五箭齊發(fā)！房地產(chǎn)這次動(dòng)真格了

作者|kangins

總攻號(hào)角吹起，這次承擔(dān)重任的角色顯然回歸王者本色：

房地產(chǎn)！

不是制造業(yè)、不是新能源，而是匯集了家庭財(cái)富70%、中國經(jīng)濟(jì)定海神針的房地產(chǎn)！

這次利好不單單一個(gè)，而是五牛齊發(fā)：

1、降低存量房貸利率，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降到新發(fā)放貸款利率的附近；

2、統(tǒng)一首套/二套房貸首付比例，最低15%；

3、5.17大禮包中央行的3000億保障性住房再貸款，央行的支持比例由60%提高至100%；

4、延長(zhǎng)“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款”和“金融16條”的政策期限至2026年底；

5、降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬億；

五個(gè)政策，在過往房地產(chǎn)救市政策中，任何單拎一個(gè)出來都堪稱重磅，而五個(gè)重磅政策齊發(fā)，說明：

急，確實(shí)急了！

說明房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)重要的支柱地位再一次被高層認(rèn)識(shí)，原來以為包括新能源在內(nèi)的制造業(yè)可以扛過房地產(chǎn)這面旗擔(dān)當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)的重任，奈何：

事與愿違！

這里不能提房地產(chǎn)著名的“YeHu理論”，否則就要被和諧，但是作為匯集居民存量財(cái)富70%、影響眾多上下游的房地產(chǎn)行業(yè)而言，當(dāng)前的政策應(yīng)該是：

有史以來最寬松，沒有之一！

01 外媒、央媒罕見持續(xù)發(fā)聲

相對(duì)以往的政策性利好，外媒中的大咖位：彭博社、路透社等預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確率通常是：

一半一半。

而且外媒體通常對(duì)于預(yù)測(cè)的潛在利好只報(bào)道一次，在此次9.24超級(jí)大禮包的報(bào)道中，彭博社罕見地達(dá)到了：

三次。

只能用奉旨提前泄露利好才能解釋這一邏輯，畢竟如果強(qiáng)調(diào)了三次的事項(xiàng)沒有兌現(xiàn)，那將是piapia打臉。

這次令人意外的是，作為央媒，在外媒連續(xù)發(fā)聲后，也罕見地連續(xù)發(fā)文，這里當(dāng)屬以住建部為代表的官媒，9月7日，在其主管《中國房地產(chǎn)報(bào)》上用了整整一個(gè)版面刊發(fā)三篇文章，分別從經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)、惠民角度、社評(píng)的方式多方論證調(diào)降的必要性。

俗話說，事出反常，必有妖！外媒、央媒如此密集罕見聯(lián)合發(fā)聲，在有限的金融發(fā)展史上，堪稱：

史無前例！

而罕見背后面臨的則是當(dāng)前房地產(chǎn)岌岌可危的處境：一方面，本輪始自21年9月恒大暴雷開始的房地產(chǎn)流動(dòng)性性危機(jī)已經(jīng)持續(xù)剛好三年，原來大家以為的劇本是：

定點(diǎn)爆破。

現(xiàn)在回過頭來一看，原來是：

接近全軍覆滅！

不僅民營(yíng)企業(yè)當(dāng)前碩果僅剩無幾，連混合制央企遠(yuǎn)洋集團(tuán)、行業(yè)標(biāo)桿萬科都在懸崖邊苦苦掙扎，唯一好過一點(diǎn)的央企也只能是勉強(qiáng)擠出一點(diǎn)笑臉，畢竟：

覆巢之下，安有完卵。

更讓人擔(dān)憂的是，對(duì)于全國手握土儲(chǔ)半壁江山的民營(yíng)上市房企們，正在陷入一種新的潛在危機(jī)：

極低的估值危機(jī)。

02 民營(yíng)上市房企或陷外資抄底的危機(jī)

當(dāng)前民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值有多低？這里我們選取最有代表性的上市公司進(jìn)行分析：我們來看一組2022年各家房企的土儲(chǔ)數(shù)據(jù)及對(duì)應(yīng)的當(dāng)前市值：

1、中國恒大，土地儲(chǔ)備1.7億平，土儲(chǔ)價(jià)值約4萬億(按容積率3.0、銷售價(jià)參考近一年平均價(jià)格，下同），市值21億；

2、碧桂園，土地儲(chǔ)備2億平，土儲(chǔ)價(jià)值約5萬億，市值135億；

3、融創(chuàng)中國，土地儲(chǔ)備1.3億平，土儲(chǔ)價(jià)值3萬億，市值88億；

4、中國奧園，粵港澳大灣區(qū)土地儲(chǔ)備600萬平，土儲(chǔ)價(jià)值3000億，最低市值5億；

如果取2022年百強(qiáng)房企的土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)，幾乎占了全部半壁江山之上的土地儲(chǔ)備在民營(yíng)房企手上，而這些土地資產(chǎn)一旦盤活，完全可以覆蓋所有負(fù)債，對(duì)于這些房企來說，當(dāng)前缺的僅僅是：

解開三角債的流動(dòng)性資金！

還是拿中國奧園的例子，中東資本在周末以不到1億的價(jià)格拿下后，才過了一天，就獲得了超100%的收益。

這明顯這是一樁：

極為劃算的買賣。

面對(duì)最低僅不到5億元的中國奧園對(duì)應(yīng)的月底銷售額則在：

5-10億左右！

這就意味著當(dāng)前環(huán)境下僅需一個(gè)月的銷售額就可以買下自己公司，不僅僅是中國奧園如此，所有當(dāng)前已上市的且陷入流動(dòng)性危機(jī)的上市民營(yíng)房企均如此。

因此，倘若這時(shí)外資集體大面積出手，該北京網(wǎng)友的觀點(diǎn)確實(shí)值得引起高層的重視：

畢竟，當(dāng)人人嫌棄的民營(yíng)資本搖身一變成了銀行等金融機(jī)構(gòu)歡迎的外資這類座上賓之時(shí)，資產(chǎn)還是那個(gè)資產(chǎn)，僅僅是身份一變，流動(dòng)性得以瞬間化解！

包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的眾多上市公司當(dāng)前已處于極低的水平時(shí)，這時(shí)候若由外資超底而去，將代表著中國經(jīng)濟(jì)最優(yōu)質(zhì)的部分的主動(dòng)權(quán)將徹底掌握在外資手中。

顯然，高層也意識(shí)到了，因此，破天荒有史以來第一次創(chuàng)設(shè)了一個(gè)新的工具：

非銀金融機(jī)構(gòu)互換便利工具！

翻譯過來就是就是將非銀機(jī)構(gòu)手中流動(dòng)性差的金融資產(chǎn)由央行換入高流動(dòng)性的國債、央票等，置換出來的資金僅可用于投資股市！而且為了讓大家感覺到誠意，潘行長(zhǎng)說了：

只要這個(gè)事情做得好，未來可以再來5000億，或者第三個(gè)5000億，我們（的態(tài)度）是開放的。

03 寫在最后

對(duì)于房地產(chǎn)而言，9.24超級(jí)大禮包可謂是五牛齊轟！

對(duì)于房地產(chǎn)上市公司而言，則多了一牛：

六牛齊轟！

政策上足了弦，如何做？怎么做？也許只有一句話：

擼起袖子加沒干！