【U?研發】新低密時期“輕別墅”九大產品策略

來源：市場資訊

（來源：UA尤安設計）

理想的住家是獨門獨院。

——汪曾祺

理想的庭院應該很大，靠墻有幾株小果木樹，其他地方種滿花草。

——老舍

院落是中國人居的核心所在。對于中國人來說，有了一個自己的院落，精神才算真正有了著落。

——梁思成

一方庭院，幾許情深，自古便是文人墨客筆下揮之不去的詩意棲居。縱使“限墅”“禁墅”政策之下，國人的院落情結也在“情景花園洋房”“四代住宅”等產品形態中得以延續。如今，隨著房地產市場供需關系的深刻調整，多地土地出讓容積率下調，低密產品正迎來新的回歸契機。這一輪“回歸”，直面過去別墅產品持有成本高、過分注重奢華視覺的痛點，轉而探索一條更為輕盈、務實的路徑——新低密時期的“輕別墅”，以“墅居體驗、更少負擔、更高溢價”為價值主張，既承襲了別墅的空間尺度與院落情懷，又適應了新經濟周期下人們對于松弛感與實用性的雙重追求，成為當下更具親和力的居住選擇。

▲過去與現在低密產品需求對比

縱觀政策放開后出讓的低密地塊，依據其地段特征與功能定位，可劃分為三大類型：一是位于成熟城區的“第一居所”，二是地處城市近郊、兼具文旅屬性的“1.5居所”，三是坐擁遠郊優質自然景觀資源的“第二居所”。三類地塊稟賦各異，決定了其產品定位與打造策略的差異化路徑。本文基于UA尤安設計在三大類型項目中的實踐積累，提煉出新低密時期“輕別墅”九大產品策略，旨在為相關產品實踐提供可借鑒的思路。

精神棲息地

第二居所，通常位于城市遠郊或風景名勝區，擁有得天獨厚的自然景觀資源，是遠離城市喧囂的“精神棲息地”。吸引的客戶群體相對廣泛，但由于使用頻率不高，客戶對高額的、持續的維護負擔抗性較大。同時，由于居住時間較短，需考慮空置期的資產利用和增值。因此，第二居所產品的開發面臨三大核心議題：

針對第二居所的三大核心議題，UA尤安設計總結西雙版納保利·曼湖│玲瓏墅項目的實踐經驗，提出第二居所四大產品策略。

將傳統大別墅的面積“做小”，并提供相鄰單元的拼接設計，顯著降低購房門檻，也為更廣泛的客戶群體提供多元化的選擇。業主可獨立分租，未來亦可整合出售，資產靈活性極高。

▲西雙版納保利·曼湖│玲瓏墅戶型配比

對于第二居所而言，地下室使用的時間較短，反而會增加裝修和維護成本，在設計中，盡量以“半地下室”、“局部下沉庭院”取代或直接取消，將面積轉化為地上的功能性院落或露臺。這極大地減少了后期的除濕、通風和能源維護成本，提升了空間的實用性與舒適度。此外，交通空間占據的面積和裝修成本均較高，利用高差實現平接入戶或樓梯室外化布置，均可提高室內空間的利用，減少裝修的成本。

▲西雙版納保利·曼湖│玲瓏墅平接入戶

將民宿的設計理念融入住宅，強化每一間臥室的獨立性，形成“套房化”格局。同時提高體驗感，這不僅提升了自住時家庭成員的私密性，在房屋閑置期，每一間都可作為獨立且帶庭院的“客房”出租，提高資產的使用效率和投資回報率。

▲西雙版納保利·曼湖│玲瓏墅套房化設計

景觀是第二居所價值的核心和主要驅動力。客戶購買的不僅僅是一棟房子，更是一個固定的、私享的觀景平臺。設計中，可將“一個院子”變為“一組院子”，打造“前院-側院-內院-露臺-屋頂花園”的立體院落系統。前院用于禮儀接待，側院或內院是家庭的私密核心活動區，露臺與屋頂則延伸了休閑空間。這種“處處有景，室室有院”的布局，極大地豐富了空間體驗，是提升產品溢價最直接有效的方式。

▲西雙版納保利·曼湖│玲瓏墅多重院落設計

彈性生活空間

1.5居所，作為一個有效豐富生命體驗、調節單調生活的“彈性生活空間”，首要作用是在周末或節假日成為一個遠離日常壓力、專注于個人精神世界、享受慢生活的空間，其次是拓展家的社交功能，成為邀請朋友和家人專屬互動的場域。因此，1.5居所產品的開發面臨兩大核心議題：

針對1.5居所的兩大核心議題，UA尤安設計總結濟南保利·鵲華賦項目的實踐經驗，提出1.5居所三大產品策略。

▲濟南保利·鵲華賦實景圖

UA尤安設計聯動悅數洞察，啟動《解碼中國人的家：泛居住空間趨勢洞察》的客戶研究工作，深度入戶調研北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州等核心一、二線城市97組改善型客戶。調研發現，人們對居家生活方式的需求在從“外顯”到“向內”轉變，居住價值落位“充滿長久幸福感的空間”。我們將其轉譯、總結為四種“空間情緒”：松弛感突圍，自我即世界，沉浸式生活，人間煙火氣。

▲濟南保利·鵲華賦空間設計

將傳統坡屋頂轉變為屋頂花園，原本低矮悶熱的消極閣樓空間轉化為擁有最佳的采光與視野的高品質生活區域。它可以被打造為家庭影院、健身瑜伽室、開放式書房或空中茶室，與大面積露臺或屋頂花園無縫銜接，真正將屋頂從“建筑頂端”變為“生活高點”，極大提升了空間的實用價值和奢侈體驗。

▲濟南保利·鵲華賦屋頂花園設計?保利置業

為“輕別墅”社區注入軟性價值，構建身份認同。在社區內打造一個僅對業主開放的精品會所，引入米其林餐廳主理的私宴廳、威士忌雪茄吧、私人圖書館、恒溫酒窖等。讓社區成為連接鄰里、促成合作的社交平臺。

▲濟南保利·鵲華賦會所設計

生活主場

第一居所，通常位于城市中心或副中心，地價較高，以滿足日常生活的基本功能和效率為首要目標。設計關鍵在于“在有限的資源內，實現功能最大化與家庭成員的均好”。在當前經濟下行與市場轉型的雙重壓力下，第一居所產品的開發面臨三大核心議題：

針對第一居所的三大核心議題，UA尤安設計總結廣州番禺區黃沙島地塊項目的實踐經驗，提出第一居所兩大產品策略。

在規劃布局上將每一戶的居住品質最大化。避免兵營式排列，采用圍合、半圍合式布局，形成更小、更親密的鄰里單元，營造歸屬感。在設計中盡可能增加邊戶的比例，確保多數戶型能實現三面采光，并擁有更大的院落邊界和更好的景觀視野，實現“棟棟是樓王”的理念。

▲廣州番禺區黃沙島地塊項目規劃設計

通過建筑結構的巧妙處理（如層層退臺、懸挑），將一些不計入產權面積的灰空間（如大面積露臺、花園平臺）以“贈送”或“半贈送”的形式給到客戶。客戶以相對較低的總價，獲得了遠超產權面積的空間體驗感。客戶“性價比”感知強烈，促進項目銷售。

▲廣州番禺區黃沙島地塊項目五疊七墅三十院

▲廣州番禺區黃沙島地塊項目五疊一至五層平面圖

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*以上文字、數據、圖片，僅為輔助項目設計表達，不構成任何要約和承諾。

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