內(nèi)地買家擠爆香港售樓處，一季度成交額激增90%，五一有人排隊(duì)半小時(shí)登記搶房

記者丨張偉澤

編輯丨朱麗娜

“現(xiàn)場真的太夸張了，我從來沒見過售樓處這么多人，連站的地方都緊巴巴的，沙盤區(qū)、洽談區(qū)早就擠滿了人；光排隊(duì)登記就花了半個(gè)多小時(shí)。”購房者劉女士說。

“五一”期間，劉女士專程從上海赴港看樓。她選擇在香港置業(yè)，主要是為了給孩子的教育鋪路，提前滿足申請香港本地學(xué)籍“要落實(shí)居住地址”的條件，以符合學(xué)校入學(xué)要求。今年“五一”期間，她集中考察了九龍?zhí)痢⒑挝奶锛吧程锶齻€(gè)片區(qū)，重點(diǎn)看了何文田的瑜一·天海、朗賢峯，九龍?zhí)恋膸讉€(gè)名校盤。

她補(bǔ)充道，身邊有十多位家長，基本都是出于香港升學(xué)或國際化教育規(guī)劃的目的，近期扎堆考察香港房產(chǎn)。大部分人與她的預(yù)算相近，集中在1000萬至1800萬港元的學(xué)區(qū)房。

她告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“五一”期間，香港售樓處里一多半都是講普通話的內(nèi)地人，還有人拖著行李箱就直接過來現(xiàn)場了。

“我好不容易看中兩套何文田瑜一·天海的兩房，還在和銷售細(xì)聊樓層朝向，也就兩分鐘的工夫，轉(zhuǎn)頭就被告知已經(jīng)被別的客戶當(dāng)場下定了，好房源根本不給猶豫的時(shí)間。不少人索性放棄挑選，能拿到哪套就簽?zāi)奶住！眲⑴勘硎尽?/p>

她無奈地表示，這次過來香港，中意的新盤要么秒沒，要么心儀戶型被別人捷足先登，跑了三天，一個(gè)都沒搶到，只能空手而歸。

劉女士經(jīng)歷的，不是個(gè)例，類似的場景，“五一”假期在香港各個(gè)新盤上演。

“ ‘五一’期間，我們每個(gè)顧問每天要接待兩到四組客戶，幾乎全程飽和。”香港房產(chǎn)中介公司品正置業(yè)創(chuàng)辦人伊娜告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。她印象最深的是，有一戶內(nèi)地投資客為了提高抽簽買到新盤的概率，一家三口專程飛來香港參與新房抽簽。

“五一”黃金周期間，約110萬名旅客訪港，同比增加22%。其中一部分流向了香港各個(gè)樓盤的售樓處。“五一”假期三日（5月1日至3日），香港共錄得約106宗新盤成交。

美聯(lián)集團(tuán)行政總裁（住宅）暨美聯(lián)中國行政總裁馬泰陽透露，今年“五一”期間預(yù)約來港看樓的內(nèi)地準(zhǔn)買家數(shù)量激增，約有200組準(zhǔn)買家預(yù)約，同比增加約30%。

這已不是偶發(fā)的節(jié)假日行情——自2024年2月底香港特區(qū)政府全面撤銷住宅物業(yè)需求管理措施（俗稱“撤辣”）以來，在港置業(yè)的內(nèi)地買家群體持續(xù)擴(kuò)大，已成為香港樓市中一股不可忽視的力量。

內(nèi)地買家成交額激增90%

美聯(lián)物業(yè)分析師岑頌謙對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，今年第一季度內(nèi)地買家在港買房成交宗數(shù)近3900宗，同比上升逾50%；成交金額突破400億港元，同比大幅上升逾90%。值得注意的是，內(nèi)地買家入市熱情已呈現(xiàn)持續(xù)性——其月度成交量已連續(xù)13個(gè)月維持在逾千宗水平，創(chuàng)有紀(jì)錄以來最長連續(xù)期。

根據(jù)中原地產(chǎn)的分析，2025年香港私人住宅市場中，約四分之一的買家以普通話拼音登記，全年涉及近1.4萬宗交易，涉及成交金額高達(dá)1410億港元，數(shù)量及金額雙雙創(chuàng)下歷史新高。而在新房市場，內(nèi)地買家的成交金額比重更是接近60%。

戴德梁行估價(jià)及顧問服務(wù)部高級董事黎劍明告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，他注意到，今年以來，在部分中小型開發(fā)商的項(xiàng)目銷售中，以普通話拼音登記的內(nèi)地買家占比甚至可達(dá)70%。

他指出，這批內(nèi)地買家的置業(yè)需求主要可分為幾類：第一類是透過專才或優(yōu)才計(jì)劃來港工作及生活的人士，面對目前處于歷史高位的住宅租金，選擇“轉(zhuǎn)租為買”以降低居住成本；第二類是子女正在香港就讀的家庭，為便利照顧子女的起居生活而決定在港置業(yè)；還有一類買家則純粹出于投資考慮。

