做好準(zhǔn)備硬扛30年，和日本當(dāng)年一模一樣，還清房貸經(jīng)濟(jì)才有起色

2026年開(kāi)春，氣溫是上來(lái)了，兜里的溫度沒(méi)怎么變。不少人，見(jiàn)面第一句不是＂吃了嗎＂，變成了＂你房貸還剩多少＂。這種感覺(jué)很真實(shí)，不是焦慮，是一種說(shuō)不清道不明的＂緊＂。收入沒(méi)漲，支出沒(méi)少，每個(gè)月工資到賬那天最踏實(shí)，因?yàn)檗D(zhuǎn)頭房貸就扣走一大半。

外頭的世界也亂得很。2026年4月，美國(guó)關(guān)稅大棒還在到處揮，加拿大跟中國(guó)剛簽了貿(mào)易協(xié)議就被威脅加征100%關(guān)稅，東南亞國(guó)家也被要求查輸美商品里有沒(méi)有＂中國(guó)成分＂。我們商務(wù)部3月底也出手了，正式對(duì)美國(guó)破壞全球產(chǎn)供鏈的做法啟動(dòng)貿(mào)易壁壘調(diào)查。里里外外都不省心。

這個(gè)時(shí)候，很多人心里犯嘀咕：經(jīng)濟(jì)啥時(shí)候才能緩過(guò)來(lái)？我們翻翻歷史課本就知道，類似的劇本，三十多年前日本人已經(jīng)演過(guò)一遍了。那段歷史看下來(lái)，后背發(fā)涼。

1989年底，日本央行猛踩剎車，大幅加息刺破了資產(chǎn)泡沫。1990年股市崩盤(pán)，緊接著房?jī)r(jià)開(kāi)始跳水。那一年，日本的60后剛好三十歲出頭，本來(lái)被叫作＂昭和最幸運(yùn)的一代人＂——趕上了80年代的經(jīng)濟(jì)狂飆，剛畢業(yè)就有好工作，前途一片光明。誰(shuí)也沒(méi)想到，好日子說(shuō)沒(méi)就沒(méi)了。

80年代的日本有個(gè)風(fēng)氣：結(jié)婚必須買(mǎi)房。你要是婚后還租房住，別人背地里叫你＂租屋同居＂，意思是沒(méi)有自己的房子，這婚就跟沒(méi)結(jié)一樣。在這種氛圍里，60后們結(jié)婚的時(shí)候，幾乎全都咬著牙買(mǎi)了房。問(wèn)題是，他們買(mǎi)房的時(shí)間點(diǎn)，剛好卡在房?jī)r(jià)最高峰。

1985年到1990年這五年，日本全國(guó)土地價(jià)格漲了超過(guò)150%。60后集中在這幾年結(jié)婚，七年時(shí)間全國(guó)有530萬(wàn)對(duì)新人登記。買(mǎi)就買(mǎi)了，更離譜的是，1990年泡沫都破了，很多人還覺(jué)得＂房?jī)r(jià)不可能跌＂，反而沖進(jìn)去抄底。1991年全國(guó)住宅成交量一度達(dá)到220萬(wàn)起，跟泡沫最瘋狂的時(shí)候差不多。

抄底的人全砸手里了。日本房?jī)r(jià)從1990年開(kāi)始跌，一跌就是將近二十年。到2005年，全國(guó)均價(jià)退回了1981年的水平。60后手里的房子全變成了負(fù)資產(chǎn)，欠銀行的錢(qián)一分沒(méi)少。總務(wù)省1994年的數(shù)據(jù)顯示，60后家庭平均背著將近2000萬(wàn)日元的債務(wù)，是所有年齡段里最高的。

還不起能不能斷供？不能。日本是信用社會(huì)，征信一旦出問(wèn)題，丟工作、孩子上不了好學(xué)校，生活方方面面都受牽連。60后只有一條路：扛著還。泡沫年代的房貸普遍簽了30年以上，意思就是至少要還到60歲退休。1996年的統(tǒng)計(jì)更扎心，60后家庭每年還貸金額占到可支配收入的三分之一，在東京這個(gè)數(shù)字接近一半。

本來(lái)大伙還指望著一件事：只要工作穩(wěn)定，日本企業(yè)搞年功序列制，干得越久工資越高，慢慢總能還完。結(jié)果這條路也斷了。泡沫破了之后，企業(yè)自己都快撐不住了，到1994年全國(guó)企業(yè)薪酬增長(zhǎng)率已經(jīng)是營(yíng)收增長(zhǎng)的三倍。錢(qián)全拿去發(fā)工資了，利潤(rùn)幾乎為零。

1995年日本政府扛不住了，出臺(tái)新規(guī)允許企業(yè)降薪和勸退。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是松了口氣，對(duì)打工人來(lái)說(shuō)就是災(zāi)難。從1995年到2005年這十年，60后家庭的可支配收入減少了將近四分之一。更慘的是被裁員的那批人，35歲以上的失業(yè)者能重新找到正式工作的比例始終沒(méi)超過(guò)20%。很多中年人只能去干保安、清潔這類臨時(shí)工。

