北京買(mǎi)房：理清思路，購(gòu)房建議1886

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們總預(yù)算為460現(xiàn)金+200組合貸，正考慮購(gòu)買(mǎi)婚房，目前在考察東城天永片區(qū)望壇新苑這個(gè)小區(qū)，它能夠滿足我們對(duì)通勤和居住的需要，樓齡也比較新，但是目前遇到一個(gè)問(wèn)題是，我們的意向房子不滿2，中介表示掛牌價(jià)是房主的“到手價(jià)”，不想承擔(dān)個(gè)稅。

于是與我們協(xié)商要把網(wǎng)簽價(jià)做低，以達(dá)到避高額個(gè)稅的目的，想咨詢的主要有兩個(gè)：

1、請(qǐng)問(wèn)這個(gè)小區(qū)有沒(méi)有什么需要注意的，在這一片是否推薦？

2、避個(gè)稅這種行為是否推薦？有哪些潛在風(fēng)險(xiǎn)嗎（因?yàn)槲覀兞私獾椒梢?guī)定是賣家承擔(dān)個(gè)稅）

A：

1、需要注意的。那除了樓座樓層戶型朝向之外，最主要的就是學(xué)區(qū)溢價(jià)啊，畢竟是學(xué)區(qū)房，而且您家是婚房，那溢價(jià)高了就肯定不合適唄，畢竟至少七八年后才用上學(xué)位呢。

您家想買(mǎi)的應(yīng)該是兩居室，北京平均租售比不超650，望壇新苑是800左右，溢價(jià)率至少20%吧。所以我要建議就是多算賬，用總價(jià)除以預(yù)估租金，在房子沒(méi)瑕疵的情況下數(shù)值越低越好。越低代表溢價(jià)越低，也就是居住的性價(jià)比越高+保值風(fēng)險(xiǎn)低。

2、是否推薦這怎么說(shuō)呢？?jī)?yōu)劣勢(shì)都是明擺著的，只能說(shuō)看自己的主要需求吧。注重離天安門(mén)近+學(xué)區(qū)占位+老北京氛圍，那就挺合適的。注重居住的性價(jià)比+社區(qū)環(huán)境+學(xué)區(qū)級(jí)別+其他的，那就再考慮一下。

3、避稅是常規(guī)手段，自己覺(jué)得合適就用。只要是大中介就沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)，早就是成熟模式了。法律上的事兒歸法律解釋吧，現(xiàn)實(shí)中自有潛規(guī)則。

僅供參考。

二

Q:

我家孩子今年考公到**區(qū)法院工作，考慮到以后結(jié)婚孩子上學(xué)什么的，想在城區(qū)買(mǎi)一套能保值的學(xué)區(qū)房，離單位不太遠(yuǎn)的那種，請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)在買(mǎi)哪里合適？不想要高樓層的，轉(zhuǎn)了一下金隅萬(wàn)科城覺(jué)得樓層太高有點(diǎn)兒壓抑，麻煩推薦一下。

A：

1、城區(qū)能保值的學(xué)區(qū)房，離單位不太遠(yuǎn)，金隅萬(wàn)科城？這是誰(shuí)給您建議的啊？有點(diǎn)兒被忽悠的意思了。

2、簡(jiǎn)單說(shuō)吧，一般來(lái)說(shuō)“城區(qū)”學(xué)區(qū)房指的都是城六區(qū)，以東西海為主，全區(qū)都是學(xué)區(qū)房。然后是朝陽(yáng)，幾所頭部校的對(duì)口小區(qū)可以算學(xué)區(qū)房。石景山豐臺(tái)能被普遍認(rèn)可的學(xué)區(qū)房就不多了，畢竟好學(xué)校相對(duì)少。而郊區(qū)到目前為止只有通州、順義和亦莊有普遍意義的學(xué)區(qū)房，其他區(qū)都沒(méi)有。

昌平雖然有很好的學(xué)校，尤其是昌一昌二的成績(jī)很好，但因?yàn)椴荒苤鄙陀梅孔訐裥＃ㄖ袑W(xué)），所以也不算學(xué)區(qū)房。

3、另外如果是考慮市區(qū)的學(xué)區(qū)房，比如海淀吧，那房?jī)r(jià)中就都包含學(xué)區(qū)溢價(jià)，按照學(xué)區(qū)的級(jí)別，比例高低不同。最高的上地學(xué)區(qū)能40%以上，最低的普通學(xué)區(qū)也就10%左右。也就是假定一套房500萬(wàn)吧，最高的溢價(jià)占比能200萬(wàn)，低的也50萬(wàn)左右。

所以常規(guī)建議是沒(méi)必要提前買(mǎi)，畢竟現(xiàn)在是入學(xué)趨勢(shì)的轉(zhuǎn)折時(shí)期，今年是明確的入學(xué)低谷期開(kāi)始，至少要持續(xù)到2032年。在此期間如果沒(méi)有政策支持，溢價(jià)部分都有可能受影響，也就是保值方面不敢保證。

