廣州再現“日光盤”！保利海韻單日攬金超18億，700組認籌搶光！

智庫發聲

保利海韻熱銷的核心在于：以差異化大社區填補老城“蚊型盤”空白，精準匹配地緣改善需求（92-129㎡、550-650萬）；依托“學鐵商”及雙公園打造“微城市單元”，提升片區界面；定價合理，規避同質化內卷。這充分印證：住房回歸居住屬性后，優質配套、產品品質與差異化設計，是贏得市場的關鍵。

——廣東省城市創新發展研究會專家智庫

2026年4月30日，“穗八條”新政落地。五天后，“五一”黃金周廣州樓市熱度超出預期！

而真正的信號彈，在5月10日這天打出——保利海韻首期開盤，即成為此輪新政后廣州首個“日光”項目。

據了解，該項目本次推售住宅338套，成交324套，項目前期獲超700組認籌，首開去化率96%，認購金額約18.2億元，成交均價約5.97萬元/㎡。

當天上午九點，選房現場已排起長隊。一位從越秀區趕來的購房客七點半就到了：“怕心水的樓層被搶走。”上千客戶愿意第一時間趕來，不是沖動，而是一次用腳投票的集體選擇。

從觀望到行動：保利海韻熱銷的底氣在哪？

今年“五一”黃金周，廣州樓市交出了一份超預期的成績單：多個樓盤來訪量、認購量環比大幅回升，市場積壓已久的購房需求開始釋放。就在這樣的回暖態勢中，保利海韻的“日光”表現尤為突出，放在過去兩年的樓市語境里，這已是一個足以引發行業討論的成績。

怎么理解這個成績？首先是新政效應。“穗八條”從金融、稅費、購房門檻多維度發力，把改善型需求激活了。保利海韻的熱度，正是觀望之后人們用行動表態的縮影。其次，這是對項目價值的集中確認。眼下樓市分化加劇，購房者比任何時候都審慎，超700組認籌背后，是改善人群對地段、產品、配套反復權衡后的“用腳投票”。

原國家房改課題組組長孟曉蘇判斷，樓市正在完成從“量”到“質”的轉身，“能夠穿越周期的，一定是真正滿足美好生活需要的好房子”。他看好回暖持續，“紅五月的大幕已經拉開”。易居CEO丁祖昱也從數據端指出，這輪回暖是結構性的，“具備國企背書、核心配套與精準營銷的標桿項目更容易實現高去化”。

兩位專家的觀點，恰好與保利海韻的熱銷邏輯吻合。4月底，保利發展副總經理唐翔在“好生活趨勢大會”上提出一道公式：“真需求 × 強性能 × 長運營”。保利海韻的首開表現，正是這道公式在廣州主城的一次落地驗證。它沒有去堆砌概念，而是回到海珠西老城人的真實生活痛點里，用一個大社區、一套完整配套、一批把豪宅基因放進小戶型的房子，給出了一個真正“能打”的答案。

“第三種選擇：在老城煙火里，過一種新生活”

要理解保利海韻為何能在此時引發如此集中的關注，不妨先回到海珠西這片充滿煙火氣的土地上。

海珠是廣州最有生活味道的老城區之一，老廣們在這里生活了幾十年，習慣了樓下糖水鋪飄來的甜香，習慣了珠江邊溫軟的晚風，習慣了出門兩百步內就能解決柴米油鹽的便利。

圖源：網絡

但正是這群最懂生活的人，當他們想要換一套緊跟當下時代的更好房子時，卻發現選擇少得可憐——周邊在售的樓盤大多是“蚊型盤”，兩三棟樓、高容積率、缺學校缺商業；二手房呢？二十年樓齡，戶型格局還停留在上一個時代。想改善，要么離開熟悉的老城去郊區，要么在舊房子里繼續將就。

保利海韻的出現，給出了第三種選擇。這個總建面約40萬方的綜合體大盤，第一次把“學區、地鐵、商業、醫療、公園”織成了一張完整的日常生活網——配建昌崗中路小學領辦學校，家長可以實現真正的“目送式”上學；約20萬方的商業綜合體通過天橋與住宅直連，下樓就是商場；珠江醫院近到緊急時刻能救命，又遠到日常生活不被干擾。

