呂沅錦律師：以合同解除與購房款返還為核心解析爛尾樓救濟路徑

商品房爛尾糾紛中，購房者往往面臨房屋交付無望、房貸月供照常償還的雙重困境。長期以來，囿于商品房買賣合同與擔保貸款合同相互獨立的交易結構，購房者難以實現完整的權利救濟。2025年，最高人民法院相繼印發入庫參考案例并施行《關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《執行異議之訴解釋》），為爛尾樓購房者開辟了系統性的司法保護通道。對此類糾紛涉及的核心法律問題，北京市中恒信律師事務所呂沅錦律師結合現行法律規定及最新裁判規則，梳理形成爛尾樓困局下購房者的權利救濟路徑，供業界參考。

商品房買賣合同與貸款合同

商品房按揭交易涉及買賣合同與擔保貸款合同雙重法律關系，二者的聯動性決定了在處理爛尾樓糾紛時必須進行一體考量。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同解釋》）第十一條之規定，出賣人遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行的，解除權人請求解除合同的，人民法院應予支持。《中華人民共和國民法典》第五百六十三條亦對合同法定解除權作出了原則性規定。然而，單獨解除買賣合同并不能徹底解決購房者的困境，購房者仍需繼續向銀行承擔還貸義務。

2025年7月，最高人民法院將“陸某、張某千訴鹽城融某置業有限公司等房屋買賣合同糾紛案”收錄入庫。該入庫案例確立了聯立合同一體解除的裁判規則：在出賣人逾期交付房屋且項目停工、短期內無交付可能性的情形下，購房者有權在同一訴訟中一并主張解除買賣合同及擔保貸款合同。裁判要旨指出，合同解除后，出賣人應承擔已收受的購房貸款、購房款本金及利息的返還責任，購房者不承擔返還剩余貸款本息的義務。呂沅錦律師認為，入庫案例實際上確立了商品房買賣合同與擔保貸款合同之間的“效力關聯性”規則，這意味著兩個合同在法律命運上不可分割，購房者無須再陷入“解除了買賣合同卻仍要還貸”的法律困境。

購房款返還請求權

合同解除后的另一核心問題在于購房款返還請求權的實現保障。當開發商資金鏈斷裂進入執行程序時，購房者的返還請求權往往面臨與建設工程價款優先受償權、抵押權以及普通金錢債權的激烈競爭。《執行異議之訴解釋》自2025年7月24日起施行，在此方面作出了突破性規定。

該解釋第十一條明確，案外人以其系商品房消費者為由提起執行異議之訴，請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及一般金錢債權的強制執行，且能夠證明查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同、已支付全部或部分價款、所購房屋系用于滿足家庭居住生活需要的，人民法院應予支持。更為關鍵的是，《解釋》第十二條針對預售資金監管賬戶作出專門規定：執行法院凍結預售資金監管賬戶后，案外人以其已向該賬戶交付購房款且買賣合同已經解除為由，請求排除相應購房款的強制執行并申請向其發放的，人民法院應予支持。

呂沅錦律師分析指出，上述規定實際上構建了購房者權利的“三重保障”體系：其一，以居住為目的的購房者對已購房屋享有排除強制執行的實體權利；其二，房屋交付請求權在受償順位上優先于建設工程價款優先受償權及抵押權；其三，即便房屋無法建成交付，購房者對已支付購房款享有從預售資金監管賬戶優先返還的權利。這一規則體系深刻體現了生存權保障優先于財產債權的民法價值取向，為深陷爛尾樓困局的購房者提供了從“紙面權利”到“實際兌現”的完整救濟鏈條。

呂沅錦律師認為，當前司法政策對爛尾樓購房者權益的保護已進入系統性、精細化的新階段。購房者應特別注意以下幾方面：其一，在開發商逾期交房后應及時履行催告義務并關注一年除斥期間的時效要求，避免解除權因怠于行使而歸于消滅；其二，應當妥善留存商品房買賣合同、購房款支付憑證、貸款合同及還款記錄等關鍵證據；其三，面對爛尾樓糾紛，解除買賣合同與貸款合同可以在一案中一并主張，無須分別訴訟。法律從不保護權利上的睡眠者，購房者唯有積極、及時地行使法律賦予的各項權利，方能在困局中實現自身權益的最大化保護。