“房貸返點”潛規則，銀行正被中介反向考核

炸天團注意到，最近許多媒體都在關注一個行業話題——房貸返點。而在一些地方，銀行業協會也突然大張旗鼓地搞自律公約，試圖叫停“房貸返點”。

到底是怎么一回事，行業潛規則突然變成了人人喊打，但卻依然屢禁不止，反倒還在愈演愈烈。

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一場不合規的默契游戲

其實，說到“房貸返點”，在樓市并不陌生，早已是公開的秘密。

通常而言，“房貸返點”的操作并不復雜：

購房人通過中介買新房，不僅開發商會給中介傭金，銀行也會以“返點”形式對放貸行為進行隱形獎勵。而這筆錢，中介再“按比例”返給購房者，成了不動產交易中默認的“甜頭”。

按行業人士的話說，這叫“客戶資源的轉化效率”。

聽起來，是不是很市場化，而且結果也看似皆大歡喜。

但問題是：這一切，并不合規。

早在2010年，中國銀行業協會就明文規定，不得以任何形式向房產或貸款中介支付“房貸返點”。

而今年，隨著市場愈加激烈，“明知違規”卻照做的現象又浮出水面，甚至嚴重到各地銀行業協會不得不集體出面發文制止。

不過，銀行業協會發文叫?！胺抠J返點”是一回事，處理這件事真正的難點在于：有多少銀行真的愿意停下來？

02

游戲規則制定者

的確，在“房貸返點”這件事情上，銀行早就成為了“弱勢群體”。

坊間就流傳著一些頗有點“荒誕”的故事：某房產中介組織給銀行開會，宣布每月給合作銀行打分，根據返點高低和放款速度做績效排名，排名低了，銀行業務直接被砍。

換句話說，銀行早就沒了昔日“說了算”的權利，變成了聽命于中介的“供應商”。

銀行角色邊緣化的背后，是銀行對于房貸渠道的深度依賴：

傳統的客戶資源下滑，中介成了“輸血管”，為了完成放貸任務，銀行不惜把自己送上“考核席”，不僅要給房產中介返點，還要接受房產中介的“績效打分”。

不難看出，主導這套游戲規則的是房產中介。準確的說，當地頭部的幾家房產中介。

是的，在房地產市場整體不景氣的背景下，不僅新建商品房市場在加速向頭部的央國企集中，在許多城市的銷售渠道上，頭部房產中介的集中或者壟斷程度更是驚人。

比如在寧波，某房產中介就宣稱他們掌握著全市50%以上的新房客戶資源。

在這套游戲規則下，銀行為了保住房貸業務，就必須聽頭部房產中介的話，遵守他們制定的“規矩”，甚至還會主動出手加碼返點。

在利率已探底，凈息差日益壓縮的2025年，這套房產中介主導的游戲規則顯然就是銀行在拿自己的血，喂養房產中介的胃，最終讓整個銀行業“卷”的苦不堪言。

03

銀行的反抗

眾所周知，各家銀行之間的房貸產品并沒有本質的差異，房貸利率也是基本固定的。

在客戶稀缺，市場蛋糕越做越小的當下，如此同質化的產品必然導致的結果就是——卷。

不是卷聽起來有點虛的服務，而是卷實實在在的返點，甚至把返點卷到明碼標價：從返點0.4%到返點1%。

有業內人士表示，在當前利率水平下，返點如果達到1%，意味著銀行頭三年幾乎白干。這還沒算營銷費用、人力成本、風控投入等隱形消耗。

銀行這不是在搞業務，而是在“自殘”。

正所謂哪里有壓迫，哪里就有反抗。

7月17日，廣東銀行同業公會召開反“內卷式”競爭專題會，隨后《廣東銀行業自律公約》出臺，首次把“反返點、反低價傾銷”寫進制度文本，就此打響了今年銀行業反抗的第一槍。

緊接著，寧夏銀行行業協會效仿組織“內卷式”競爭專題座談會，制定《個人住房貸款業務自律公約》，組建檢查組，現場督查返傭整改。

7月25日，寧波市銀行業協會召開《寧波銀行業個人住房貸款業務自律公約》推進會，《公約》將由銀行機構簽署后生效，叫停任何形式的“返點”行為。

一時間，各地似乎都行動起來了，共同抵制“房貸返點”。

但客觀地說，自律不等于法律，銀行內部更非鐵板一塊。

如果房貸市場依然緊張、銀行仍以規模為核心KPI、購房者還只看返現金額，“禁返點”就只能停留在紙面。

監管喊停的聲音越來越大，房貸返點的動作只會越做越隱秘。

結語

最后，在炸天團看來，這場愈演愈烈的“返點大戰”，表面是客戶拿了便宜，實質是銀行被裹挾、中介狂飆、監管尷尬。

返點越來越像一場自我消耗的游戲：

客戶看返點拿主意；

中介靠返點拼體量；

銀行用返點換流量；

可沒人真正考慮可持續。

最扎心的是：

本該是穩健盈利的房貸業務，成了低價內卷的前線戰場。

長遠來看，這樣的返點模式注定不能持久，一旦最終導致的是金融邏輯失序。

那么，誰都可能是這場游戲的最后“買單者”。

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