北京
深圳南山區(qū)桃源片區(qū)的方直瓏樾山花園目前在售中。
項(xiàng)目位于北環(huán)大道北側(cè)塘朗山南麓，距離地鐵7號(hào)線深云站C出口約150米，是罕見的“地鐵口低密山居”現(xiàn)房項(xiàng)目。
項(xiàng)目占地約2.13萬㎡，總建面約11.36萬㎡，容積率3.62，綠化率30%，共規(guī)劃520套住宅（含10套聯(lián)排別墅及168套回遷房）及692個(gè)車位。
產(chǎn)品涵蓋120㎡三房?jī)尚l(wèi)、193-204㎡四房三衛(wèi)、268㎡五房四衛(wèi)等戶型，備案均價(jià)約9.93萬/㎡，現(xiàn)房單價(jià)約6.9萬/㎡起，當(dāng)前已進(jìn)入清盤階段。
優(yōu)劣勢(shì)分析
優(yōu)勢(shì)方面，項(xiàng)目最大亮點(diǎn)在于交通與生態(tài)的雙重稀缺性。步行約150米可達(dá)深云站，經(jīng)北環(huán)大道、南坪快速通往福田南山核心區(qū)十分便捷。背靠塘朗山、安托山，三山六公園環(huán)繞，山景資源豐富。
2梯2戶/2梯3戶的高梯戶比、專梯入戶設(shè)計(jì)，加上橫廳陽(yáng)臺(tái)超7.1米的大尺度格局，整體居住體驗(yàn)較為舒適。作為2024年底已交付的現(xiàn)房項(xiàng)目，買家即買即住，確定性較強(qiáng)。在克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)2025年第四季度測(cè)評(píng)中，該項(xiàng)目以綜合得分7.23/10位列福田改善型住宅競(jìng)品組首位，獲評(píng)“南山桃源地鐵口現(xiàn)房，低密山居+高得房率+專梯入戶，綜合能級(jí)居首”。
劣勢(shì)方面，項(xiàng)目短板也尤為突出。
價(jià)格層面，約9.93萬/㎡的備案均價(jià)在同板塊內(nèi)優(yōu)勢(shì)不大，周邊佳兆業(yè)香瑞園1.8容積率、40%高綠化率，實(shí)際成交價(jià)僅約8-12萬/㎡，同價(jià)位還可選擇前海多個(gè)網(wǎng)紅新盤。
產(chǎn)品層面，約74%-80%的得房率在同類改善盤中偏低，加之周邊教育、商業(yè)等生活配套相對(duì)匱乏，日常工作生活需依賴北環(huán)龍珠立交繞行，地段偏“孤島化”。
綜合來看，方直瓏樾山適合對(duì)地鐵通勤與山景資源有較高要求的自住改善型買家，但價(jià)格與配套層面的不足，也使其在投資與全能型購(gòu)房者面前競(jìng)爭(zhēng)力有限。
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