集中土拍的背后：杭州正在內卷寧波，南京正在內卷蘇南

■數據來自于克爾瑞浙江區域

如果將城市比作是生產隊，那么房企就好比生產隊的驢。

受大環境影響，如今生產隊的驢，病的病死的死，躺平的躺平、趴窩的趴窩，還動不動尥蹶子。

總之一句話，好使的驢不多了。

世道變了，請各生產隊珍惜每一頭還愿磨面、拉車、馱貨、載人、耕田的戰斗驢。

一場轟轟烈烈“搶驢大戰”，就要開始了。

哦不，是“搶房企大戰”。

1

自2022年以來，22個集中供地重點城市，已有18城完成了第一批次集中土拍。

剩余4城，除上海因疫情原因延期外，長春、沈陽、鄭州均未發布集中供地公告。

我們先以長三角地區寧波、杭州、無錫、蘇州、南京為例。

寧波：31宗商品房用地，1/3為央國企、民企，其余為兜底。

房企名單中僅有萬科、中海、建發、保億、雅戈爾&江山萬里、保利置業等熟悉身影，以及本土國企城投、開投、明洲置業等熟悉的陌生人。

除此，皆為地方國企兜底。

杭州：60宗宅地，成交59宗。

知名房企名單較長：濱江、綠城、萬科、眾安、建發、德信、大家、葛洲壩、坤和、大悅城等，其余大都為地方國企。

無錫：8宗宅地，無一流拍。

熟悉的房企名單僅有仁恒、藍城兩家，本土國企太湖新城、惠山國控，以及不知名的貴州大興。

蘇州：15宗宅地，無一流拍。

知名房企名單僅有招商、大悅城、中鐵建，其余皆為地方國企，或不知名房企，如：

太湖城投、蘇州高新、相城城投、吳江城投、天鴻偉業、恒泰、江蘇盛澤等。

南京：20宗宅地，6塊流拍。

知名房企名單僅有萬科、中海、中糧，其余皆為地方國企，如：合肥城建、頤居、電建、中建八局。

再看看大灣區的深圳。

深圳：7宗宅地，無一流拍。

知名房企如華潤、萬科，其余皆為地方國企，如天健地產、深業集團、坪山城投、深汕投資。

以上能得出什么結論？

除了地方國企兜底外，好使的驢（房企）明顯不夠用了。

從“搶人大戰”到“搶房企大戰”，一場新型“城市戰爭”即將打響。

■生產隊的驢，真慘！

2

為什么？

為什么“搶房企大戰”就要打響了呢？

首先得明白，地方政府對于土地財政的依賴程度近乎達到了“肝膽相照、生死與共”的地步，詳見下圖。

上述30座城市，低土地財政依賴城市，只有四座——無錫、北京、上海、深圳。

其他，皆是高/超高土地財政依賴城市。

其次得清楚，地方國企兜底不靠譜。

左手進、右手出，兜來兜去一場空。

如果說民營房企是生產隊的驢，那么地方國企就是馬，天生金貴的馬，頂多只能用來“跑馬圈地”，演個過場戲而已。

真叫它們干房地產開發這種臟苦活，可拉倒吧！

一、它沒那個基因；二、它沒那個耐心；三、它沒那個熱情。

第三點很關鍵。

一切正如當年“搶人大戰”推出各項誘惑力極強的政策紅利，來吸引年輕人落戶。

今天，很多城市已經開始啟動或制定新一輪集中土拍計劃。一是拿出了“壓箱底”好地；二、給房企留足利潤。

總之，絕不卸磨殺驢。

3

兩座城市，其實已經率先行動起來了。

第一座城市，就是杭州。

半個月前，杭州2022年首輪集中土拍，之所以能走出獨立行情，保住了土拍熱門城市的「人設」，最大原因歸于兩點：

一、城市基本面好+本土房企大回歸；

二、拿出了優質或性價比極高的好地。

杭州是一座很神奇的城市，它孕育了一大批實力+品質型房企，諸如濱江、綠城，以及此次土拍斬獲頗豐的大家、眾安、德信。

但，除綠城外，其實大多數杭派房企都沒有真正走出杭州、走出浙江（包括濱江），成長為全國性房企。

比如大家、德信等杭派房企，都嘗試過“出浙”，但兜兜轉轉一大圈后，撞得鼻青臉腫、頭破血流，才逐漸明白一個道理：

外面世界很冷酷，降維打擊沒卵用，還是家鄉有溫暖。

