、庫存持續下降，或確認房地產行業逐漸脫離被動累庫存階段，供求關系發生扭轉，為地產企穩回升提供支撐。

（3）估值回歸：租金回報率回歸合理水平，租金尚未企穩

從租金回報率看，2026年4月百城租金回報率升至2.4%，接近公積金貸款利率，高于30Y國債收益率，逐漸回歸至合理水平，為市場止跌回穩提供了重要的安全邊際。從租金價格看，2026年1-2月百城住宅平均租金環比回升，3-4月租金環比轉為下跌，但較2025年12月上漲0.4%，租金尚未出現明顯企穩信號，當前租金回報率更多反映房價下跌后的被動抬升，而非由租金的主動上漲驅動，因此租金是否步入企穩回升通道仍需后續數據驗證。

（4）政策定調：從“止跌回穩”到“努力穩定”房地產市場

2026年政府工作報告對房地產工作目標的表述，由2025年政府工作報告的“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，調整為“著力穩定房地產市場”。經過近幾年政策發力與市場出清，行業風險得到初步遏制，市場底部基本確認，陡峭化下行的局面明顯扭轉。4月28日，政治局會議定調“努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新”，將房地產風險防范納入重點領域風險化解范疇，把城市更新上升為穩定市場的核心舉措，與兩會部署形成閉環。

樓市止跌回穩？

考慮到“小陽春”以來地產成交熱度的持續性仍有待觀察，租金價格尚未出現企穩信號，居民收入實質性改善仍需驗證，本輪地產修復節奏的判斷仍需觀察以下關鍵變量：

一是掛牌量走勢，二手房掛牌量體現業主對市場的預期，影響市場供需平衡并傳導至房價。若后續二手房掛牌量企穩或下行，表明業主對市場預期改善，市場消化庫存的能力增強，從以價換量向量價趨穩轉變；若掛牌量顯著上升，但成交量表現低迷，表明市場“以價換量”尚未出現成效，或仍處于尋底階段；若掛牌量明顯上升，且成交量修復，反映需求和有效供給同步修復，但供給回升也會加劇買方和賣方博弈，房價走勢或有所反復。

二是租金價格，當前租金回報率雖已基本回歸合理水平，但更多體現房價下跌之下的被動抬升，租金本身并未企穩，因此需進一步觀察租金價格是否出現改善信號。

三是居民收入改善和預期修復，消費者收入信心指數反映居民對未來收入預期邊際改善，但實質性的收入改善和資產負債表修復等仍需要一定時間。

展望未來地產市場走勢，“小陽春”之后的市場表現將成為驗證地產市場止跌回穩的關鍵窗口期，這一窗口期的量價演變，將主要取決于二手房掛牌量、租金價格、庫存消化、政策落地效果以及居民收入改善等多重因素的合力方向。

若二手房掛牌量企穩或下行，租金價格止跌回穩，庫存壓力持續緩解，收儲等政策落地提供支撐，居民增收計劃成效顯現，市場購房需求有所釋放，那么地產下行趨勢可能逐步收斂，量價保持相對穩定，并逐步進入企穩回升通道。若部分變量（如掛牌量再度沖高、租金持續下跌、收入改善不及預期）出現反向演變，則地產市場磨底時間可能延長。

核心圖表（完整圖表詳見正文）

風險提示：政策不確定性；基本面變化超預期；海外地緣政治風險。

報告目錄

2026年以來，房地產市場在政策持續發力與市場自身調整的共同作用下，出現了一些積極變化，二手房成交創近年新高、一線城市房價止跌回升、租金回報率逐漸回歸合理區間、全國待售面積增速收斂、4月政治局會議政策共識強化等等，這些變化共同表明本輪調整最陡峭的下行階段或已基本過去。

往后展望，部分指標改善的可持續性仍有待驗證，三四線城市仍面臨去化壓力，房企融資總量依舊承壓，行業整體仍處于筑底期。后續需持續關注二手房熱度能否向新房有效傳導、價格企穩能否從一線向更廣范圍擴散、房企資金端能否持續改善等關鍵變量。

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今年以來地產有哪些積極變化？

年初以來，房地產市場出現了一些積極變化，無論是市場成交、房價、租金回報率、商品房庫存等關鍵指標，還是中央政策定調抑或地方政策加碼，均呈現出不同程度的邊際改善跡象，以下從四個維度來進行分析。

