最高院：約定房產(chǎn)歸未登記的一方所有但未過(guò)戶，繼承時(shí)如何處理？

作者：周軍律師.

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在婚姻家事、法定繼承等民事糾紛案件中，常出現(xiàn)夫妻婚內(nèi)書(shū)面約定房產(chǎn)歸一方所有，但因貸款未還清、手續(xù)繁瑣等客觀原因，始終未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的情形。

實(shí)務(wù)中，一方當(dāng)事人（多為未登記方或其近親屬）常以雙方有明確書(shū)面約定為由，主張房產(chǎn)歸其所有；而另一方當(dāng)事人（多為繼承人或利害關(guān)系人）則以房產(chǎn)未過(guò)戶、產(chǎn)權(quán)仍登記在原權(quán)利人名下為由，主張約定無(wú)效，要求按法定繼承或共同財(cái)產(chǎn)分割。

那么，夫妻書(shū)面約定房產(chǎn)歸未登記的一方所有，但未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的，該約定是否有效？能否對(duì)抗繼承人的繼承主張？

最高人民法院公報(bào)案例《唐某訴李某某、唐某乙法定繼承糾紛案》中明確：

夫妻婚內(nèi)達(dá)成的房產(chǎn)歸屬書(shū)面約定，系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不損害第三人合法利益的，即便未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，該約定對(duì)內(nèi)仍合法有效，對(duì)夫妻雙方具有法律約束力；在法定繼承糾紛中，繼承人不能僅以房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記狀態(tài)為由，否定該約定的效力，案涉房產(chǎn)應(yīng)按夫妻約定確定歸屬，不再作為被繼承人的遺產(chǎn)進(jìn)行分割。

本案焦點(diǎn)問(wèn)題為，唐某甲與李某某婚內(nèi)簽訂的房產(chǎn)歸屬約定，在未辦理過(guò)戶登記的情況下是否有效，該房產(chǎn)能否作為唐某甲的遺產(chǎn)由其女兒唐某繼承。

根據(jù)本案查明事實(shí)，唐某甲與李某某系夫妻關(guān)系，二人育有一子唐某乙；唐某甲與前妻育有一女唐某（本案原告）。唐某甲與李某某婚內(nèi)簽訂《分居協(xié)議書(shū)》，明確約定案涉財(cái)富中心房產(chǎn)歸李某某個(gè)人所有，李某某可任意處置該房產(chǎn)，唐某甲不得阻撓，且需配合辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)。該房產(chǎn)始終登記在唐某甲名下，因房產(chǎn)尚有按揭貸款未還清，雙方一直未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。后唐某甲猝死，未留下書(shū)面遺囑，其女唐某訴至法院，要求按法定繼承分割包括案涉房產(chǎn)在內(nèi)的唐某甲全部遺產(chǎn)。李某某抗辯，案涉房產(chǎn)已通過(guò)婚內(nèi)約定歸其所有，雖未過(guò)戶，但約定合法有效，該房產(chǎn)不屬于唐某甲的遺產(chǎn)，唐某無(wú)權(quán)主張分割。

從以上事實(shí)及司法裁判規(guī)則可以得出結(jié)論：夫妻婚內(nèi)房產(chǎn)歸屬約定，本質(zhì)是婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議，不同于以離婚為條件的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議，其效力認(rèn)定不依賴于產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記。民事法律行為的效力，核心看是否系雙方真實(shí)意思表示、是否違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記僅具有對(duì)外公示效力，在不涉及第三人利益的情況下，不能僅以未過(guò)戶為由，否定夫妻內(nèi)部約定的效力。

周軍律師提醒，夫妻對(duì)其共同所有的房屋進(jìn)行分配，僅僅是對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)的內(nèi)部分配，應(yīng)優(yōu)先適用婚姻法而非物權(quán)法的規(guī)定。此外，婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議是夫妻雙方協(xié)商一致的結(jié)果，在不涉及第三人利益的情況下，應(yīng)當(dāng)尊重夫妻的真實(shí)意思表示。遇到婚內(nèi)房產(chǎn)約定效力認(rèn)定、法定繼承中房產(chǎn)分割、物權(quán)登記與財(cái)產(chǎn)約定銜接等相關(guān)問(wèn)題，建議及時(shí)咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯(cuò)失維權(quán)良機(jī)。

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