灣區樓事｜深鐵方寸之考：深圳南山、寶安人才房定風波

觀點網 “來了就是深圳人”，這句話充分體現了深圳這座城市的包容性特征，同時也反映出該城市對于外來人才的渴望。

作為一座以奮斗為底色的城市，深圳當前1700多萬常住人口中有超過70%家庭都選擇租房居住。為了能夠吸引并留住人才，可出售型保障房是深圳市場的一個強力保障措施。

根據不完全統計，深圳最高峰時大約有3000-5000套人才房同時在售。然而，作為承載人才期望的重要政策工具，保障房在現實中往往伴隨著諸多考驗。

觀點新媒體注意到，由深鐵集團開發的南山深鐵熙府、寶安深鐵璟城兩大人才房備受市場追捧，剛一推出時吸引了眾多人才前來認購。

不過現在卻因部份業主對產品質量不及預期的疑慮，疊加市場周期影響，最終導致兩個人才房項目受到的關注度下滑，市場體感發生改變。

深鐵熙府

深鐵熙府是深鐵集團開發、總共有2080套的人才房項目，配售均價約5.94萬/平方米，一度被稱為“深圳最貴的人才房”。

具體來看，該項目位于深圳南山招商街道軌道12號線赤灣停車場上蓋，宗地號K103-0016，是在2021年11月深圳第三輪集中土拍上，深鐵集團178億拿下5宗地塊的其中一宗，成交價為87.02億元，折合樓面價24818元/平方米。

項目總用地面積13.32萬平方米，其中建設用地面積12.22萬平方米，總建筑面積35.06萬平方米。分兩期開發，一期建設范圍主要為23-07、23-09、23-27、23-46地塊（即A、C、D、F地塊），二期建設范圍主要為23-47、23-48地塊（G、H地塊）。整體可提供人才房合計2080套，包含兩房1065套（其中64套無障礙住房）和三房1015套。

2023年3月，深鐵熙府首次入市，主推1065套約70平方米兩房房源，截至當月28日，1001套兩房人才房全部售罄，銷售額超50億元。

盡管被稱為“深圳最貴的人才房”，但約5.94萬元/平方米均價已經比周邊商品房售價低了40%，這是爆火的重要原因。

同年10月，該項目二次集中推售，主要配售房源共817套，均為建筑面積約90平方米的三房戶型，配售均價同樣為59394/平方米。不過受樓市降溫等因素影響，該次推盤成績不及3月份時推售的兩房房源，成交不到200套，去化率不超過25%。

今年3月，深鐵熙府再次發車，推出共714套房源，其中兩房戶型208套（包含55套無障礙住房），三房戶型506套。

根據深圳住建局披露，截至4月23日，本批次住房終審合格認購申請家庭共計156戶，認購比0.22:1，低于首批認購水平。

深鐵熙府人才房新近的遇冷既是意料之中也有預料之外，因為近兩年隨著市場持續調整，周邊不少新盤價格出現回落。

以去年11月入市的天健灣時代府為例，單價低至5.44萬/平方米起，影響了深鐵熙府價格的優勢。

其中，作為赤灣板塊第一個新規后建設的新盤，天健灣時代府得房率高達100%，高于作為人才房的深鐵熙府。

觀點新媒體還注意到，深鐵熙府去年亦有風波發生。

時間回溯至去年11月初，由于原定在10月31日舉行的業主開放日被取消，再加上當時傳出工地拖欠工資、工程進度滯后、人才房與商品房用材不一等輿情，業主對開發商的信任度下降，于是發起維權。

11月15日，深圳南山區政府相關部門組織了一場協調會，深鐵置業方面明確回應，人才房與商品房品質一致，并承諾下次溝通會將公布用料清單等；同時雙方還達成多項共識，包括業主開放日調整為2025年12月15日，明確2025年12月31日交付，最晚不超過2026年4月30日完成公區品質升級等。

12月12日，有業主認為多項訴求仍未被滿足，包括租金補償、大禮包清單公布、430分區驗收保交樓質量、與商品房不一致賠償、北門無法使用賠償等，故又發起了一次撤銷深鐵熙府一期23-07地塊（即建設為商品房的D地塊）工規變更授權的活動。

同樣，今年1月，深鐵熙府有業主也再次提出了多項訴求，包括但不限于商品房實際銷售單價的六折不得低于人才房的購買單價，否則向人才房業主補償差額部分；向業主明確品質，提升交付標準，并明確完成全部品質提升內容的時間；8/10萬大禮包統一換購主流平臺購物卡等。

截至4月中旬，協商還在繼續，有業主還對深鐵集團在深鐵熙府大禮包項目上引入的供應商深圳市金鳳凰裝飾工程有限公司存在意見。

深鐵璟城

除了深鐵熙府項目，另一個人才房項目深鐵璟城同樣受到了市場變化的影響。

2021年9月，深鐵置業以底價63.29億元競得寶安區松崗街道A401-0187地塊，土地面積約33.15萬平方米，其中1-02居住用地面積29.64萬平方米，1-03教育設施用地面積3.50萬平方米，總建筑面積達51.09萬平方米，成交樓面價12389元/平方米，項目拿地即開工，定名為深鐵璟城。

按照出讓公告，宗地建設“普通商品住房+出售型人才住房”（初始各占比50%）。項目建成后，普通商品住房銷售均價不得高于45800元/平方米，可售人才房平均售價不得高于27400元/平方米、最高售價不得高于28800元/平方米（以上價格均不含室內裝修）。

按照規劃，深鐵璟城1-02地塊共有13棟住宅，包含3棟商品房和10棟人才房；總戶數3109戶，人才房2480戶，約70平方米兩房1736戶，約90平方米三房744戶。

盡管位置并不在核心區域，和東莞僅一河之隔，但深鐵璟城是一個TOD項目，位于寶安區松崗街道松福大道北側、朗碧路西側，臨近地鐵11號線始發站碧頭站。

2024年11月，深鐵璟城項目啟動第一批次住房配售，推出房源738套，包括兩房戶型431套，三房戶型307套。根據深圳住建局通告，本批次終審合格認購申請家庭共1681戶，認購比為2.28：1，最終三房戶型實現首開售罄，二房去化158套；

2025年6月，人才房項目啟動二批次配售，本次配售房源共744套，其中兩房558套，三房186套，終審合格認購申請家庭共計1284戶，認購比達1.73:1。

同年12月，第三批次配售推出984套房源，含兩房738套、三房246套，終審合格認購申請家庭共計770戶，認購比約0.78:1。

今年4月8日，深鐵璟城再次開啟線上認購，本次配售1275套兩房、153套三房，合計1428套房源。數據顯示終審合格認購申請家庭636戶，認購比不足0.45:1。

值得肯定的是，深鐵璟城人才房項目三房戶型炙手可熱，基本每批次都能夠售罄，但這份熱潮依然難掩認購比的回落現象。

有分析認為，原因很大一部分來自價格，深鐵璟城人才房四次配售均價是24000元/平方米，然而隨著市場調整，這一價格已與同片區內部分二手房項目基本持平。

另一方面，深鐵璟城與深鐵熙府一樣，同樣亦有質量疑慮而引發的業主風波。

2025年10月，深鐵璟城一期商品房業主在深圳某公開平臺發帖表示，項目交房僅兩個多月便出現了各種問題，包括空調問題、滲水發霉、外墻裂縫、地面空鼓等。

深圳住建局經過核查后確認，上述業主反映問題屬實，并表示已責令建設單位進行整改修復。

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