“內(nèi)中環(huán)的房子快被賣(mài)空了”

這是浦東老破小回購(gòu)市調(diào)期間附近中介的一句抱怨，市場(chǎng)是不是真這么回事？

10日的二手?jǐn)?shù)據(jù)昨天一出，市場(chǎng)哇聲一片

1664套

號(hào)稱(chēng)近五年單日網(wǎng)簽新高

我記得4月11日的1632套的近五年單日網(wǎng)簽新高才剛過(guò)去

沒(méi)想到這么快就江山易主了，關(guān)鍵這還是五月

理論上熱度應(yīng)該要往下走的

可二手就偏偏在這種爹不疼娘不愛(ài)的市場(chǎng)氛圍里一路狂奔

根據(jù)近1個(gè)月工作日網(wǎng)簽&周六日網(wǎng)簽來(lái)看

5月的二手網(wǎng)簽套數(shù) 可能會(huì)來(lái)到2.8-2.9萬(wàn)套

按照近1年二手住宅/二手房=89%計(jì)算，5月二手住宅 也會(huì)在2.5萬(wàn)套左右

上個(gè)月為各位預(yù)測(cè)的2.54萬(wàn)套和最終數(shù)據(jù)差了五百套

5月目前預(yù)測(cè)不會(huì)太準(zhǔn)，但你從已有的工作日和周末數(shù)據(jù)可以看出

這個(gè)五月 不簡(jiǎn)單

而如果你正在親歷市場(chǎng)那你應(yīng)該更認(rèn)同這三個(gè)字

01 “市場(chǎng)上沒(méi)什么可買(mǎi)的房子了”

如果你正在親歷市場(chǎng)這應(yīng)該是你和你的中介的最強(qiáng)體感

他這句在我這是不成立的

目前全市掛牌雖然來(lái)到近4年新低， 但依然還有15.6萬(wàn)套

不過(guò)我也知道中介老師的作業(yè)語(yǔ)境里

并不是所有房子都是誠(chéng)意在賣(mài)的

真正能測(cè)試誠(chéng)意的就是掛牌價(jià)是否貼合市場(chǎng)價(jià)

俗稱(chēng)筍盤(pán)或者比筍盤(pán)稍微加點(diǎn)價(jià)的房子

而市場(chǎng)上每輪成交里最先去化的也是這類(lèi)房源

中介和正在買(mǎi)房人那種無(wú)房可買(mǎi)的體感說(shuō)的就是這種房子

也就是說(shuō)： 能買(mǎi)的房子空了

這點(diǎn)我從數(shù)據(jù)端復(fù)核過(guò)

目前全市掛牌存量確實(shí)來(lái)到近1年新低，1年的功夫掛牌量下滑15%

全市頭部中介掛牌量總和（去重后， 2月過(guò)年月剔除

鏈家的掛牌存量下滑的更狠，1年的功夫下滑了近30%

這相當(dāng)于你正在看的某小區(qū)少了1/3可選房源

筍盤(pán)也就是可買(mǎi)的房子你同比例收窄就可以了

02 尤其內(nèi)中環(huán)

其實(shí)沒(méi)什么房子可買(mǎi)這句話本身就是從內(nèi)中環(huán)中介那里問(wèn)出來(lái)的

當(dāng)不止一位中介有這樣體感的時(shí)候

那數(shù)據(jù)端一定會(huì)初見(jiàn)端倪

也確實(shí)

從最新的5月掛牌數(shù)據(jù)來(lái)看

內(nèi)中環(huán)的掛牌占比在環(huán)比減少，中外環(huán)則相反

我特意打開(kāi)了內(nèi)中環(huán)數(shù)據(jù)

從內(nèi)環(huán)到中環(huán)，過(guò)去倆月去化最快的房源有兩個(gè)特征：

30-50平、1970-1980年

而且還呈階梯式分布

內(nèi)環(huán)內(nèi)30-50平-->內(nèi)中環(huán)50-70平

內(nèi)環(huán)內(nèi)1970-1980-->內(nèi)中環(huán)1970-1980

換算成房源語(yǔ)言， 這不就是 內(nèi)環(huán)內(nèi)1室戶(hù)和內(nèi)中環(huán)小2房么

03 壓力給到“下一屆”房東

這里的壓力直白說(shuō)就是 價(jià)格

當(dāng)市場(chǎng)筍盤(pán)清場(chǎng)的時(shí)候接下來(lái)考驗(yàn)價(jià)格的就是

下一屆筍盤(pán)房東如何叫價(jià)