這種“完整生活體”的邏輯，不只是配套的簡單堆砌，而是一種生活方式的重新組織——讓通勤的時間變成陪家人散步的時間，讓周末的休閑不再需要提前規劃和舟車勞頓。

這正是保利“好房子”體系中“真需求”的落地：不是研究客戶能接受什么樣的房子，而是研究他們真正需要什么樣的生活。在廣州中心區土地進入“縮量時代”的背景下，這種“完整生活體”本身已是奢侈，用一位業內人的話說：“這樣的地塊，前十年沒有，后十年也很難再有了。”

把高品質基因放進小戶型：92㎡也能做出大文章

而更讓市場驚喜的，是保利把豪宅的DNA植入中小面積戶型——這堪稱“豪宅基因平權”，也是以“強性能”產品力贏得買家歡心的關鍵一步。以10棟06單元的92㎡三房為例，約530萬的總價成為進入海珠核心板塊的“黃金門檻”。

對比周邊在售的保利燕語堂悅余貨已企穩520萬起步，而保利海韻后續樓棟的三房梯腿非常稀缺，首開這批92㎡很可能是低門檻進階的最后窗口期。但低價絕不低配。

項目在多款戶型上運用了高端產品線的配置：全生命周期設計，讓家庭結構變化時無需換房就能調整空間；標配“六衡系統”，從溫度、濕度到噪音、潔凈六維調控，一位參觀者說“走進去就是說不出來的安逸”。

不同預算怎么選？

極致性價比：10棟03/04單元，正南朝向，不臨街，03單元還有商業綠化+市政公園雙景觀。

低預算體驗高品質：92㎡的06單元“全能三房”，單邊位、全南向、南北通透，約6.2米大陽臺，高層望天際線——整棟僅一條梯腿。

一步到位四房：110㎡小四房，9棟03戶型主臥園林窗景，02戶型全屋東南采光；喜歡橫廳的選10棟05單元，單邊入戶私密感對標高端產品。

目前，13米挑高、80米面寬的超級門樓已初現雛形。這種千萬級公區的質感，已經給出了對“好產品”的第一個鄭重承諾。

專家點評：保利海韻熱銷的五大硬核邏輯

據廣東省城市創新發展研究會智庫專家、廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析保利海韻的熱銷并非偶然，它精準踩中了當前市場對“好產品”的全部期待。

1. 做到差異化供應、差異化競爭。海珠西是老城區，片區內住房多為20年樓齡以上，積累了海量改善需求。近年供應的多是兩三棟樓的“蚊型盤”，像保利海韻這樣的大社區、低密度（容積率僅3.4）新盤極為稀缺。它做到了差異化的產品供應，價格也與周邊形成區隔。

2. 精準契合區域改善需求。項目戶型從92㎡三房到112㎡、129㎡四至五房，加上完善配套，正好滿足“一步到位”的改善訴求。認購客戶中60%為地源客戶。區域內二手房均價約3.5萬/㎡，賣舊買新上車門檻低；即便不賣舊，低首付低利率下，550-650萬的總價對老市民買二套壓力也不大。

3. 不止配套齊全，而是整體提升社區與片區界面。“學鐵商”全優質：省市一級小學、地鐵500米內、自帶約20萬方商業；還配了兩個社區公園。商業、學校、公園共同形成一個功能完善的“微城市單元”。層高3米，梯戶比三梯六戶，得房率優秀，90-100㎡可做舒適三至四房，剛改一步到位。既彰顯差異化，又競爭力突出。

4. 價格符合吹風價，避免內卷。吹風價5.5-6.5萬/㎡，實際售價一致，與周邊荔灣、番禺3.5-5萬/㎡存在合理價差，客戶群不交叉，同質化競爭不嚴重。

5. 給下一步市場的啟示：當房子回歸居住屬性，只要“學鐵商”配套齊全、供給品質提升（如學位在全區排前五）、空間功能設計得當、定價合理，并針對片區需求做差異化設計——在老城區做大社區的剛改型項目，有老人遛彎的公園，接送小孩無需過大馬路或有連廊——就一定能贏得市場認可。

結語

從2024年南泰食品批發市場的落幕，到2025年底那場76輪土拍，再到2026年5月首開“日光”——保利海韻的故事，是廣州樓市這一輪周期的縮影。

五月熱度是否意味著全面回暖，還需要時間驗證。但保利海韻的信號清晰而堅定：當真正的好產品回應了真實需求，當完整的社區生活兌現了居住理想，購房者愿意為之買單。

正如保利所說：“讓每一扇亮起的窗，都成為一個關于好生活的答案。”

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

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