4、所以您說(shuō)的這幾點(diǎn)和普遍的樓市常識(shí)不太相符，也幾乎不可能兼顧。金隅萬(wàn)科城應(yīng)該是對(duì)口昌平實(shí)驗(yàn)的，在昌平也是第二梯隊(duì)，不算學(xué)區(qū)房。

5、另外說(shuō)實(shí)話我都不知道**區(qū)法院在哪兒？更不知道哪個(gè)小區(qū)離的不太遠(yuǎn)，在我感覺(jué)只要不出昌平州就都不算太遠(yuǎn)似的。如果萬(wàn)科城不合適就看看東邊的金隅觀瀾時(shí)代吧，我印象中都是6層和小高層，前些日子我去過(guò)，維護(hù)的還不錯(cuò)。

僅供參考。

三

Q:

現(xiàn)在上小學(xué)五年級(jí)，25年人才引進(jìn)拿到北京戶口（孩子一起），在上地集體戶，沒(méi)有房，27年打算小升初來(lái)北京上學(xué)，是上地學(xué)區(qū)派位還是全海淀派位？如果集體戶口在上地，我又在上地學(xué)區(qū)租房，二派會(huì)在上地學(xué)區(qū)嗎？

A：

1、有戶無(wú)房，那一般都是先在上地學(xué)區(qū)派位，沒(méi)有學(xué)位的話再臨近學(xué)區(qū)跨區(qū)派位。全區(qū)派位的可能性不太大，畢竟您家有戶口，理論上不會(huì)太遠(yuǎn)。

2027年小升初，那就是2021年入學(xué)的，這查查那年上地學(xué)區(qū)的學(xué)位緊張程度吧，大概率是沒(méi)什么空余學(xué)位的，跨區(qū)派位的可能性比較大。

2、租房在理論上順位強(qiáng)一些，但在現(xiàn)實(shí)中意義不大。上地學(xué)區(qū)太熱門(mén)了，2021年連第一順位的都有被調(diào)劑的，到2027年想靠租房不出區(qū)，那只能說(shuō)有可能吧。而且既然您家有海淀戶口，那無(wú)論是否租房都一樣啊，租房那是非京籍+非海淀區(qū)戶籍的必選項(xiàng)。

3、但說(shuō)實(shí)話，上地太熱門(mén)了，高峰期的政保也必定多，如果沒(méi)有小學(xué)學(xué)籍，那連買(mǎi)了房的都不敢保證，只能是看運(yùn)氣。

僅供參考。

四

Q:

孩子小學(xué)四年級(jí)，在豐臺(tái)人大附中分校，想小升初轉(zhuǎn)西城，去西城買(mǎi)房，目前豐臺(tái)有直升人豐初中的房子，預(yù)算300想買(mǎi)一套西城的占坑房，升學(xué)用，有什么建議嗎？

A：

1、我沒(méi)太明白。既然已經(jīng)在人大附豐臺(tái)入學(xué)了，那就用不著豐臺(tái)的對(duì)口房子了，強(qiáng)調(diào)“豐臺(tái)有直升人豐初中的房子”是什么意思？人大附豐臺(tái)到目前為止不算太強(qiáng)的學(xué)校，對(duì)口小區(qū)也不算學(xué)區(qū)房，居住的性價(jià)比正常，強(qiáng)調(diào)升學(xué)的意義不太大。

2、現(xiàn)在四年級(jí)，那就是2022年入學(xué)的，幾乎是最高峰期。那這轉(zhuǎn)西城誰(shuí)能有什么建議啊，畢竟無(wú)論怎么轉(zhuǎn)都是同一屆，學(xué)位永遠(yuǎn)緊張，所以只能家長(zhǎng)自己選擇了。

不過(guò)既然是300萬(wàn)的預(yù)算，是總價(jià)是吧？那如果是買(mǎi)平房的話，常規(guī)建議是金融街，碰碰運(yùn)氣，反正最不好的結(jié)果也是派位到南城。

如果是買(mǎi)樓房，那幾乎就是廣外一個(gè)選項(xiàng)了，也只有這里的房源還多些。買(mǎi)旁邊的陶白也不是不行，但大概率進(jìn)不去好學(xué)校，向上不如金融街，向下則有可能廣牛或大椿天，所以還不如踏踏實(shí)實(shí)的在廣外呢。

3、其他的沒(méi)建議了，看房時(shí)可以算算租售比，盡量買(mǎi)溢價(jià)低的吧。不過(guò)樓房的好計(jì)算，平房的就只能是讓當(dāng)?shù)刂薪榻o算了，只有他們懂具體行情。

僅供參考。

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