是降價(jià)讓自己變成筍盤(pán)、還是讓客戶(hù)墊墊腳向上夠一夠

所以不夸張的說(shuō)

越是這樣的市場(chǎng)越?jīng)Q定市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)

我跟各位匯報(bào)下“上一屆”房東都是怎么選的

4月已經(jīng)錄得4月1日-26日的頭部中介轉(zhuǎn)定單價(jià)格為44461元/平

環(huán)比3月42676元/平漲幅4.01%， 以300萬(wàn)老破小為例，1個(gè)月價(jià)格上浮12萬(wàn)

嗯，漲了

我說(shuō)過(guò)相比略滯后且包含了非中介成交的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，這里的價(jià)格參考我們選用上海頭部中介實(shí)時(shí)轉(zhuǎn)定單均價(jià)走勢(shì)

然后好巧我又找到了這些房東的調(diào)價(jià)動(dòng)作

跳價(jià)房東沒(méi)有變多

但降價(jià)房東變少了

04

而接下來(lái)房東怎么選大概率會(huì)受 一件事 影響

按常理市場(chǎng)走勢(shì)的根本影響邏輯一定是供需

但其實(shí)你會(huì)發(fā)現(xiàn)階段性市場(chǎng)里

需求是會(huì)讓位預(yù)期的

直白說(shuō)就是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，如果市場(chǎng)要下行那我為什么不先租房

這也是為什么同期3-4月份時(shí)間段

去年3-4月看房人數(shù)要遠(yuǎn)高于今年3-4月，但成交數(shù)據(jù)前者遠(yuǎn)不如后者

這時(shí)候有件事倒是會(huì)成為影響市場(chǎng)的定量，掛牌量

就是存量池

而這說(shuō)實(shí)話也不是下架一家中介房源能夠左右的

本質(zhì)上不在頭部中介掛牌的房源還可以再其他小中介那里掛牌

所以全量掛牌市場(chǎng)的掛牌存量 會(huì)影響 接下來(lái)市場(chǎng)預(yù)期

好在目前為止掛牌存量數(shù)據(jù)里有個(gè)非常明顯趨勢(shì)

就是一路收窄

這是近一年明確趨勢(shì)，而趨勢(shì)一旦形成很難輕易改變

而這也為接下來(lái)市場(chǎng)走勢(shì) （價(jià)格走勢(shì)） 打下一個(gè)穩(wěn)or漲的基調(diào)

05

那天站在浦東濰坊路252弄附近十字路口，小哥的那句內(nèi)中環(huán)快賣(mài)空了言猶在耳

一轉(zhuǎn)眼已經(jīng)到5月了，今年還有兩個(gè)月就要過(guò)去一半了

是不是很快

二手市場(chǎng)也在一片不被看好的氛圍里連續(xù)五個(gè)正常月破2萬(wàn)套

就連價(jià)格也從以?xún)r(jià)換量變成止跌回穩(wěn)

我知道很多人會(huì)說(shuō)自媒體吹漲房?jī)r(jià)為了讓自己好做生意

但其實(shí)也有像我這樣的自媒體，漲就是漲、沒(méi)漲就是沒(méi)漲的去說(shuō)真話

這樣的市場(chǎng)里如果你來(lái)問(wèn)我意見(jiàn)

我還是會(huì)跟你說(shuō) 不要慌

慌永遠(yuǎn)等著的只有不擇路，對(duì)于買(mǎi)房這樣的事從容點(diǎn)好處大于壞處

如果還沒(méi)找到自己心儀的房子不妨就等等

市場(chǎng)止跌了但沒(méi)說(shuō)是暴漲

平穩(wěn)的價(jià)格走勢(shì)里，所有人都等得起