大興發展2025年凈利跌幅達96% 經營性現金流連續三年為負

作者 | 城投君

近日，北京大興發展國有資本投資運營集團有限公司（下稱“大興發展”或“公司”）發布2025年年報及2026年一季度財報。

數據顯示，2023-2025年，大興發展經營性現金流量凈額分別為-6.70億元、-27.74億元、-11.77億元，公司經營性現金流量凈額已連續三年為負。此外，大興發展2025年凈利潤跌幅達96.02%，財務數據的不利變化引發外界對其經營情況的關注。

大興發展成立于2015年12月，是大興區最主要的城建及國有資本投資運營平臺，承擔區域內土地一級開發、房地產開發及銷售、園區管理、擔保服務等職能。截至2025年末，公司注冊資本和實繳資本均為231.04億元，控股股東和實際控制人均為大興區國資委。2025年6月，中誠信國際和中證鵬元評定的公司主體信用等級均為AAA。

年報及債券報告數據顯示，大興發展2025年營業收入為178.28億元，同比增長9.75%；利潤總額2.62億元，凈利潤2148.56萬元，同比下降96.02%；資產負債率64.73%；流動比率191.25%；有息債務合計454.52億元，同比增長5.25%，短期有息債務為136.62億元。

2025年大興發展凈利潤大幅下滑有多重原因。

第一，2025年公司所有業務的毛利率均下滑，綜合毛利率由2024年的11.20%降至當期的8.74%，公司利潤空間本就有限。從成本角度來分析，公司2025年營業總成本增加19.31億元，其中營業成本增加18.45億元，管理費用增加3731.47萬元，財務費用增加3301.29萬元，期間費用高企進一步壓縮利潤空間。

第二，2025年公司其他收益和投資收益均下滑，當期分別減少1.48億元、3.46億元；在公司盈利依賴非經常性損益的模式下，凈利潤隨之下滑。

償債壓力方面，2025年末公司短期債務為136.62億元，同期非受限貨幣資金為106.56億元，短期償債資金缺口為30.06億元。目前，大興發展有一期在上交所注冊的20億小公募已注冊生效，募集資金擬用于償還到期公司債券本金。

值得注意的是，大興發展多家子公司均面臨財務危機。具體而言，大興發展一級子公司北京興創投資集團有限公司2025年虧損3.89億元，歸母凈利潤由盈轉虧；一級子公司北京大興投資集團有限公司2025年營收利潤雙雙下滑；二級子公司北京海特智谷科技發展有限公司持續虧損，2025年末資不抵債。

北京大興區瀛海鎮，作為大興發展首個開發項目，亦生悅曾以“高品質共有產權房” 為賣點，吸引數百戶家庭斥資約 300 萬元置業。然而，從施工期至今，項目頻繁曝出外墻滲水脫落、裝修減配、綠化縮水、合同埋坑等問題，業主實測與沙盤宣傳、樣板間展示差距懸殊，一場 “賣家秀” 與 “買家秀” 的激烈反差，讓剛需家庭陷入維權困境。

在購房階段，精美沙盤和完善的規劃圖是吸引業主的重要因素。開發商曾承諾在小區南門（B區大門）旁建設包括兒童樂園、健身房、便利店及超市等在內的完善商業配建設施。然而，在臨近交房時，業主們卻驚訝地發現，這些提升生活便利度的配套不僅不見蹤影，原定規劃為咖啡館的公共配套設施，竟在未經業主同意且無任何事先告知的情況下，被擅自改建成了對外公共廁所。

除了宏觀配套的縮水，小區內部的用料也遭到了業主的詬病。不少業主投訴，在與開發商溝通小區內部道路鋪裝材質時，工程人員竟以“與沙盤展示一致”為由，辯稱使用廉價瀝青符合標準。然而，在業主看來，這完全是“雙重標準”的詭辯——如果沙盤能作為鋪設瀝青的依據，那沙盤中展示的大量綠化、高品質鋪裝又為何沒有兌現？

在房屋硬件方面，業主們同樣發現了諸多“降配”操作。有業主指出，交房時實際安裝的入戶智能門鎖不僅做工粗糙，型號也與樣板間展示的高端款式不符。面對質問，開發商僅甩出一份供應商的停產說明，未能給出令業主滿意的解決方案。

更令人擔憂的是房屋本身的質量。在未交房前的幾次降雨后，該項目部分樓棟的外墻真石漆就出現了分格縫翹邊、起皮甚至脫落的現象。盡管開發商解釋為基層施工不規范并承諾整改，但這“未住先壞”的狀況無疑加劇了業主們對整體建筑質量的焦慮。

小區綠化更令人堪憂，交付時，綠化稀疏、很多綠植都死了也沒人管，跟旁邊同價位的共產房相比，綠化程度簡直是天壤之別。而涉及到需要整改的地方，但凡需要再額外花錢的，進度極慢，比如說補種綠植、地上地下充電樁的建設、B戶型更換窗戶開的方向等問題。問開發商施工進度，全是模糊答復，給不到具體完工時間，之前還給完工時間，只是從來沒有按時完工過，現在徹底不裝了，已經懶得給業主承諾完工時間了。

作為小區交付后的“管家”，物業服務本應是提升居住幸福感的關鍵。然而，接管亦生悅的中海物業卻因其管理方式多次引發業主不滿。業主反映，物業不僅遲遲不愿建立正式的業主溝通群，小區內的保潔頻次和力度也遠低于收費標準。

更為嚴重的是，開發商售樓時極力宣傳的“人車分流”安全社區，在實際操作中卻形同虛設。非機動車與機動車出入口混用，導致電動自行車甚至能隨意進出小區并停放在樓道和地下車庫內，帶來了極大的安全隱患。有業主發現，同樣是中海物業管理的其他項目，卻能做到嚴格區分人行與非機動車出入口，這種赤裸裸的“雙標”服務讓業主們感到憤慨。