天津原拆原建將拉開大幕？！

天津南開保山南里城市更新項目發公告了，動靜有點大。

NO.1丨壹

喜大普奔。保山南里城市更新終于正式啟動。更新范圍東至紅旗路，西至龍川路，南至天拖醫院及保山南里2號樓規劃紅線（不含天拖醫院、司法鑒定中心），北至保山道（不含華夏酒店）。

早前，保山南里被納入天拖片區城市更新項目中的二冷地塊城市更新，2023年的時候，保山南里居委會就發布通知，為配合城市更新改造，進行過1-7號樓房屋信息登記，登記后一直沒有啟動的消息。

直到2026年5月8日，才正式啟動保山南里城市更新項目。此次保山南里涉及1-7號筒子樓。

根據目前披露的進展，此次改造主要涉及1-7號筒子樓，存在三大核心亮點：第一點，1:1.1還遷補償。根據目前傳出來的改造思路，保山南里1-7號樓“原拆原建”，原五六層的危舊樓房將規劃改造為11層的小高層電梯房。更值得一提的是還遷比例高達1:1.1（即原房屋面積乘以1.1倍置換新房）。第二點，貨幣安置。不想還遷的，目前傳出的貨幣補償標準為5.1萬/㎡。估計是參考之前前由于地鐵11號線建設征拆的昌寧北里部分樓棟，也是5.1萬/㎡左右補償標準。第三點，確權先行，依法推進。現階段三個主要動作，一是核定房屋產權及建筑面積等。二是，確定承租人及承租面積等信息。三是對城更范圍內未辦理不動產權的房子進行測繪。

道士君查了查保山南里小區竣工于1978 年?，有50年左右的房齡了，早期由天津市南開區筑建房地產開發有限公司建成，共有樓棟24棟，住戶約1605 戶。

超高齡的房齡、落后的設施、以及潛在的安全與消防隱患問題，讓原拆原建成為了最難得且最切實的居住解決方案。

另外道士君看了看保山南里二手房的價格，最新掛牌均價是2.75萬/㎡。據了解，此次涉及征拆的1-7號樓屬于企業產，很多是拆間，和一位深扎南開房地產10余年的中介朋友聊天，說最近給他打電話咨詢保山南里征拆事情的特別多，目前1-7號樓的出售價格差不多都在5萬左右，其他未在征拆范圍內的，有一樓報價1.95萬/㎡起步。

目前還沒確定是哪一種征拆方案，最終以官方公告為準。

這里提一下，天拖二冷地塊，體量9.9萬方，容積率2.1，去年12月拿地，格調代建，這個地塊目前關注度也比較高。

NO.2丨貳

放眼全國，“原拆原建”還未全面鋪開，它正處在從部分城市的試點示范，向更大范圍推廣的關鍵階段。真正的政策轉折點，在2025年8月底。中央重磅推出“原拆原建”新政，首次將“支持老舊住房自主更新、原拆原建”提升至國家戰略層面。

從全國視角看，北京無疑是走在前面的“模范生”。原拆原建，已經從個別試點，演進為一套機制日益清晰的“北京模式”——不是簡單的“拆舊蓋新”，而是圍繞資金、民意、技術、空間的系統性制度創新。

資金解決的核心，在于“政府引導、居民自愿、社會參與”的成本共擔機制。

目前北京典型拆原建案例，比如北京勁松一區114號樓開啟“四方共擔”的眾籌式重建。其中居民僅需承擔每戶約10%（約6-7萬元）的低額成本。比如西城區三里河一區，模塊化混凝土技術搭建的“好房子”。重點提一句，建設時間僅3個多月就完成主體封頂。再比如海淀中關村東區，成片央產試點，全城關注的“整建制原拆原建”。

那么在天津，坦白說原拆原建也是摸著石頭過河，具體落地的細則尚未出臺。但已有一些過往和正在實施的案例值得關注。和平區的嫩江路片區，是天津中心城區首個城市更新項目的所在地，改造的方式屬于原拆原建，2022年基本完工并交付使用，大部分房源增加獨立廚房和衛生間。去年和平區老樹德里和永德里危房改造動工開建了。引發高度關注：
核心關注點一：基本上是原拆原建，方案里明確增加不超過原建筑15%面積的方式對該片區進行拆除后擴建，143戶居民將全部遷回。核心關注點二：學區價值較高。拆除的小區位于天津市寸金寸土的和平區，更是知名小學—耀華小學學片范圍內的學區房，劃片中學包含耀華、二南開、匯文和十九中。核心關注點三是：原小區房價高企，單價逼近7萬/㎡。道士君查了查老樹德里二手房的成交記錄，貝殼找房顯示，老樹德里的最新成交在2022年，成交單價68163元/㎡，面積不到20㎡。回過頭看，保山南里若能按原拆原建方案落地，其意義遠不止于一個老舊小區的翻新。道士君從去年開始就研究原拆原建，還專門去北京實地考察學習了一番。那么問題來了：什么樣的小區，才真正具備“原拆原建”的核心資質？其一，被鑒定為危房。房齡極長（通常超40年甚至50年），經專業檢測為C級或D級危房，不具備抗震加固條件。其二，居住條件極差。缺乏獨立廚衛，漏水嚴重，公共設施缺失——比如筒子樓這種毫無“居住舒適性保障”的特殊形態。其三，群眾意愿統一。 絕大多數甚至100%的居民高度認可并擁護原拆原建，不存在極難溝通的“釘子戶”。其四，產權清晰明確。 土地、住房、公房承租權等關系清晰，便于在新增面積、擴建比例、資金分攤上進行公平協商。其五，最終規劃審核。 項目符合當前及未來城市片區總體規劃設計，具備提容或高度改造的可實施性，尤其是被核準并統籌納入城市更新大盤。而道士君則認為，更關鍵的一條是房子本身具備原拆原建的價值。
說句接地氣的——原拆原建這種方式，基本不太可能在全國范圍內無死角鋪開。大概率，只會集中在核心城市的最核心位置。

NO.3丨叁

“原拆原建”是城市更新從“大拆大建”轉向“居民自治+存量提質”的一個縮影。濃縮成實實在在的四個字：原地住好。

對天津而言，眼下正是原拆原建推動的關鍵期——既需要清晰可行的實施細則，也需要擲地有聲的樣板案例。

而保山南里的意義，或許正在于此。

在這輪城市迭代的大洪流里，留得住老地方，住得上好房子。尤其是后者，才是關鍵。