做好準備硬扛30年，和日本當年一模一樣，還清房貸經濟才會有起色

今年開春跟朋友出來吃飯，不管是家庭聚餐還是同事小聚，聊來聊去最后都會繞到房貸上。要么說哪家省吃儉用湊了錢提前還了一大筆，要么說現在月供壓得連奶茶都不敢隨便點，全是實打實的生活壓力。去年百城二手房跌了8.36%，新房銷售額同比降了超過兩成，這不是屏幕上的冰冷數字，是砸在每個普通人頭上的重擔。

我們現在正在經歷的這一切，三十多年前的日本人全經歷過，而且比我們現在慘多了。1989年日本央行連續加息，貼現率直接拉到6%，積累多年的泡沫一夜之間就破了。股市跳水，樓市崩盤，成片的企業說倒就倒，之前日本名義GDP年均增速接近7%，到2000年代直接降到零，失業率從2%飆升到5%以上。

這場寒冬不是熬一兩年就能過去的，一凍就是三十年，一整代人的青春和中年全搭進去了，最慘的就是日本的60后群體。這幫人畢業剛好趕上80年代的經濟繁榮，人人都覺得自己是天選之子，能闖出一番名堂。1990年他們剛邁進三十歲，時代突然就變了臉。

作家三浦展在《下流社會》里，把他們叫作“走向下流階層的第一代人”。2010年的數據顯示，有142萬個60后家庭掉到了貧困線以下。從人人羨慕的中產到集體落入貧困，前后不過十來年，壓垮他們的第一座大山就是房貸。

日本總務省1994年的統計，60后家庭平均負債接近2000萬日元，是所有年齡段里最高的。不是這群人不懂克制亂花錢，真的是買房的時間點太要命了。1985年到1990年，日本全國土地價格漲了150%以上，60后恰好到了結婚生子的年紀，那時候不買房會被人看不起，甚至被嘲笑為“租屋同居”。

整個社會都逼著你上車，大部分人也就咬咬牙借錢買了。更坑的是，泡沫1990年就破了，大多數人還抱著房價會反彈的想法，“房子永遠漲”這句話，害了太多普通家庭。1991年日本全國住宅成交量沖到220萬套，一堆人沖進去想抄底，到1995年，超過一半的60后都買了房，可反彈始終都沒來。

日本房價又連跌了將近二十年，2005年全國均價直接退回到1981年的水平，整整一代人全部被套在了最高點。房子貶值縮水了，欠銀行的貸款可是一分都不能少。總務省1996年數據顯示，60后家庭每年還款額占可支配收入的三分之一，東京地區接近一半，泡沫時期簽的貸款普遍超過三十年，這種日子至少要熬到六十歲。

日本是信用社會，斷供就意味著上黑名單，找工作受影響，孩子上好學校也沒戲，所以不管日子多苦，絕大多數家庭都選擇死扛。死扛的前提是有穩定收入，可偏偏這條路也被堵死了。1995年日本政府允許企業降薪裁員，全國薪酬總支出從230萬億日元降到2005年的180萬億日元，60后剛好趕上最大規模的中年裁員潮。

1996年勞務派遣法落地后，企業更愿意雇便宜的年輕派遣工。35歲以上失業的人，重新找到正式工作的比例不到20%，丟了正式工的身份，階層直接就滑落了。收入斷了，房貸還得照還，大量家庭被迫借新債還舊債，以武富士為首的高利貸公司趁機崛起。

1994年日本信用貸規模4.5萬億日元，2000年就超過了10萬億。這些貸款年利率超過30%，還不上就利滾利，暴力催收更是家常便飯，電話轟炸、上門圍堵、當眾羞辱都是常規操作。武富士創始人武井保雄1999年成了日本首富，代價是每年全國九千多人因債務自殺，多數是被高利貸逼到絕路的中年人。

2001年蠟筆小新劇場版《大人帝國的反擊》上映，講的是一群中年人寧愿回到過去的昭和時代，也不想面對眼前的現實。里面的主角野原廣志就是典型的日本60后，年輕時坐著“希望列車”從鄉下到東京打拼，趕上好時代拼命干活，背上三十年房貸，一心想讓孩子過得更好。誰能想到國運急轉直下，前半生攢下的一切，都被慢慢吞掉了。

把目光拉回2026年的我們，2025年國有六大行個人房貸凈減少約0.71萬億元，余額降到37.01萬億元，多少家庭在省吃儉用攢錢提前還貸，這個數字就是最直接的證明。高盛2026年2月的報告指出，國內房價已實際下跌接近30%，高首付制度是一層緩沖墊，暫時還沒有出現系統性斷供潮，可報告也提醒，2026年房價再跌10%，負資產家庭會明顯增多。

目前30個重點城市住宅租金回報率中位數升到了2.06%，二手房價格較高點回撤約39%，新開工面積比巔峰期下降74%，直接退回到2004年的水平。中國本輪房地產調整的累計跌幅，已經超過國際上22次泡沫破裂的同期平均值。這些指標擺在面前，和日本當年的軌跡高度重合。

當然我們也有不一樣的地方，政策層面還有足夠的操作空間。2026年3月兩會上，央行明確表態會靈活高效運用降準降息等多種貨幣政策工具。分析師判斷二季度逆周期調節有望全面發力，LPR大概率還會下調。這些措施就是在爭取時間，讓著陸盡量平穩一些，不走日本當年急剎車的老路。

政策能做的是爭取時間，真正的轉折點在哪里呢。日本的經驗給了一個冷酷的答案，得等一代人把房貸還完。當年日本企業在泡沫期大舉借貸，資產縮水后把所有新收入拿去還舊債，個體的理性行為湊到一起，就變成了整個社會的集體災難。

整個社會都在忙著還債，消費起不來，投資起不來，創新也起不來，經濟就一直趴著起不來。日本60后花了整整三十年還完泡沫期的債務，日本經濟也低迷了三十年。我們這代背房貸的人，處境和當年的日本60后太像了。資產縮水、收入承壓、信心不足，每月工資到賬先劃走月供，剩下的才敢精打細算過日子。

我們和他們不一樣的是，可以從日本的失敗里吸取教訓。不主動刺破泡沫，不放任信用體系崩塌，用降息、降首付、延長還款周期等手段減輕壓力，用時間慢慢消化債務。首付緩沖、提前還貸、利率下調，這些力量一直在持續對沖資產下跌帶來的沖擊。

安全墊還在，一層層消耗也沒關系，只要不被一次性擊穿就行。日本那代人扛了三十年，房貸還清之后經濟才慢慢有了起色。我們正處在這個周期的前半段，最難的日子可能還沒到，可每還掉一筆貸款，離拐點就近一步。扛住，才有后面的希望。

參考資料：人民日報 促進房地產市場平穩健康發展