物業與業主矛盾激化的制度根源：當2003年的《條例》撞上2021年的《民法典》

在小區居住的朋友應該都有感觸，物業的服務問題是日常生活中鬧心事兒之一。業主對所在小區的服務可以說，99%以上業主可能都不滿意，我問了身邊10個朋友，10個朋友都不滿意，看來，現實生活中，對小區服務滿意的的確不多，有自己覺得對自己小區物業滿意的，可以在評論區留言，那業主對物業服務不滿意主要集中體現哪些方面：

1.小區物業收費高，但很多小區卻連基本安保都無法提供，保安上班時間“開小車”，睡覺，不在崗等問題比較突出。

2.電梯廣告、地面停車等收益歸屬不明，物業拒不公示賬目，甚至有些物業公司明目張膽在物業合同中約定，公共收益歸物業公司。滑稽不滑稽。

3.垃圾清理不及時，門禁形同虛設，保安長期打醬油，公共設施長期損壞不維修。催一下，各種理由，出了問題，第一時間先甩鍋。

4.公共區域劃定的車位，產權應歸全體業主。但物業不經業主同意即出售或出租，甚至壟斷停車費收益。逼迫業主購買產權車位。

5.小區內車輛亂停亂放，物業不管不問，許多小區缺乏有效的業主委員會，或者業主委員會被物業給收買，致業主個體在與物業博弈時話語權嚴重不足。

總之，但鬧心事兒挺多， 但 收費標準與服務不匹配鬧矛盾最多 ，有些物業公司常以管理者位置自居，讓他提供一些服務跟叫大爺似的， 業主常常有種感受，花錢買罪受，物業公司收錢很積極，讓服務就推三阻四，裝啞巴，有些業主索性拒交物業費后，物業公司也不是吃干飯的，就采取限制購電等方式催繳，長期就惡性循環，增加了不少鬧心的事兒， 那為什么物業和業主有那么多矛盾，當然是多面的原因，既有制度設計上的不足，也涉及雙方的利益博弈和信任缺失。這一切要從《物業管理條例》說起

一、過時的《物業管理條例》

《物業管理條例》是2003年6月8日公布， 同年9月1日正式施行，當時是 了應對解決當時物業管理行業迅猛發展與市場秩序混亂之間的矛盾，在它之前，國內并沒有一部全國性的、專門規范物業管理活動的行政法規。后來經過在2007年、2016年和2018年進行過三次修訂，但總是縫縫補補，并沒有從根本上化解日常突出的物業與業主的矛盾。也沒有從《條例》升級到《法律》，目前條例存在很多模糊地帶，業主和物業產生矛盾時候，作為弱勢一方的業主常常吃啞巴虧，并且目前的《物業服務條例》與2021年施行的《民法典》其存在多處直接沖突的地方，例如：

1.對于業主停水停電催物業費費：《物業管理條例》未明確禁止，仍是催費“利器”；而《民法典》第944條嚴格禁止此類行為。

2.《物業管理條例》要求“雙過半”業主參會，而《民法典》第278條降低了業主參與門檻，更注重實際參與效率。

3.《物業管理條例》對所有事項都要求“雙2/3”同意；而《民法典》第281條規定，緊急情況下可無需業主表決直接申請使用。

4.《物業管理條例》限定為物業服務企業管理；而《民法典》第284條允許業主自行管理、委托物業服務企業或其他管理人，模式更多樣。

《物業管理條例》自出臺之初，多為原則規定，因“缺少細節”而備受批評，多年后，業委會運作、公共收益管理等關鍵問題仍缺乏明晰規則。成為物業和業主矛盾的主要集中點。

目前《物業管理條例》屬于行政法規，其法律效力低于全國人大及其常委會制定的法律。這使得它在解決許多利益沖突時，權威性和執行力不足，對違規的一方 震懾力不足。

由于物業服務沒有立法，多地制定地方性法規時屢屢“越界”， 有的地方甚至將“按時交納物業費”作為參選業委會的條件，這些亂象反過來凸顯了修訂國家層面法規的緊迫性。

二、為何遲遲沒有出臺《物業服務法》

因物業和業主沖突與矛盾，影響了社區和諧與基層治理能力提升，那為什么遲遲沒有立法， 根本上還是利益的問題。

1.物業管理涉及住建、發改、市監、公安、消防等多個政府部門，利益訴求交織，達成統一改革方案需要大量溝通和協調。

2.隨著城市迅速發展，科技日新月異，生活水平提升，矛盾焦點演變，服務標準、公共收益、維修基金等問題日益突出，立法者需要應對更復雜的局面，力求“一攬子”解決問題，需要調研、起草到審議通過，本身就是一個耗時數年的過程。

值得期待的是，改革正在進行中。 全國人大已明確將把《物業管理條例》修改及法律升級作為重點工作 。多位人大代表在近年兩會期間積極建言，建議對物業利潤設上限、簡化維修基金使用流程等。這都表明國家正致力于推動物業管理立法，從行政法規升級為專門法律。

總而言之，《物業管理條例》的“舊”產物，遠遠跟不上時代發展的需要，并與《民法典》很多地方存在沖突。使得在化解矛盾時顯得“力不從心”。 對《物業服務法》呼聲越來越高。 一個更完備的法律框架值得期待。希望這個時間并不要等待多久。