1、市場成交：一線城市迎來“小陽春”，二手房率先回暖

2026年3-4月樓市初現“小陽春”跡象，二手房市場表現亮眼，呈現出“量升價穩”的特點，一線城市二手房成交迎來增長。上海3月二手房成交約3.1萬套，創近5年新高；4月網簽量近2.9萬套，創近十年同期最高，同比上漲約22.3%，延續3月份的熱度。北京3月成交近2萬套，創近15個月新高；4月近1.8萬套，創近5年同期新高。

與此同時，新房市場在經歷3月的低位回升后，4月有所回落，修復節奏仍慢于二手房市場。在新房銷售仍有壓力及土地供應“縮量提質”背景下，新房供需仍面臨約束，疊加二手房市場對新房市場的“替代效應”日益明顯，導致新房需求被二手房顯著分流，二者需求可能呈現“蹺蹺板”現象。

（1）二手房：3-4月“小陽春”量升價穩

從量的層面來看，2026年初以來，二手房成交持續放量，3-4月修復加速，以往3月“小陽春”后4月往往明顯回落，但今年4月實際成交剔除清明假期因素后與3月基本持平。截至4月30日當周，20城二手房成交面積回落至252.3萬平方米，同比上漲28%，連續三周實現同比正增長，一線、二線、三線城市分別同比上升34%、30%、11%。

受“滬七條”提振，上海二手房剛需與改善置換鏈條同步打通，3月二手房成交面積創近5年以來新高，成交套數突破3.1萬套。截至4月30日當周，上海二手房成交面積為54.6萬平方米，同比上漲35%，仍強于季節性水平。3月上海二手房成交創歷史新高3.1萬套，環比上漲176%，同比上漲6%；4月網簽量近2.9萬套，創近十年同期最高，同比上漲約22.3%，延續3月份的熱度。除春節假期外，上海二手房月成交套數自2025年11月起持續處于2萬套的榮枯線之上。

從價的層面來看，參考能夠反映全國二手房掛牌價變化的冰山指數，今年以來全國冰山指數走勢有所反復，環比整體跌幅收窄。2025年12月以來，全國冰山指數周環比降幅逐漸收窄，自2025年12月7日環周下跌0.41%，至2026年2月22日環周上漲0.07%，連續兩周實現環比上漲。2月底至3月初，冰山指數重新轉跌，但周環比跌幅在0.25%以內，隨后環比跌幅再度收窄。截至5月3日當周，全國冰山指數為9929，環周下跌0.07%，較去年同期跌幅收窄0.21pct。

一線城市中上海二手房價修復程度最好。截至5月3日，一線城市中北京、上海、廣州、深圳冰山指數環比分別為-0.05%、+0.14%、-0.15%、-0.01%，其中上海連續八周環比正增長，二手房價修復程度最好，呈現階段性止跌回穩特征。

（2）新房：修復節奏偏慢，4月季節性回落

新房市場在經歷3月的低位回升后，4月季節性回落，修復節奏仍慢于二手房市場。進入4月，新房成交面積季節性回落，截至4月30日當周，20城新房成交面積環周上漲2%至225.1萬平方米，連續三周環比正增長，同比上漲4%，整體仍低于歷史同期水平。

分城市能級看，一線城市韌性較強。從成交面積看，年后一線城市新房成交面積逐漸修復，截至4月30日當周，一線、二線、三線城市成交面積同比分別為+12%、-11%、+30%。一線城市中，北京、上海、廣州、深圳同比增速分別為54%、-3%、+16%、-5%，北京和廣州實現同比正增長。從成交套數看，4月一線城市中北京、上海、廣州新房成交套數同比增速分別為+42%、+20%、+34%。

2026年3月全國新房價格跌幅收窄，一線城市領漲。3月70大中城市新房價格指數環比為-0.21%，跌幅連續兩個月收窄；一線城市、二線城市、三線城市新房價格指數環比分別為+0.20%、-0.20%、-0.30%，尤其是一線城市終結了連續10個月的下行態勢。

3月房價上漲城市數量明顯增加，其中新房價格上漲城市有14城（上海、廣州、深圳、大連、杭州、寧波、合肥、青島、銀川、吉林、牡丹江、煙臺、宜昌和惠州），較2月增加4城，其中上海和廣州環比均上漲0.3%，領漲70城新房價格。

2、供給變化：新房供給收縮，商品房庫存出現改善信號

從供給端看，今年3月全國房地產開發投資同比下降11.2%，房地產新開工施工面積同比下降20.3%，房地產竣工面積同比下降25.0%，地產供給端的景氣度仍然下行，新房市場供給持續收縮。