在杭州，這些杭派房企至少可以跟著濱江、綠城兩位帶頭大哥身后照虎畫貓，哪怕是生搬硬套，杭州人也吃這一套。

可到了外頭，前有狼后有虎中間夾個二百五。

“我是誰？我在哪里？我將去往何處？”成為這些杭派房企靈魂三連問。

因此，痛定思痛后，正好借此輪集中土拍，實現回歸。

與其說是回歸，倒不如說更像是在外吃了憋回家討母愛的熊孩子，本質上屬于戰略性收縮、啃老式回歸。

當然，杭州也拿出了誠意十足的禮物，回饋這些在外打拼多年沒賺到錢的“熊孩子”，都是高質量、高溢價的好地。

在23宗競至一次性報價+搖號的地塊中，樓地價差超過13000元/㎡有11宗，更多位于主城核心區或熱點板塊，如：

錢江世紀城的奧體博覽中心單元BJ1704-13地塊、江灣新城的四堡七堡單元JG1402-22地塊等。（詳見下表）

4

第二座城市，就是南京。

繼2022年第一輪集中土拍失利后，南京便厲兵秣馬、暗度陳倉，在5月10日一口氣上新了100宗住宅用地，合計500公頃。

不是想躺平嘛？不是想矜持嗎？那就干脆整100塊地硬撩你。

但要把集體躺平的房企支棱起來，僅靠數量還無法取勝。

所以，100塊住宅用地中，33塊第二批次集中出讓地塊，包括河西、南部新城、燕子磯、雨核、仙林等區域。

其中，僅是南京“宇宙中心”河西就甩出7塊王炸，兩塊河西中，3塊河西南，2塊江心洲。

“都是新一線好地，就看房企心動不心動了。”

這，可能是南京這座缺少本土實力房企的新一線城市，能拿出的最大誠意了。

5

最后，再來說說寧波。

寧波2022年第一輪集中土拍，其實拍得馬馬虎虎，雖然比杭州不足，但土拍成色上，比起蘇州、無錫、南京、深圳要略勝一籌。

寧波，與大多數重點城市都面臨同樣問題，即碩果僅存的幾家本土型房企，目前戰斗意志都不強。

雅戈爾當年很能打，全浙江的找人打，但打了一圈之后身上掛彩不少，山外有山人外有人，拖著傷痛回家了。

榮安這兩年也很能打，南打北踢的，但打城市戰可以，打農村戰就有些壓力，尤其是陌生環境的突擊戰，一不小心就打成了“持久戰”。

奧克斯就不說了，偶爾出來戰一戰，這不是它的主業。

江山萬里，很能打，但前提是在家門口打。一年打一次，養好精蓄好銳，以靜制動、以逸待勞，屢試不爽。

以上都不算大問題，大問題是：寧波“壓箱底”好地究竟還有多少？

目前寧波正在做一系列規劃調整，包括明湖板塊、江北遠洲大酒店西地塊，以及此前的海曙三市地塊、工商學院地塊等等。

以上動作，或將在第二輪集中土拍中有所體現。

■明湖實景圖

就在昨天（5月12日），網傳杭州第二輪集中土拍供地已經出爐。

距第一輪集中土拍結束才半個月不到，便匆匆出爐了第二輪集中土拍供地。與其說是效率高，不如說是為了“乘勝追擊”。

共計78宗地：

上城區5宗，西湖區4宗，拱墅區6宗，濱江區1宗，蕭山區22宗，余杭區10宗，錢塘區5宗，臨平區10宗，臨安區11宗，富陽4宗。

這一次，蕭山、臨安、臨平、余杭四區成為供應主力。

主城五區供地僅占23%，若去掉錢塘區，供地面積就只占17%，不足1/5。

其中，主城核心區，僅16宗地塊（詳見下圖）。

■杭州第二輪集中土拍部分地塊情況

據聞，濱江、綠城仍將繼續重倉杭州。

這，作為“浙江雙核”之一的寧波，造成的壓迫感可想而知。

看來，只有拿出更好的地，才能留住更好的“驢”。畢竟誰家的銀子都不是大風刮來的。

總之，在“搶房企大戰”中，杭州正在內卷寧波，南京正在內卷蘇南。

新一線城市的內卷，剛剛開始。只要房地產市場一日不健康發展，這種內卷就永無寧日。

畢竟，生產隊的驢，真的不夠用了。

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