北京
北京進(jìn)深 徐迪 下周二即將出讓的豐臺區(qū)太平橋0608-0001地塊，迎來了它的頭號意向買家。
5月14日，保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就該地塊發(fā)出施工和監(jiān)理招標(biāo)計(jì)劃。
投資估算約8億元，總建筑規(guī)模約10.7萬平方米，其中地上建筑規(guī)模約7.2萬平方米。
保利發(fā)展上次在北京拿地還是去年5月份，海淀半壁店地塊，打造為保利熙瑞，開盤在即。
這次的豐臺地塊，位置也是比較核心的，有做豪宅的潛質(zhì)。
掛牌信息
太平橋0001地塊于4月16日正式掛牌。
交易起始價(jià)36億元，折合樓面價(jià)4.99萬/㎡。將于5月19日下午完成出讓。
用地規(guī)模3.6萬㎡，地上建面約7.21萬㎡，容積率2.0，限高80米。
它的地形很有特點(diǎn)：
東南和西南側(cè)，分別長了一只腳；
南面中間被精圖雅苑小區(qū)挖去了一塊，西邊是兩座酒店。
容積率調(diào)降
地塊形狀不規(guī)則，周邊環(huán)境又比較復(fù)雜，退線要求會很多。
大概是基于這兩點(diǎn)，該地塊進(jìn)行了一次調(diào)規(guī)。
在今年首輪供地清單中亮相時(shí)，太平橋0001地塊規(guī)劃的地上建面是8.65萬㎡，容積率約2.4；
進(jìn)入預(yù)申請，地上建面減少了1.44萬㎡，容積率降至2.0。
容積率調(diào)降后，給設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)提供了很大騰挪空間，樓棟排布的策略也可以從填滿轉(zhuǎn)變?yōu)閾駜?yōu)。
兩大難題待解：配建、退線
即便調(diào)規(guī)之后，樓棟排起來也沒那么容易。它有兩個(gè)包袱：
1、須配建9000平米養(yǎng)老設(shè)施和800平米社區(qū)管理處；
2、須配建80個(gè)地下公共停車場，停車位是立體的、普通自走式停車位，交通還得相對獨(dú)立，便于管理。
這兩個(gè)包袱有點(diǎn)重，不僅會耗費(fèi)將近3000萬的建安成本，還會將整個(gè)地塊的容積率，拉高到2.3左右。
當(dāng)然了，最大的問題，還是建筑退線：
1、南面是現(xiàn)狀威爾夏大道小區(qū)，有兩棟高21層的住宅樓；
2、北面是太平橋中里小區(qū)，有三棟6層洋房；
3、最難受的是，被0001地塊半包圍的精圖雅苑小區(qū)，為15層住宅樓。
這些因素疊加在一起，讓0001地塊樓棟排列的難度，加大了很多。
幸好，西北角是學(xué)校的操場，給出了一點(diǎn)發(fā)揮的空間。
區(qū)域競品
宗地位于豐臺區(qū)太平橋街道，二環(huán)至三環(huán)之間。
距北京西站1.2公里，西面離三環(huán)0.7公里，離地鐵9號線六里橋東站約530米。
周邊有新年華購物中心、北京世紀(jì)壇醫(yī)院、蓮花池公園等生活配套設(shè)施。
上月底，同在太平橋街道的萬泉寺0007地塊已完成出讓，華潤置地以57.71億元底價(jià)摘得，是北京今年到為止總價(jià)最高的地塊。
地上建面約9.87萬㎡，折合樓面價(jià)5.85萬元/㎡。
兩宗地塊直線距離3公里，萬泉寺位置更接近二環(huán)，太平橋地塊靠近西三環(huán)。
不到一個(gè)月的時(shí)間連續(xù)兩宗二三環(huán)地塊出讓，這讓冷清的豐臺樓市，成了焦點(diǎn)。
目前，西南二三環(huán)主要在售的樓盤有三個(gè)：
中海麗金府、中海麗澤叁號院和嘉棠璟樾，它們的去化率，都在20%-30%左右。
根據(jù)這幾個(gè)在售樓盤的表現(xiàn)，盲猜一下，太平橋01地塊的房價(jià)，在9萬元/平米左右；
萬泉寺07地塊，售價(jià)在10.5萬元/平米左右。
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