收入斷崖式下跌，房貸一分不能少，大量家庭被逼上了借新債還舊債的路。以武富士集團(tuán)為首的高利貸公司趁火打劫，1994年全國(guó)信用貸規(guī)模4.5萬(wàn)億日元，到2000年超過(guò)10萬(wàn)億，七成都被拿去還舊債。這些貸款年利率超過(guò)30%，逾期之后利滾利，越借越多。

催收手段更是沒(méi)有底線。電話轟炸、半夜敲門(mén)、堵到你單位門(mén)口當(dāng)眾羞辱，法律拿這幫人沒(méi)什么辦法。很多人只能再借一筆去堵眼前的窟窿，徹底掉進(jìn)了死循環(huán)。每年全國(guó)九千多人因?yàn)檫€不起債走上絕路，大部分都是中年人。武富士的老板武井保雄1999年當(dāng)上了日本首富，這個(gè)首富的寶座，是踩著無(wú)數(shù)家庭的廢墟上去的。

這種絕望的情緒彌漫了整個(gè)社會(huì)。2001年，蠟筆小新劇場(chǎng)版《大人帝國(guó)的反擊》上映，講的是大人們集體逃回昭和年代，不愿意面對(duì)現(xiàn)實(shí)。電影院里哭成一片的，都是扛著房貸、剛被降薪或者丟了工作的中年人。

蠟筆小新里的野原廣志其實(shí)就是標(biāo)準(zhǔn)的60后——從小地方坐著政府開(kāi)的免費(fèi)＂希望列車＂來(lái)到大城市打拼，拼命工作，背上30年房貸，就為了給家人一個(gè)穩(wěn)定的生活。結(jié)果國(guó)家經(jīng)濟(jì)塌了，前半輩子攢下的一切都在慢慢蒸發(fā)。

日本經(jīng)濟(jì)從泡沫破裂到真正出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，用了整整三十年。這三十年里，名義GDP增速?gòu)?0年代的近7%跌到零增長(zhǎng)，失業(yè)率從2%漲到5%以上。年輕人不結(jié)婚不生孩子，全社會(huì)不敢花錢(qián)。直到近幾年，泡沫一代陸續(xù)退休、債務(wù)基本還清，勞動(dòng)力開(kāi)始緊缺，企業(yè)不得不加薪搶人，消費(fèi)才慢慢回來(lái)。

回頭看看我們自己。截至2025年底，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額37.01萬(wàn)億，同比下降1.8%，已經(jīng)連續(xù)3年往下走。

六大國(guó)有銀行個(gè)人住房貸款余額一年減少了超過(guò)7000億。房貸連續(xù)11個(gè)季度負(fù)增長(zhǎng)，消費(fèi)貸增速也創(chuàng)了歷史新低。這些數(shù)字什么意思？全國(guó)有大批家庭在勒緊褲帶還房貸，寧可少買(mǎi)東西也要先把債務(wù)壓下來(lái)。

2026年一季度的數(shù)據(jù)也不輕松。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降9.9%，商品房銷售面積雖然同比增長(zhǎng)了1.2%，但銷售額下降了0.4%。多數(shù)三四線城市的房?jī)r(jià)從2019年就開(kāi)始調(diào)整，到現(xiàn)在已經(jīng)四到八年了。有機(jī)構(gòu)測(cè)算，二手房?jī)r(jià)格較最高點(diǎn)已經(jīng)回撤了大約39%，新開(kāi)工面積較巔峰期下降了74%，退回到了2004年的水平。

當(dāng)然，我們和日本有很大不同。政策空間比當(dāng)年的日本大得多，產(chǎn)業(yè)縱深也更廣。2025年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把＂著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)＂擺在了重要位置，第一次把＂控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給＂放在一起部署。

2026年3月，重點(diǎn)20城二手房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)117%，一線城市的二手房市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)溫和修復(fù)。房貸利率也降到了歷史低位，2026年2月新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率大約3.1%。

這些都是好信號(hào)，但不能盲目樂(lè)觀。有分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，核心城市全面企穩(wěn)可能要等到2027年下半年，銷售和投資短期內(nèi)還有5%到10%的下行空間。復(fù)旦大學(xué)孫立堅(jiān)教授也提醒過(guò)，我們今天面臨的挑戰(zhàn)和當(dāng)年日本有相似之處，怎么提振信心、抓住問(wèn)題本質(zhì)，不能簡(jiǎn)單靠＂拿時(shí)間換空間＂來(lái)等。

日本的故事已經(jīng)講完了，結(jié)局我們都看到了：60后扛了三十年，把債還清了，經(jīng)濟(jì)才有了起色。我們正走在類似的路上，唯一能做的就是實(shí)事求是地面對(duì)。守住現(xiàn)金流，別亂加杠桿，把手頭的日子過(guò)踏實(shí)。冬天確實(shí)來(lái)了，但冬天來(lái)了，春天也不會(huì)永遠(yuǎn)缺席。關(guān)鍵是，我們能不能比日本人扛得更聰明、更高效，少走一些彎路。