從庫存看，截至2026年3月，全國商品房待售面積為78601萬平方米，同比下降0.1%，為2021年7月以來首次同比下降。其中住宅待售面積為42771萬平方米，同比增長1.4%，較2月減少981萬平方米，庫存壓力有所改善。從住宅廣義庫存面積（住宅累計新開工面積-住宅累計銷售面積）看，截至2026年3月，商品住宅廣義庫存面積為15.27億平方米，同比下降16.38%，較2025年12月下降5.32%。

總體來看，3月全國商品房待售面積時隔51個月首次同比下降，累計庫存得到消化，疊加新房供給持續收縮，釋放出庫存改善的信號，未來需持續觀察商品房銷售和庫存情況，若銷售數據修復、庫存持續下降，或確認房地產行業逐漸脫離被動累庫存階段，供求關系發生扭轉，為地產企穩回升提供支撐。

3、估值回歸：租金回報率回歸合理水平，租金尚未企穩

2026年4月百城租金回報率升至2.4%，接近公積金貸款利率，高于30Y國債收益率，逐漸回歸至合理水平，為房地產市場止跌回穩提供了重要的安全邊際。

從投資價值看，將租金回報率與30年國債到期收益率進行比較，2026年4月二者利差為12BP，較2020年以來的利差均值-77BP和2020年11月的階段性低點-183BP明顯修復。對于長期持有的投資者而言，當前租金回報率高于超長期國債收益率，房地產作為資產的相對吸引力有所回升，疊加房價下跌預期減弱，持有房產的機會成本有所下降。

從居住價值看，4月百城住宅租金回報率逐漸接近2.6%的5年以上住房公積金利率，同時考慮到我國住房持有成本較低，目前租金回報率逐步回歸至合理區間。

從租金價格看，2026年1-2月百城住宅平均租金環比回升，3-4月租金環比轉為下跌，但較2025年12月上漲0.4%。總體而言，租金尚未出現明顯企穩信號，當前租金回報率更多反映房價下跌后的被動抬升，而非由租金的主動上漲驅動，因此租金是否步入企穩回升通道仍需后續數據進一步驗證。

4、政策定調：從“止跌回穩”到“努力穩定”房地產市場

2026年政府工作報告中對房地產工作目標的表述，由2025年政府工作報告的“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，調整為“著力穩定房地產市場”。經過近幾年的政策發力與市場出清，行業風險已得到初步遏制，市場底部基本確認，陡峭化下行的局面明顯扭轉。

4月28日中央政治局會議進一步定調“努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新”，將房地產風險防范納入重點領域風險化解范疇，把城市更新上升為穩定市場的核心舉措，與兩會部署形成閉環。

今年以來，自然資源部、住建部、金融監管總局、財政部等部門密集發聲，2026年房地產市場政策呈現出如下特征：

一是供給側改革深化。3月初，自然資源部發布《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》，其中第十條明確“年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積，且新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發”，有利于穩定長期的供給規模，推動市場更快走向新的供求平衡點。

二是需求側工具創新。除了傳統的降首付、提額度外，今年“收購存量房”和“城市更新”成為亮點。3月5日，政府工作報告指出“控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”。3月17日，財政部強調“落實好專項債券支持收購存量商品房用作保障性住房等政策”，進一步支持收購存量房工作。4月28日，政治局會議強調“扎實推進城市更新”。

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樓市止跌回穩？

1、量的層面：二手房成交放量，持續性有待觀察

結合地產“小陽春”成色和邊際變化來看，當前地產銷售量層面有如下積極信號：

一是“小陽春”以來地產市場成交面積持續修復，其中二手房修復節奏強于新房，接近季節性高位水平，一線城市韌性相對較強。

二是前瞻指標二手房掛牌量整體下行，表明市場供給側壓力或有限。截至4月26日當周，二手房掛牌量環比下跌12.30%，一線、二線、三線、四線城市環比分別為-13.68%、-9.48%、-14.51%、-2.02%，高能級城市下行幅度較大。

總體來看，“小陽春”以來地產市場成交面積持續修復，但需要注意新房市場熱度較弱，4月新房銷售季節性回落，需進一步觀察地產成交量修復的持續性以及二手房掛牌量走勢變化。

2、價的層面：房價跌幅收窄，關注租金價格修復

掛牌價方面，2026年以來二手房掛牌價走勢有所反復，整體跌幅收窄。“小陽春”以來房價邊際回落，3月環比跌幅擴大至1.18%，原因在于2026年掛牌量持續回落，進入3月后掛牌量由跌轉漲，供給增加加劇了市場供需博弈，掛牌價環比再度下跌，出現“以價換量”特征。