在投資需求的驅(qū)動(dòng)下，不少內(nèi)地買家在香港樓市豪擲千金。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月20日，2026年首季全港新盤共錄得265宗“大手客”（一次性購入多套單位的買家）入市個(gè)案，創(chuàng)2008年以來同期新高。這些大手買賣涉及單位合計(jì)695伙，總成交金額高達(dá)71.3億港元，單是“大手客”交易已占整體一手登記量的一成以上，平均每組大手客的入市門檻高達(dá)2691萬港元。

對于“大手客”的“掃貨”行為，黎劍明進(jìn)一步解釋道，這類投資客的策略往往非常靈活：如果短期內(nèi)樓價(jià)升幅足夠吸引，他們會(huì)考慮轉(zhuǎn)手獲利；倘若短期內(nèi)升幅有限，則會(huì)選擇持有，等樓盤建成后出租，以獲取長期的租金收益。

黎劍明補(bǔ)充稱，由于這批購房者來自內(nèi)地，普遍未能提供香港的入息證明等常規(guī)信貸文件，在申請按揭時(shí)面對一定困難。不過，據(jù)他所知，目前已有部分銀行會(huì)參考買家在內(nèi)地的個(gè)人所得稅完稅證明、公司銀行流水及資產(chǎn)證明等材料作為信貸評估依據(jù)，并向他們批出按揭貸款。

“越來越多買家認(rèn)同，香港房產(chǎn)是資產(chǎn)組合里非常值得配置的一類資產(chǎn)。”伊娜表示。

這種資產(chǎn)配置的需求，也同樣存在于普通購房者之中。劉女士表示，選擇香港房產(chǎn)，看中的正是其較強(qiáng)的流通性和透明的市場規(guī)則。“這套房子未來可供孩子在香港就讀時(shí)自住，空置期間出租的回報(bào)率也比較高，正好兼顧了教育安排與資產(chǎn)保值的雙重需求。”

截至今年3月，中原城市租金指數(shù)CRI連續(xù)4個(gè)月上漲，累計(jì)升幅1.66%，且連續(xù)兩個(gè)月創(chuàng)歷史新高。租金已連續(xù)5個(gè)季度上漲，今年第一季度上漲1.30%。

中原地產(chǎn)報(bào)告指出，在當(dāng)前住宅按揭利率維持在3.25%的背景下，香港有逾60%的樓盤仍處于“供平過租”狀態(tài)，即月供金額低于同類單位租金，這為投資者提供了正向現(xiàn)金流支撐。

香港樓市量價(jià)齊升

內(nèi)地買家加速入市的背后，是香港樓市的全面復(fù)蘇。

2026年一季度，香港樓市交投明顯提速。據(jù)香港土地注冊處數(shù)據(jù)，第一季度香港整體物業(yè)注冊量達(dá)23292宗，同比大幅上升約46.4%，創(chuàng)下13年同期新高。住宅市場表現(xiàn)尤為突出，一手私宅成交量錄得6291宗，同比急升43.8%，創(chuàng)自2013年《一手住宅物業(yè)銷售條例》實(shí)施以來的同期新高。

馬泰陽對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，2026年上半年香港住宅市場交投量將持續(xù)上升，一手交投有望錄得約11300宗，將創(chuàng)七年同期新高；二手住宅成交估計(jì)可達(dá)約26600宗，將創(chuàng)五年同期高位。

香港差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，2026年3月私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)312.8點(diǎn)，按月升1.39%，連升10個(gè)月，創(chuàng)逾兩年新高；今年首季樓價(jià)累計(jì)上升4.4%。

馬泰陽將近期樓市的強(qiáng)勁表現(xiàn)歸因于多重利好因素的疊加：熱錢持續(xù)流入香港、本地經(jīng)濟(jì)基本面改善、居民置業(yè)意愿回升。人民幣持續(xù)升值與租金屢創(chuàng)新高，亦構(gòu)成重要支撐。

基于強(qiáng)勁的銷售動(dòng)能和持續(xù)的內(nèi)外需求，各大投行紛紛上調(diào)對香港樓市的預(yù)期。摩根士丹利最新報(bào)告將2026年香港樓價(jià)預(yù)測升幅由10%上調(diào)至12%。報(bào)告指出，年初至5月，香港住宅樓價(jià)已累計(jì)上漲7.7%，明年香港樓價(jià)有望繼續(xù)上漲5%。

不過，樂觀預(yù)期之下仍存隱憂。香港實(shí)行聯(lián)系匯率制度，本地利率走勢與美聯(lián)儲(chǔ)高度掛鉤。美聯(lián)儲(chǔ)在3月議息會(huì)議上維持基準(zhǔn)利率于3.5%至3.75%區(qū)間不變，并未釋放明確降息信號，令香港按揭利率的下行空間受到壓制。

