杯水車薪？福星股份定增募資13.4億元后舊改項目建設仍然缺錢

雖然房企融資環(huán)境有所寬松，但資金緊缺的情況仍然存在。

2022年11月，證監(jiān)會恢復上市房企和涉房上市公司再融資后，福星股份飲“頭啖湯”。11月30日，福星股份公告稱，擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，擬募集資金總額不超過13.4億元，募集資金擬用于公司房地產(chǎn)項目開發(fā)。

據(jù)福星股份隨后公布的募集資金使用可行性分析報告顯示，募集資金將用于武漢紅橋城K6住宅項目、紅橋城K15項目建設，及補充流動資金項目。紅橋城K6住宅項目、K15項目即湖北福星惠譽三眼橋置業(yè)有限公司開發(fā)的福星惠譽紅橋城。

不過，據(jù)福星股份2021年年報顯示，福星惠譽紅橋城預計總投資75億元，利息資本化累計金額約為13.55億元，13.4億元募集資金投入仍有缺口。另一方面，據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局公布的數(shù)據(jù)，福星惠譽紅橋城的銷售也并不樂觀。

住宅項目去化緩慢

紅橋城K6住宅項目、紅橋城K15項目所在地塊由福星惠譽2013年以40億拍下，包括K2、K4、K5、K6、K7、K8、K9、K11、K14、K15和K16地塊。

來自福星股份募集資金使用可行性分析報告，紅橋城K6住宅項目處于武漢二環(huán)漢口中心區(qū)，北側鄰江大路距發(fā)展大道約 160米，西臨蔡家田路，向南連接建設大道，解放大道等漢口主干道，交通便捷。項目周邊分布著多所省級示范學校，教育資源豐富。地塊 3 公里范圍內還有市區(qū)內少有的自然生態(tài)公園“解放公園”，配套齊全。

圖片來源：福星股份募集資金使用可行性分析報

紅橋城K15項目與紅橋城K6住宅項目處于同一區(qū)位，周邊地鐵 3、6、7 號線環(huán)繞，還有萬象城商圈、育才小學及解放公園等配套。

不過，銷售數(shù)據(jù)顯示，紅橋城K6住宅項目房源共1645套，其中住宅295套，非住宅1349套；住宅已售129套，去化一半都不到，非住宅紋絲未動。據(jù)項目預售信息，這些非住宅房源為商業(yè)、辦公類型物業(yè)，處于未出售狀態(tài)。

而紅橋城K15項目房源共1488套，其中住宅1392套，去化率約為54.02%，96套非住宅也處于待售狀態(tài)。

據(jù)武漢房天下統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2022年，武漢市新建商品房成交備案152257套，成交面積17208142.93平方米；其中新建商品住房成交備案116366套，成交面積13173552.38平米。2022年新房成交套數(shù)環(huán)比下降35.17%，成交面積環(huán)比下降35.18%，其中新建商品住房成交套數(shù)環(huán)比下降41.87%，成交面積環(huán)比下降42.75%，各項數(shù)據(jù)環(huán)比2021年都有較為明顯的下滑。

按照可行性分析報告中的項目經(jīng)濟效益評價來看，紅橋城K6住宅項目預計將實現(xiàn)總銷售收入約9.89億元，凈利潤1.05億元，銷售凈利率10.63%；紅橋城K15項目預計將實現(xiàn)總銷售收入約36.97億元。

去化速度緩慢，想要實現(xiàn)銷售目標顯然有些困難，然而項目后期還需要資金投入。據(jù)可行性分析報告，紅橋城K6住宅項目預計總投資66,356.89萬元，截至目前，項目已投入資金35,325.47萬元，未來計劃使用募集資金25,556.00萬元，其余資金由公司自籌解決；K15項目預計總投資228,775.77萬元，截至目前，項目已投入資金143,379.30萬元，未來計劃使用募集資金68,508.19萬元，其余資金由公司自籌解決。

商辦項目銷售承壓

住宅銷售行情不佳，福星惠譽紅橋城遇到的另一大問題是商辦項目的銷售。

據(jù)武漢世聯(lián)行數(shù)據(jù)，2022年武漢寫字樓供應量73.2萬平方米，成交量77.9萬平方米，同比分別減少15%、增加69%，供求比為0.94，主要受本年度大量非市場交易（工抵）影響，成交量遠超往年同期標準。

寫字樓租賃市場上，由于武漢天風大廈、武漢天地A1和長江產(chǎn)業(yè)大廈陸續(xù)交付推動全市優(yōu)質甲級寫字樓存量升高，導致市場整體空置率爬升，同比升高約2.2%達到39%的歷史新高，持續(xù)的高供應節(jié)奏加速市場競爭，租金下行。

圖片來源：武漢世聯(lián)行

據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局公布的信息，福星惠譽紅橋城除了K6地塊外，K2、K7、K8、K15地塊也已經(jīng)有非住宅房源獲得了銷售許可，加上K6地塊的商辦房源，總套數(shù)數(shù)高達1540套。結合從三眼橋置業(yè)已發(fā)布的招投標信息看，商辦樓宇的建設，并不僅限于上述五個地塊，預計后期會有更多的商辦房源推向市場。

在武漢商辦市場供給遠遠大于需求的當下，上述房源顯然的大規(guī)模供應上市，顯然存在銷售壓力，進而可能導致項目不得不降價促銷，進而削弱盈利。

如此大規(guī)模的商辦項目還可能存在計提存貨跌價準備的風險。據(jù)2021年年報，福星股份在2021年已經(jīng)計提了1.46億元的存貨跌價準備。由于年報并未披露，上述存貨跌價準備具體來源于哪些項目，尚不得知，包括紅橋城K6地塊在內的商辦項目是否已經(jīng)被充分計提存貨跌價準備。