租金方面，當前百城租金回報率回歸合理水平，為地產市場止跌回穩形成一定支撐。一季度以來租金觸底反彈，1-2月有所上漲，3-4月小幅下跌，較2025年12月上漲0.4%，租金尚未出現明顯企穩信號，需要后續數據進一步驗證。4月百城租金回報率達2.4%，逐漸接近5年以上公積金貸款利率，目前已高于30Y國債到期收益率，逐漸回歸合理水平，為地產市場止跌回穩形成一定支撐。值得注意的是，當前租金回報率更多體現房價下跌之下的被動抬升，租金本身并未企穩，因此需進一步觀察租金價格是否出現改善信號和修復節奏。

整體來看房價跌幅收窄，供給側壓力相對可控。3月份70城新房價格環比下跌0.2%，跌幅連續兩個月收窄；二手房價格環比下跌0.2%，跌幅連續三個月收窄。

3、宏觀條件：房價收入比下降，居民債務壓力整體可控

居民收入增長速度放緩并非樓市企穩的制約因素，國內主要城市房價收入比呈下降趨勢。

我國居民人均可支配收入增速連續兩年放緩，2025年同比增速為5.0%，但同時期全國二手房價呈下跌趨勢。從房價收入比看，使用二手房平均成交價格*90平米得到房屋總價估值，使用人均可支配收入*戶均人口得到家庭可支配收入，最后將房屋總價除以家庭可支配收入計算得出房價收入比。

2020年以來，我國主要城市房價收入比呈下降趨勢，市場去泡沫，逐步回歸合理定價。2025年一線城市房價收入比在20倍以上，仍處于較高水平；二線城市多數已下降至10倍以下，房價可負擔性強于以往；三線城市房價收入比基本回歸4-6倍區間，處于相對合理水平。

居民債務壓力未顯著偏高，收入預期回升。對我國居民而言，無論是購買新房還是二手房，多數都需要貸款買房，因此負債水平和收入預期會顯著影響居民購房意愿和購房能力。我們使用杠桿率來衡量居民負債水平，截至2025年9月，我國家庭部門杠桿率為59.0%，環比回落0.7pct，較2024年3月高點的61.0%降低2.0pct。國際對比看，我國居民部門杠桿率水平低于美國和日本，高于歐元區，但并未顯著偏高。從收入預期看，2026年2月消費者收入預期指數為101.5，環比上升2.4%，為2023年4月以來首次破百，表明消費者對于未來收入預期改善。

此外，居民的預期修復和資產負債表修復仍需觀察。由于房價收入比下降并不等同于市場企穩，居民預期和資產負債表修復仍需要一定時間。對于多數家庭而言，房產是最大的資產，若房價持續下跌，居民對未來價格走勢信心缺乏信心，家庭凈資產縮水，需求受到抑制無法有效釋放。居民預期扭轉和資產負債表修復往往需要看到價格企穩、政策密集發力等多重信號。

總體來看，一線城市房價收入比偏高，二三線城市逐漸回歸相對合理區間，居民債務壓力并未顯著偏高，收入預期有所改善，為地產止跌回穩提供一定支撐，但居民預期扭轉和資產負債表的修復情況仍需進一步觀察。

政策支持方面，往后看，地產政策可能聚焦以下幾個維度：

一是城市更新。2026年政府工作報告指出“因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房”，并且將城市更新放在了推動新型城鎮化的重點位置。各部門陸續出臺多項政策保障高質量城市更新，3月5日自然資源部、國家林業和草原局發布《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》，明確“新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積，原則上不用于經營性房地產開發”，有利于穩定長期的供給規模，未來房企獲得的來自城市更新渠道的土地預計占比增加。

對地方政府而言，城市更新提供了盤活存量的全新路徑。地方實踐上，2026年以來北京、廣州等多個重點城市出臺城市更新相關政策，如北京在1月1日發布《北京市城市更新政策激勵工具箱（1.0版）》，共包括7大類75項政策推進城市更新行動，進一步盤活市場。未來各地可能陸續落實城市更新計劃，釋放核心區域土地，盤活新房市場。