香港金融管理局亦提醒借款人關(guān)注利率走向的不確定性。一旦美聯(lián)儲(chǔ)因通脹或地緣政治因素推遲降息甚至重啟加息，香港樓市的按揭負(fù)擔(dān)將隨之上升，部分依賴低息環(huán)境入市的買家或面臨還款壓力。

地產(chǎn)開發(fā)商開始溢價(jià)銷售

價(jià)格和交投量的提升，也吸引了更多購房者入市。馬泰陽表示，香港樓價(jià)自高位回落后已累計(jì)反彈約10%，“追漲”心態(tài)漸起，不少持有中小型單位的本地業(yè)主趁勢放售，再換購大單位重新入市，進(jìn)一步帶動(dòng)成交量放大。

不少新盤開售后反響熱烈。港島南黃竹坑站上蓋項(xiàng)目香港Blue Coast一期開盤當(dāng)日售罄，單日吸金50億港元，創(chuàng)下港島南區(qū)銷售紀(jì)錄，開售八日內(nèi)銷售超過100億港元。紅磡市區(qū)重建項(xiàng)目首岸（One Victoria Cove）同樣火爆：4月4日首批218伙當(dāng)日售罄，天橋上排隊(duì)人龍將人行道堵得水泄不通；4月30日次批120伙再度售罄，套現(xiàn)10億港元。

伊娜也觀察到購房者的心態(tài)變化。“五一”這批客戶與去年同期有明顯不同。“去年五月樓價(jià)處于最低位，那時(shí)候看房的客戶雖然也不少，但大部分買家買樓的決心沒有今年這么強(qiáng)。”她說。

一位近期在港置業(yè)的王先生對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，今年一季度新盤成交價(jià)出現(xiàn)了“肉眼可見”的回暖。他判斷，一旦后續(xù)行情進(jìn)一步走好，剛需盤的價(jià)格大概率會(huì)跟著上浮。對于預(yù)算本就緊張的剛需群體來說，時(shí)間成本很高，實(shí)在“耗不起”。正因如此，他選擇不再觀望，趁著當(dāng)前的政策紅利窗口期，盡早購買。

美聯(lián)報(bào)告顯示，截至3月底，香港累積貨尾1量（包括樓花及現(xiàn)樓）約17589套，創(chuàng)近3年以來的次低，較2025年1月高位約23121套急跌近24%。

團(tuán)結(jié)香港基金發(fā)布的《香港房屋趨勢導(dǎo)航2026》報(bào)告指出，香港樓市凈吸納量自2021年以來首次重回正數(shù)，新盤貨尾量較高位回落18%。報(bào)告預(yù)測，2026年私人住宅落成量約16700伙，2027年進(jìn)一步減至約15400伙，均低于近年平均水平。

庫存減少，需求增加，香港地產(chǎn)商的態(tài)度也在轉(zhuǎn)變。此前幾年樓市低迷，不少發(fā)展商不得不以折扣價(jià)促銷消化庫存。如今市況逆轉(zhuǎn)，部分發(fā)展商開始按市價(jià)甚至略高于市價(jià)推售，減少折扣。

以恒基兆業(yè)紅磡Chester項(xiàng)目為例，3月28日首批123伙開盤當(dāng)日售罄，發(fā)展商隨即于4月6日加推39伙，平均折實(shí)呎價(jià)22198港元（1呎約等于0.09平方米），較首批高出約4.57%。

利嘉閣地產(chǎn)研究部主管陳海潮將此定性為“經(jīng)典復(fù)蘇期策略”——在不破壞市場動(dòng)能的前提下，試探買家對價(jià)格的承受上限。

黎劍明表示，部分發(fā)展商手頭的存貨量依然不少，因此，雖然香港樓市銷售暢旺，其也不敢貿(mào)然大幅加價(jià)。因此，他們多數(shù)選擇輕微調(diào)升價(jià)格，目前市場對這種溫和漲幅仍能接受。不過，那些已經(jīng)賣得僅剩少量單位的地產(chǎn)項(xiàng)目，發(fā)展商就會(huì)趁機(jī)將售價(jià)大幅提升。

市場火熱之下，普通買家想要順利“上車”并不容易。伊娜表示，對于新房而言，如果是招標(biāo)出售，則往往是價(jià)高者得；如果是抽簽出售，那么“大手客”擁有壓倒性優(yōu)勢，而散客抽簽全憑運(yùn)氣，買貨尾也要拼手速。而對于二手房市場，由于市場火熱，賣方反價(jià)、封盤的情況頻現(xiàn)。

“雖然今年大家都很想買香港房產(chǎn)，但相較于去年，要花更多的時(shí)間、精力和錢才能買得到了。”她說。

（實(shí)習(xí)生張泊洋對本文亦有貢獻(xiàn)）

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