碧桂園被下調(diào)目標價

根據(jù)2026年5月13日花旗銀行發(fā)布的最新研究報告，該行對碧桂園控股有限公司進行了目標價下調(diào)，這是近期國際投行對中國房地產(chǎn)企業(yè)的重要評估調(diào)整。

一、花旗下調(diào)碧桂園目標價的具體內(nèi)容

調(diào)整詳情：

評級維持：花旗維持對碧桂園的"沽售/高風(fēng)險"評級

目標價調(diào)整：從0.29港元下調(diào)至0.25港元，下調(diào)幅度約為13.8%

發(fā)布時間：2026年5月13日

同時調(diào)整對象：花旗也對融創(chuàng)中國進行了目標價下調(diào)，從1.59港元下調(diào)至1.2港元，維持"中性/高風(fēng)險"評級

二、花旗下調(diào)目標價的核心原因分析

花旗在研報中指出，雖然碧桂園在債務(wù)削減和交付義務(wù)方面取得了一定進展，但面臨以下多重挑戰(zhàn)：

銷售動力持續(xù)疲弱：房地產(chǎn)市場整體低迷，碧桂園的銷售表現(xiàn)持續(xù)疲軟。根據(jù)碧桂園披露的數(shù)據(jù)，2026年4月合同銷售金額約為25億元，同比下滑約18.8%；2026年一季度累計權(quán)益合同銷售金額約66.7億元，同比下滑約14%。

核心利潤率受壓：成本壓力和市場競爭導(dǎo)致利潤率受到擠壓，盈利能力面臨挑戰(zhàn)。

執(zhí)行風(fēng)險持續(xù)存在：公司運營面臨不確定性，包括項目推進、資金周轉(zhuǎn)等方面的執(zhí)行風(fēng)險。

潛在減值風(fēng)險：在房地產(chǎn)市場調(diào)整期，資產(chǎn)價值可能面臨進一步調(diào)整的風(fēng)險。

增長前景有限：短期內(nèi)難以看到明顯的業(yè)績改善空間，增長動力不足。

三、碧桂園當前經(jīng)營狀況

積極方面：

2025年成功扭虧為盈：根據(jù)2025年年報，碧桂園實現(xiàn)營業(yè)收入約1549億元，凈利潤16.2億元，歸屬于公司股東應(yīng)占凈利潤約32.6億元。

債務(wù)重組取得進展：規(guī)模約177億美元的境外債務(wù)重組方案已于2025年12月獲得香港高等法院批準，并于當年年底正式生效。9筆合計約137.7億元人民幣的境內(nèi)債重組方案亦已全部通過持有人會議表決。

交付能力保持：2025年碧桂園全年完成房屋交付近17萬套，2023年至2025年三年累計交付總量接近115萬套，在第三方機構(gòu)統(tǒng)計中持續(xù)位列行業(yè)前列。

土地儲備充足：根據(jù)2025年年報，碧桂園權(quán)益土地儲備約9540萬平方米，在建物業(yè)和已建成待售物業(yè)的賬面價值合計超4821.5億元。

挑戰(zhàn)方面：

銷售持續(xù)下滑：2026年前兩個月月均銷售約22.2億元，較2025年月均27.5億元有所回落。

債務(wù)壓力仍存：截至2026年1月31日，碧桂園控股合并范圍內(nèi)較上年同期違約債務(wù)凈新增約38.61億元，同時新增5000萬元以上未決訴訟及仲裁案件14宗，涉及金額約32.68億元。

不再設(shè)定全年銷售目標：碧桂園已經(jīng)不再設(shè)定全年銷售目標，將根據(jù)保交房、穩(wěn)資債及保經(jīng)營的資金需求，動態(tài)調(diào)整銷售節(jié)奏。

四、房地產(chǎn)市場大環(huán)境

2026年一季度中國房地產(chǎn)市場整體仍處于調(diào)整期：

開發(fā)投資下降：1-3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資17720億元，同比下降11.2%

銷售持續(xù)低迷：新建商品房銷售面積19525萬平方米，同比下降10.4%；銷售額17262億元，下降16.7%

資金面緊張：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金20524億元，同比下降17.3%，其中國內(nèi)貸款下降23.7%，個人按揭貸款下降34.6%

庫存出現(xiàn)拐點：截至2026年3月末，全國商品房待售面積78601萬平方米，同比下降0.1%，這是連續(xù)51個月同比正增長后首次下降

市場呈現(xiàn)"分化深化"特征，一線及強二線核心城市已率先筑底企穩(wěn)，但普通二線及三四線城市房價持續(xù)"陰跌"。

五、其他機構(gòu)對碧桂園及碧桂園服務(wù)的評級

碧桂園服務(wù)

花旗在2026年3月將碧桂園服務(wù)目標價由6.8元下調(diào)至6.6元，評級為"中性"

里昂在2026年3月將碧桂園服務(wù)目標價由7.1港元下調(diào)至6.7港元，但將評級由"持有"上調(diào)至"跑贏大市"

國際評級機構(gòu)

穆迪將碧桂園高級無抵押評級調(diào)至Ba1

惠譽確認維持碧桂園投資級信用評級

標普確認維持碧桂園現(xiàn)有的"BB+"長期發(fā)行人信用評級，展望"穩(wěn)定"

六、碧桂園的戰(zhàn)略調(diào)整

碧桂園將2026年定義為"保交房收官之年"，計劃爭取在年中完成大部分交房任務(wù)，并將恢復(fù)正常經(jīng)營的標志錨定為經(jīng)營性現(xiàn)金流回正，同時實現(xiàn)整體現(xiàn)金流與利潤轉(zhuǎn)正。公司提出圍繞"產(chǎn)品力、服務(wù)力、成本力"三大競爭力進行戰(zhàn)略調(diào)整。

總結(jié)

花旗下調(diào)碧桂園目標價反映了國際投行對中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的謹慎態(tài)度，特別是在銷售持續(xù)疲軟、利潤率受壓的背景下。雖然碧桂園在債務(wù)重組和交付方面取得進展，但市場復(fù)蘇緩慢、銷售動力不足仍是主要挑戰(zhàn)。投資者在評估碧桂園投資價值時，需要綜合考慮公司自身的經(jīng)營改善與行業(yè)整體環(huán)境的變化。