二是收儲。2026年《政府工作報告》明確提出“探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”，3月17日，財政部在《2025年中國財政政策執行情況報告》中指出“落實好專項債券支持收購存量商品房用作保障性住房等政策”，存量商品房收儲成為穩定房地產市場的重要手段。地方層面，2月上海啟動二手房收購用作保租房試點，靜安區、浦東新區、徐匯區為試點區，試點房源主要聚焦三區房齡較老、戶型偏小的存量住宅。

最后參考國際經驗，上世紀70年代以來，日本經歷過兩次地產危機，分別為1974-1977年和1991-2009年，美國經歷過一次地產危機，為2007-2012年。

日本第一次地產危機時期，房價累計下跌29%，危機爆發后歷時13年房價回到危機前峰值；第二次地產危機時期，房價累計下跌45%，房價至今仍未恢復危機前峰值。美國21世紀初過度寬松的貨幣和信貸環境持續推高房價，2007年房地產泡沫破裂，房屋價格指數持續下行至2012年觸底，跌幅19%，危機爆發后9年房價回到危機前峰值。我國房價自2021年下半年以來持續下行，截至2026年3月二手房掛牌價指數較2021年峰值下跌27.92%，持續時間接近日本第一輪地產危機和美國2007年地產危機。

總體來看，結合當前市場表現和宏觀因素，房地產市場止跌回穩存在以下支撐因素：

一是估值層面，我國主要城市房價收入比呈下降趨勢，市場去泡沫，逐步回歸合理定價，房價可負擔性強于以往，二三線城市接近合理水平。同時租金回報率接近公積金貸款利率，高于30Y國債到期收益率，已逐漸回歸合理水平，房屋的投資價值和居住價值均得到改善。

二是供給層面，當前全國商品房待售面積時隔51個月首次同比下降，累計庫存得到消化，同時新房供給持續收縮，庫存壓力有所緩解。

三是居民債務壓力層面，家庭部門杠桿率較高點有所回落，對比國際水平并未顯著偏高，收入預期呈現邊際改善，居民債務壓力相對可控。

此外，考慮到“小陽春”以來地產成交熱度的持續性仍有待觀察，租金價格尚未出現企穩信號，居民收入實質性改善仍需驗證，本輪地產修復節奏的判斷仍需觀察以下關鍵變量：

一是掛牌量走勢，二手房掛牌量體現業主對市場的預期，影響市場供需平衡并傳導至房價。若后續二手房掛牌量企穩或小幅下行，表明業主對市場預期改善，不再急于拋售，市場消化庫存的能力增強，買家議價空間縮小，市場從以價換量向量價趨穩轉變；若掛牌量顯著上升，但成交量表現低迷，表明業主預期轉弱，掛牌搶跑，市場“以價換量”尚未出現成效，或仍處于尋底階段；若掛牌量明顯上升，且成交量同步修復，反映需求和有效供給同步修復，但供給回升也會加劇買方和賣方博弈，房價走勢或有所反復。

二是租金價格，當前租金回報率雖已基本回歸合理水平，但更多體現房價下跌之下的被動抬升，租金本身并未企穩，因此需進一步觀察租金價格是否出現改善信號。

三是居民收入改善和預期修復，消費者收入信心指數反映居民對未來收入預期邊際改善，但實質性的收入改善和資產負債表修復等仍需要一定時間。

展望未來地產市場走勢，“小陽春”之后的市場表現將成為驗證地產市場止跌回穩的關鍵窗口期，這一窗口期的量價演變，將主要取決于二手房掛牌量、租金價格、庫存消化、政策落地效果以及居民收入改善等多重因素的合力方向。

若二手房掛牌量企穩或小幅下行，租金價格止跌回穩，庫存壓力持續緩解，收儲等政策落地提供支撐，居民增收計劃成效顯現，市場購房需求釋放，那么地產下行趨勢可能逐步收斂，量價保持相對穩定，并逐步進入企穩回升通道。若部分變量（如掛牌量再度沖高、租金持續下跌、收入改善不及預期）出現反向演變，則地產市場磨底時間可能延長。

※風險提示

1、政策不確定性：貨幣政策、財政政策超預期變化；

2、基本面變化超預期：經濟基本面可能超預期變化；

3、海外地緣政治風險：海外地緣政治風險存在不確定性，全球市場波動超預期。

※研究報告信息

證券研究報告：《宏觀利率專題：樓市止跌回穩？》

對外發布時間：2026年5月7日

報告發布機構：天風證券股份有限公司（已獲中國證監會許可的證券投資咨詢業務資格）

本報告分析師：譚逸鳴 S1110525050005；謝瑤 S1110525070009