上海內環第一房價洼地，撿漏去？

　　提起內環洼地，公認的是中遠兩灣城或者塘橋。

　　現在它們已經不是了，更低的區域來了。

　　中遠兩灣城確實不貴，最近成交6.4萬左右，好戶型還能到7萬。

　　塘橋同房齡的東方城市花園也不貴了，內環小三房只要834萬。

　　你別嫌便宜，還有更便宜的，楊東2003年的電梯板樓單價只要5萬多！

　　內環內，5萬多單價，780萬買大三房，730萬買小三房。

　　這可不是什么老破小或者老大樓，是有小區環境的品質商品房。

　　愛家亞洲花園小區環境

　　前幾年外環很多小三房都要730萬，現在可以買內環內了。

　　哪怕房價大跌后，莘莊2003年的房子也要6萬多，比楊東還貴。

　　楊東到底是個什么奇葩區域，內環賣出了外環價？

　　這是不是一個撿漏機會？

　　很多區域現在的問題，都可以在歷史上找到答案。

　　楊東也不例外。

　　官方并沒有楊東的定義，這片區域統統歸花木街道。

　　看名字也知道，這里之前都是種花種草的地方。

　　浦東大開發后劃了國際社區，要跟花木分開提升地段價值，取名聯洋。

　　跟洋人聯系的地方，名字沒取錯。

　　花木老鎮附近本來就有不少老房子，又建了一些動遷房，跟聯洋的品質比不了，尤其是白楊路以西。

　　后來要開發老破小西邊那邊空地，要建商品房，說這里是花木不好宣傳。

　　花木給人的印象是鄉下或者老鎮。

　　所以又發明了楊東概念，楊高南路以東。

　　剛開始也是定位高端住區，香梅花園叫囂對標世茂濱江花園，借助著名人效應打出浦東豪宅標桿的名號。

　　綠城項目直接叫上海綠城，可見對這里的重視。

　　陸家嘴集團建的錦繡系列不少專門租給陸家嘴白領，還有曾專門租賃給日本人的東和公寓。

　　當時洋人在的地方就是好地段。

　　唯一的遺憾是，上面這些都是民間自發行為，缺少了zf統一規劃。

　　開發商的唯一訴求是盡快把房子賣掉，后面哪怕洪水滔天。

　　直接導致楊東出現了資源真空。

　　由于楊東只是一個開發商營銷概念，這里的優勢就只有兩個：

　　地處內環、社區環境不錯。

　　內環是天注定，環境不錯是因為樓盤定位不低。

　　楊東社區環境

　　香梅花園三房要190平，四房要250平，20年前是豪宅戶型了。

　　可惜的是跟聯洋、碧云同期開發，資源被虹吸。

　　聯洋是國際社區，統一操盤，資源應給盡給。

　　東方幼兒園、進才9年制學區、地鐵9號線、大拇指廣場、聯洋廣場、丁香國際商業中心。

　　現在看商業也就那樣，在當時是頂配。

　　碧云更不得了，冰廠田幼兒園、上海市實驗學校東校、平和雙語學校、德威英國國際學校、協和國際學校……

　　楊東有外籍住，建了一個上海耀中國際學校、一個日本人學校，其他資源完全真空。

　　沒地鐵、沒大商業、沒優質公辦學區、沒醫院，連底商都很少。

　　十幾年前很多地方都缺配套，大家也忍了。

　　現在到處是地鐵、商業、好學校，楊東地位就不斷下滑。

　　環線不少客戶看過楊東房子，最后寧愿選擇更遠的大華錦繡華城11街區。

　　看起來遠了2公里，其實開車感受不到區域。

　　坐地鐵反而是大華方便，就在地鐵口。

　　楊東這里只能坐公交換乘地鐵，體驗很差。

　　大華11街區出門就是巴黎春天，別管是不是老、是不是壓抑，至少是綜合性商場，日常生活能滿足。

　　大華這里現在也很成熟，不像鄉下，何必死守內環？

　　只講配套，御橋、三林都比楊東強，地鐵、商業、學區都配齊，三林還有東方醫院。

　　浦東人民不認環線，上班方便就行。

　　未來楊東還會下滑，大家買房越來越理性。

　　60后、70后尤其是本地人，不想出內環，甚至不想過川楊河。

　　我們遇到一些江浙中年客戶也要地段，要買上海徐匯、黃浦，要買上海內環。

　　這樣在老家講起來有面子，給孩子在上海內環買房了。

　　鄰居一聽豎起大拇指。

　　甚至還有人覺得內環保值，畢竟是稀缺地段。

　　現在這些東西被95后解構了，他們才不管你什么環線，他們更關心生活是不是舒適。

　　要地段認同，要自我實現，至少得拿出3000萬預算。

　　1000萬以下預算，很多人都放棄了地段情節。

　　剛入行時中介喜歡講某某明星住哪個小區，甚至郊區中介都要講，講陸毅住在金地佘山天境。

　　那個項目在青浦趙巷，離外環線都有十幾公里。

　　中介不傻，他們選擇那樣講是因為有效，能打動客戶。

　　現在講這些的越來越少了，說明話術效果衰退，很多人已經不關心這些概念。

　　上海發生的另一個大變化是，擴張的太大了。

　　地段對每個人的意義不一樣，內環對很多人沒有吸引力。

　　因為很多人做不到跨區選房。

