收著三級(jí)的錢，干著一級(jí)的活——重慶物業(yè)被罰35萬(wàn)，全國(guó)首例

物業(yè)管理的那些事

收著三級(jí)的錢，干著一級(jí)的活——重慶物業(yè)被罰35萬(wàn)，全國(guó)首例

你家物業(yè)費(fèi)對(duì)應(yīng)幾級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)？保安幾個(gè)人、多大年紀(jì)、監(jiān)控存多少天？

這些問題，99%的業(yè)主答不上來(lái)。但重慶有一群業(yè)主不僅查清楚了，還讓物業(yè)公司被罰了35萬(wàn)——這是目前全國(guó)唯一能公開查到的、因物業(yè)服務(wù)"質(zhì)價(jià)不符"被行政處罰的案例。

收高價(jià)、低服務(wù)，一查就查出大問題

2016年11月，重慶某佳物業(yè)與開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定高層按三級(jí)、洋房按四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，合同包含40項(xiàng)具體指標(biāo)：履約滿意率、監(jiān)控保存期限、保安人數(shù)及年齡、每年清掏化糞池次數(shù)等。2021年底合同到期，小區(qū)沒選新物業(yè)，某佳物業(yè)繼續(xù)服務(wù)。

2022年1月業(yè)主舉報(bào)，巴南區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局調(diào)查發(fā)現(xiàn)：合同約定的三、四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中二十余項(xiàng)不符合政府指導(dǎo)價(jià)，部分項(xiàng)目實(shí)際只達(dá)一級(jí)、二級(jí)水平。實(shí)地抽查進(jìn)一步核實(shí)，滿意率、保安年齡結(jié)構(gòu)、化糞池清掏次數(shù)、監(jiān)控保存時(shí)長(zhǎng)等多項(xiàng)指標(biāo)均不達(dá)標(biāo)。2022年5月23日，依據(jù)《價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》，對(duì)某佳物業(yè)罰款35萬(wàn)元。

物業(yè)不服，申請(qǐng)行政復(fù)議被維持，起訴后一審駁回、二審駁回。重慶市第五中級(jí)人民法院在判決中明確：物業(yè)"存在提供低等級(jí)服務(wù)而收取高等級(jí)物業(yè)費(fèi)的行為，應(yīng)當(dāng)受到行政處罰"。

"質(zhì)價(jià)不符"不是業(yè)主主觀感受，是法律定義的價(jià)格違法

《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》第九條第十項(xiàng)明確：經(jīng)營(yíng)者"不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費(fèi)用的"，沒有違法所得的，處5萬(wàn)至50萬(wàn)元罰款。

過(guò)去業(yè)主投訴"質(zhì)價(jià)不符"常卡在死結(jié)上：你說(shuō)他服務(wù)差，他說(shuō)是你的主觀感受。但重慶這個(gè)案子打破了窗戶紙——政府指導(dǎo)價(jià)的每個(gè)等級(jí)都有硬指標(biāo)，達(dá)不到卻按高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，不是"服務(wù)不好"，是違法。

法院還明確：前期物業(yè)合同到期后、小區(qū)未選新物業(yè)的"過(guò)渡期"，政府指導(dǎo)價(jià)同樣適用。物業(yè)不能以"合同到期"為由降服務(wù)、照收錢。

覺得物業(yè)"質(zhì)價(jià)不符"，你可以這樣做

第一，查標(biāo)準(zhǔn)。查你所在城市物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，看物業(yè)費(fèi)對(duì)應(yīng)幾級(jí)，逐條對(duì)照實(shí)際服務(wù)。

第二，留證據(jù)。拍照記錄保安人數(shù)、年齡、監(jiān)控狀態(tài)、綠化維護(hù)、清潔頻次，用客觀事實(shí)說(shuō)話。

第三，向市場(chǎng)監(jiān)管部門舉報(bào)。"質(zhì)價(jià)不符"屬價(jià)格違法，歸市場(chǎng)監(jiān)管局管。聯(lián)合多名業(yè)主附上對(duì)照表和照片一起舉報(bào)。

這個(gè)案例已入選人民法院案例庫(kù)作為行政參考案例，全國(guó)法院審理類似案件都將參考這一裁判思路。對(duì)物業(yè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這記警鐘敲得夠響。

業(yè)主花的每一分物業(yè)費(fèi)，都該對(duì)得起約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。這不是期望，是法律。