望京北，踩踏開(kāi)始了

一個(gè)普普通通的周末，御林灣售樓處過(guò)得很不尋常，門(mén)口的板凳上坐滿了人。

打破平靜的是上周中介圈都在轉(zhuǎn)發(fā)的一條消息：

御林灣價(jià)格暴降，原單價(jià)6.5萬(wàn)，現(xiàn)單價(jià)4.8萬(wàn)。

御林灣位于奶西板塊，作為承接望京外溢的板塊，一直都是以純改善新房面目示人。2022年中建宸園的成功，讓奶西板塊又迎來(lái)了三個(gè)項(xiàng)目，望京樾、金隅望京云尚和望京國(guó)譽(yù)府。但這個(gè)沒(méi)有地鐵、沒(méi)有成熟學(xué)校的板塊，全靠改善的豪氣在撐著。

御林灣是奶西板塊的一個(gè)意外。

它不在今年的朝陽(yáng)供地計(jì)劃里，而是首農(nóng)集團(tuán)十年前的產(chǎn)品，2017年拿地，直到今年3月才開(kāi)盤(pán)。

御林灣不僅產(chǎn)品力滯后，小區(qū)內(nèi)還混住了人才房、公租房。面對(duì)周邊動(dòng)輒8萬(wàn)的競(jìng)品，他們也清楚自己的劣勢(shì)，唯一的出路就是做砸向市場(chǎng)的價(jià)格刺客。

開(kāi)盤(pán)之初，御林灣一口氣把單價(jià)拉低到：

6字頭。

但三個(gè)月過(guò)去，網(wǎng)簽成績(jī)是：

12套。

而御林灣的體量是1563套。

2萬(wàn)的價(jià)差，都沒(méi)能讓項(xiàng)目快速走量。于是，他們索性心一橫，又補(bǔ)了一刀，4.8萬(wàn)。

將南區(qū)兩棟樓拿出來(lái)，改成毛坯出售。特價(jià)的是90平到125平等四個(gè)戶型，大約100套。

這一刀，終于在市場(chǎng)上砸出了熱度。

雖說(shuō)奶西的價(jià)格早就開(kāi)始崩潰。先前入市的三個(gè)項(xiàng)目，望京樾8萬(wàn)5的開(kāi)盤(pán)價(jià)，已經(jīng)正式破發(fā)，成交價(jià)6萬(wàn)多。中建宸園二手房也降到了7萬(wàn)多。

旁邊崔各莊三兄弟，最低的和光悅府也一步步陰跌到5萬(wàn)多。

大家都在感慨，見(jiàn)過(guò)降價(jià)的，但沒(méi)見(jiàn)過(guò)這么降的。

戲劇性的是，過(guò)了一天，開(kāi)發(fā)商出來(lái)澄清，關(guān)于網(wǎng)上流傳的降價(jià)消息不實(shí)，大家不要輕信。確實(shí)是不實(shí)，中介說(shuō)，低樓層單價(jià)低至：

4.2萬(wàn)。

降價(jià)的效果立竿見(jiàn)影，三天賣(mài)了六十多套。現(xiàn)場(chǎng)也沒(méi)有老業(yè)主現(xiàn)身維權(quán)。

隔壁的望京云尚做出了反擊，應(yīng)供應(yīng)方回款需求推出10套特價(jià)房，均價(jià)6.8萬(wàn)，送65萬(wàn)豪禮套裝。包括三十萬(wàn)車(chē)位抵用券、倉(cāng)儲(chǔ)5-10萬(wàn)抵用券、物業(yè)費(fèi)10萬(wàn)抵用券、8-15萬(wàn)的天壇家裝包。

他們拿出的是107平、148平以上的房源。但御林灣眼看著銷(xiāo)量勢(shì)頭剛起，他們打算再推出一批特價(jià)，140平和155平房源。均價(jià)是：

5.3萬(wàn)。

低樓層可能再便宜一些。

至此，朝陽(yáng)北的價(jià)格體系又要重構(gòu)了。

當(dāng)北京樓市極致內(nèi)卷性價(jià)比時(shí)，外地樓市的新聞壕氣逼人，豪宅價(jià)格再度沖高。

周末的深圳樓市，頂豪再度發(fā)力，信悅灣去化95%，觀潮府全部售罄。同臺(tái)競(jìng)技之下，信悅灣甚至壕氣地宣布：

包直升機(jī)帶客戶看房。

從直升機(jī)停機(jī)場(chǎng)出發(fā)，到深圳灣環(huán)游一小時(shí)返航。

不僅是深圳，武漢、南京、成都等二線城市豪宅，都在瘋狂沖刺10萬(wàn)+的單價(jià)。

但北京的豪宅保守了起來(lái)，開(kāi)始向下沉市場(chǎng)妥協(xié)。

前段時(shí)間，東三環(huán)的懋源騴橒臺(tái)戶型規(guī)劃出爐，占比最多的不是200平以上大戶型，而是157平四居，其次是135平三居，之后才是178平。

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