　　買房不是開上帝視角，看看上海哪里性價比最高。

　　而是只能在自己通勤半徑、生活半徑內選擇。

　　一個莘莊工業區上班的家庭，六七百萬預算，買房時就看看附近的吳涇、顓橋、莘莊。

　　你告訴他買浦東楊東啊，那里是內環，放著內環不選去買外環莘莊，你傻啊。

　　他只能無奈的笑一笑。

　　只要拋棄掉地段情結，他們選莘莊住的可能比楊東更舒服。

　　同預算買了名都新城三期，門口就是兩個商場、1號線、公園，步行解決大部分生活需求。

　　買了楊東，做什么都得開車。

　　當然楊東開車去陸家嘴方便，去新天地方便。

　　一個普通家庭，天天去陸家嘴、新天地做什么？

　　而且還得開車，市區都不好停車。

　　當然陸家嘴上班的楊東方便，陸家嘴購買力也很強。

　　這是過去聯洋、花木、楊東都很貴的根源。

　　尤其是2021年之前金融行業還不錯，金融精英們財大氣粗，買空聯洋買花木，買空花木買楊東。

　　聯洋不再是“聯系洋人”，而是“連續陽線”，住在聯洋股票天天大陽線。

　　后來金融行業嚴厲打壓，各種限薪，陸家嘴的購買力實在支撐不起那么多小區。

　　愛家亞洲花園這樣的小區，浦東內環至少有180個，按每個小區800戶計算，共計144000套。

　　正常小區換手率3%左右，意味著浦東內環每年有4320套類似房源出售。

　　每套賣1000萬，也得需要400億資金。

　　今年第一季度，上海一共才新增房貸400億元。

　　更可怕的是浦東有個惡鄰，楊浦濱江。

　　近幾年拼命的賣新房，搶奪陸家嘴客戶。

　　2020-2025年楊浦濱江連續上市新樓盤34個，個個盯著陸家嘴。

　　哪怕最遠的中海云邸玖章，上班到陸家嘴也比楊東方便。

　　開車時間差不多，坐地鐵比你方便。

　　愛家亞洲花園品質還可以，但房齡也要20年。

　　外立面老化、公區老化、停車困難。

　　愛家亞洲花園小區環境

　　看完楊東再去看楊浦濱江3.5代住宅，根本走不動道。

　　原來八九百萬買楊東三房的，也想咬咬牙，加100萬直接去買新房。

　　1000萬以上客戶，不可能流入愛家亞洲花園。

　　有這個帽子蓋著，楊東未來非常困難。

　　聯洋也被分流，但還是能賣到1000萬以上，聯洋的資源還是留住了不少客戶。

　　金融精英都是高學歷，重視學區，那只能選聯洋、源深，楊浦的新房沒學區。

　　不要學區的客戶也有一些選了聯洋，畢竟生活比楊浦濱江方便。

　　楊東沒學區，沒資源，面對楊浦新房毫無招架之力。

　　其實不光楊浦，靜安、虹口都能來搶客戶，譽靜安到陸家嘴都比楊東方便。

　　因為大家買房越來越理性，楊東內環的優勢縮水，配套的劣勢放大。

　　因為上海太大，很多人做不到跨區選房，莘莊、七寶再貴，楊東也不能去搶客戶。

　　因為陸家嘴購買力縮水，楊浦、虹口、靜安新房分流，楊東客戶減少。

　　楊東房價已經跌落谷底。

　　很多人開始懷疑楊東是不是被低估了，800多萬抄底個三房，等楊東價值被發現怎么樣？

　　在信息高度透明的當下，不存在任何一個區域被低估。

　　建議大家放棄抄底想法。

　　抄底是憑借認知優勢、信息優勢，高維入場，在他人身上獲利。

　　作為一個普通購房者，你吃不到這種紅利，你是紅利本身。

　　現在不是楊東便宜，是內環整體性的衰退。

　　隔壁的塘橋單價貴1萬，不是房價泡沫，是塘橋實打實的資源。

　　東方城市花園貴1萬，這1萬買的是仁濟醫院、巴黎春天、兩條地鐵。

　　尤其是4號線，直接連通浦西核心區，不僅夠得到陸家嘴客戶，也能從浦西分羹。

　　中遠兩灣城略貴，各方面也比楊東愛家亞洲花園強。

　　寫到這開始堵車了，愛家亞洲花園到陸家嘴30分鐘。

　　中遠兩灣城恰好也是30分鐘。

　　普陀內環地段比浦東內環好得多，去浦西核心區更方便，配套更成熟。

　　中遠兩灣城這里，地鐵3、4號線雙軌交，煙火氣更濃厚。

　　缺點是小區太大，管理差些。換萬科物業后大堂整體翻新，管理更嚴格，居住體驗也不差了。

　　要在加點預算買長壽路、武寧其他小區，完勝浦東內環。

　　比如逸流公寓，地鐵到陸家嘴只要30分鐘，比楊東強多了。

　　到市區其他核心地段，那更比不了。

　　跟這些同級地段比，楊東并不算被低估。

　　之前楊東比中遠兩灣城貴，是因為陸家嘴購買力太強，大家習慣買浦東內環。

　　陸家嘴這個bug消失后，楊東比普陀內環便宜是應該的。

　　未來地段進一步分化，內環更多的是情懷溢價。

　　這些生活不方便的假內環，會進一步下滑。

　　為情懷買單的普通人，越來越少。

　　未來房地產的變化是整體性的，歡迎大家報名沙龍，我們詳細交流。