全國土拍“地王”火熱！西安曲江8宗地能否力挽狂瀾？

樓市信號越來越強(qiáng)烈！

短短16天時(shí)間，四川成都樓面價(jià)再被刷新，106%溢價(jià)率，41200元/㎡樓面價(jià)，如果按2.2-2.5倍售價(jià)慣例算，房價(jià)少說也得破8萬元。

當(dāng)然有比成都更猛的，杭州3月28日土拍，樓面價(jià)狂飆超8.8萬元/㎡，預(yù)計(jì)未來新房價(jià)格也在15萬元/㎡。

如果按土拍行情的火熱來看，未來新房價(jià)格的潛力可以用“殘暴”兩個(gè)字形容。

當(dāng)然局部不能代表全部，大部分城市還處于“跌跌不休”的狀態(tài)，還在“止跌回穩(wěn)”的路上圍追堵截；比如南京在3月31日全面取消了限售......不知道西安的政策還會醞釀多久？

從對外的招引外資，對內(nèi)的促進(jìn)內(nèi)需，都預(yù)示著要迎來新一輪的周期正在來臨。

所以還是要提醒，特別是那些計(jì)劃在一線或新一線城市安家立業(yè)的朋友可以行動起來了，別錯(cuò)過了末班車。

目前，西安的土拍表現(xiàn)一直平平！不過在接下或許會有熱起來？

在之前文章中提到的曲江文教園北側(cè)地塊（YT6-6-115，凈用34.544畝，容積率2.8）在3月24日成交！由四川邦泰置業(yè)底價(jià)6.57億元摘得，樓面價(jià)為10190元/㎡。

盡管是宗“萬元地”，但沒有引起太多關(guān)注，比文教園南側(cè)2024年11月成交的金茂璞逸東方地塊（黃渠頭二路以北、公園南路以西樓面價(jià)11424元/㎡）要便宜一些。

不過，即便如此曲江仍舊西安土拍的“希望之地”，這里也是曾經(jīng)西安2.4萬元樓面價(jià)“地王”的所在。

在當(dāng)下高新軟新、高新CID、港務(wù)土拍熱度都下降的情況下，西安曲江是否還能力挽狂瀾呢？

在3月19日曲江新區(qū)發(fā)布《曲江新區(qū)2025年度第一批次擬出讓住宅地塊詳細(xì)清單》，總共涉及8宗住宅用地，涉及曲江二期和曲江大明宮兩個(gè)板塊，其中有幾宗地很有代表性。

1、位于曲江二期雁翔路板塊的一宗（QJ7-7-73，曲江新區(qū)雁林路以南、鴻飛路以北、雁泊路以東、鴻泊路以西）約56.24畝住宅用地，容積率1.2，限高13.5米。

地塊南側(cè)為緊鄰曲江第一學(xué)校，有曲江新區(qū)中大國際醫(yī)院、杜陵上林苑景區(qū)；距離2021年的“曲江地王”不過500米，曾經(jīng)的中海曲江大城也曾一度賣到爆。

而且，論用地指標(biāo)數(shù)據(jù)，1.2的低密容積率，13.5米的限高，標(biāo)準(zhǔn)的洋房疊拼指標(biāo)，豪宅屬性很強(qiáng)。

2、曲江二期航天大道板塊的一宗（QJ8-9-37，春臨五路以南，航天大道以北，公田三路以東）約65.16畝的住宅用地，容積率1.7，限高25米。

同樣1.7的容積率也是低密豪宅的指標(biāo)，北側(cè)曲江電競產(chǎn)業(yè)園和曲江文化運(yùn)動公園；西側(cè)一路之隔為曲江第三小學(xué)。

區(qū)域在2021年前后也屬于二手房成交熱點(diǎn)板塊，曾經(jīng)的中海凱旋城一度炒的3萬＋，只可惜潮水退去，目前單價(jià)縮水到2.3萬元左右。

不過如果豪宅產(chǎn)品，溢價(jià)能力仍不可小覷，有成熟的配套加持，也更容易讓人接受。

3、曲江二期金滹沱板塊的兩宗（QJ8-2-17、18，南三環(huán)以南、公田二路東西兩側(cè)）總共約99.1畝的住宅用地，容積率分別為西地塊2.5、東地塊2.8，限高80米。

從用地指標(biāo)上看并不突出，而且北側(cè)有西安南三環(huán)、繞城高速服務(wù)區(qū)這樣的硬傷，但緊鄰有中海城、中海凱旋門這樣的熱點(diǎn)小區(qū)，板塊成熟。

4、曲江CCBD中央文化商務(wù)區(qū)的一宗（QJ4-3-91-1，長安南路以東，花街路以東，共建一路以南）約38.49畝住宅用地，容積率3.1，綠化率33％，限高80米。

從用地指標(biāo)看該宗地容積率偏高，以常見35％綠化率對比低一點(diǎn)；但曲江CCBD是目前西安的熱點(diǎn)板塊，前有金茂璞逸曲江開出高端局，最近又有華發(fā)錦宸賦（安伯府）曝光。

不過有一點(diǎn)卻要注意，板塊用地情況與原2020年發(fā)布的CCBD整體空間規(guī)劃有所差別，比如之前關(guān)注到的教育用地變更住宅用地。

而此次擬出讓的（QJ4-3-91-1）地塊2024年11月發(fā)布地塊規(guī)劃公示，而在整體規(guī)劃圖中則為兩宗商業(yè)用地。

這種情況，也讓板塊未來規(guī)劃落地出現(xiàn)不確定性，購房者應(yīng)該注意。

另外還有曲江二期金地南湖藝境二期東側(cè)（QJ8-7-22）約15.1畝地塊，曲江大宮板塊的兩宗住宅用地，優(yōu)勢相對弱一些。

需要特別注意的是（QJ10-10-260，玄武路以北、太榮路以南、紅旗鐵路線以東、太和路以西）地塊，用地面積約17.79畝，容積率2.2，限高54米。

宗地西側(cè)、南側(cè)為大明宮金茂府項(xiàng)目，不過該宗地原規(guī)劃為商業(yè)用地（B1），現(xiàn)在按住宅出讓，也就意味著區(qū)域商業(yè)用地規(guī)劃縮水。

以上地塊擬出讓時(shí)段為2025年3月25日至2025年6月25日。

大家覺得西安哪宗地最具“地王”氣質(zhì)，可能出現(xiàn)高溢價(jià)搶拍呢？歡迎交流。

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