幾家歡喜，幾家愁，五一期間的昆明樓市走向沒有意外

結構性向好，認購增兩成，今年的五一昆明樓市給出了自己的答案。

產品的更迭，代系的參差，在銷售層面上愈發分化。可謂是幾家歡喜，幾家愁。下半年的樓市走向，也能借此窺見一二。

認購556套，創近4年的新高

據克而瑞發布的數據顯示，五一假期昆明樓市整體認購556套，同比提升22%，創下近4年來的新高。單盤平均認購11套，較4月周均成交5套增加6套，增長120%。

（圖源：克而瑞）

供應方面，昆明樓市共計11個項目加推1138套房源，去化127套，去化率約11%，書包房、新規盤最為暢銷。尤其是好地段的頭部新規項目，認購漲幅超150%。

從產品類型來看，11個加推項目中，5個為四代宅和新規盤，6個為舊規盤加推項目，多種優惠政策疊加帶動認購率上升，轉化率同步升至7.6%。剛改四代宅、新規及書包房認購在15套以上，其余則在6-8套為主。

新規項目中，位于呈貢核心區的中通聯大書山，本次為最后一棟樓加推，以100㎡小面積為主，疊加區位、學校、成熟商業、地鐵等優越的綜合外部因素，帶動認購15套，成交均價約11511元/㎡。

位于經開區的新希望·錦官府則加推二期建面約124㎡、143㎡的新規產品，最終認購12套，疊加五一期間的3%額外優惠。受地段位置，無學位等明顯硬傷影響下，還能取得如此成績，屬實不錯。

（新希望·錦官府項目4月底施工進展實拍圖 圖源：項目官微）

南市區的四代宅項目，邦泰觀云加推2棟建面約211㎡的產品。受限于總價過高，超500萬/套的價格勸退不少人，整體認購6套。

舊規項目中，作為書包房的典型項目，大華公園天下加推145套，認購18套，建面約97㎡、107㎡的小戶型讓利最多，為2%；筑友雙河灣加推250套，認購21套，建面約108㎡的小戶型最受歡迎，疊加額外優惠，讓利約3%。

四類項目最受市場青睞，市場走向意料之中

自四代宅、新規住宅陸續亮相，并逐漸成為市場主流后。昆明樓市產品結構的分化進一步加劇，也致使五一樓市成交分化顯著，優質學區主導增長，舊規改善繼續承壓。

從克而瑞發布的數據結果中看，主要體現為書包房項目的來訪與認購爆發式增長，轉化率顯著提升；新規剛需、新規改善盤，來訪、認購也有明顯提升；舊規改善項目客戶被分流，艱難持平，有下滑趨勢。。

（圖源：克而瑞）

保利城、華發書香云海、大華錦繡麓城、綠城云筑臻邸、筑友雙河灣5個項目，作為較為突出的書包房項目代表，單盤平均來訪186組，平均認購23套，較節前的12套增長了98%；平均轉化率從9.6%升至13.2%，提升3.6個百分點。

其中，保利城主要受地州教育置業客戶購買力帶動，額外優惠一定程度上得到認可，果斷購買。華發書香云海強大的名校教育配套生態系統，自入市以來就常年穩居熱銷榜，加之前期降價促銷政策的推動，帶動項目成交熱度不減。

以萬科棠月東方、中鐵時代央著、龍湖天境、大華星曜、卓越滇池晴翠為代表的新規剛需項目，五一期間平均來訪201組，認購20套，較節前的11套上漲了78%，轉化率從7.2%升至9.8%。

大華星曜簽約昆一中山海實驗校區，疊加單價較低，進而帶動認購大幅上漲，成交均價約在10234元/㎡；萬科棠月東方作為會展片區的品質改善新規住宅，面積段剛需、剛改、品質改善兼宜，尤其是近期大戶型產品的加推，帶動成交上漲，建面約140-176㎡，成交均價約14817元/㎡。

（萬科棠月東方實拍）

作為西市區的首個新規住宅項目，龍湖天境自入市也備受青睞，去化一直很快。疊加降價促銷，也吸引了不少客戶購買。

可見，就算是新規剛需項目、剛需改善項目，有著優質教育資源的加持，市場競爭力才會更強。

值得一提的是，新規改善項目中還出現了明顯內部分化現象，頭部項目亮眼。整體平均來訪188組，平均認購17套較節前的10.5套上漲了60%，轉化率從8.5%微升至8.8%。

以典型的義承丹霞翠嶼、保利天珺二期、龍湖峯萃、邦泰悅九章彩云、邦泰春華序、邦泰觀云的項目為例，熱銷的項目基本都是清一色的優質地段+產品力強的配置。

（保利天珺實拍圖 圖源：項目官微）

舊規改善項目中，最為熱銷的則是龍江金茂府、北京路九號、信達萬科·京江隱翠、華潤中心幾個項目，也是產品力和地段位置較為優越的高端改善樓盤代表。

但還是受到了新規項目集中入市帶來的不小沖擊，客戶被分流，整體疲軟，來訪持平甚至下降，平均來訪114組、認購6套。

最為典型的是龍江金茂府、華潤中心等少量項目，品牌力不弱，地段優越，并疊加降價促銷策略持續銷售走量。

如此明顯的分化走向，早在新規住宅產品入市起就已注定，下半年的昆明樓市走向，大抵也就是這樣了。

縱觀如今在售在建的舊規產品，除了降價促銷，緩慢走量別無選擇。其中未開建的地塊，基本也都走上了調規之路，盡可能的貼近新規住宅標準建設，才能贏得未來的市場。誠如中鐵時代央著、大華星耀、旭輝廣場鉑森林語、龍湖天境、東方潤麒、萬科棠月東方等項目，調規后的產品更加優越，入市后去化率也十分迅速、穩健。