一個重要的信號：越秀服務利潤一跌再跌

越秀服務的業(yè)績發(fā)布比較積極，積極的學生早點交卷：越秀服務2025年中期財報顯示，公司的營收增速大幅放緩。業(yè)績發(fā)得早，不代表業(yè)績發(fā)得好。

畢竟，業(yè)績發(fā)布當天，股價馬上就跟著跌了，是投資者用腳投票嗎？

不能算。增收不贈利，核心業(yè)務承壓，進入港股通無望，這怎么能算呢？

第一個信號是，跑速慢了。

2025年上半年，越秀服務實現(xiàn)營業(yè)收入19.62億元，同比微增0.1%，增幅僅200萬元左右。而去年同期其營收增速為29.7%，增速大幅下降，這意味著公司增長動能不足。

這個微增四舍五入相當于沒有增加，去年的營收還同比增長29.7%呢。

從一路奔跑變成了踱步。

同行不一定慢，比如建發(fā)物業(yè)。2025年上半年，建發(fā)物業(yè)實現(xiàn)收入約為18.23億元，較上年同期的16.02億元增長約13.8%。

再比如，萬科，已經(jīng)爆雷的萬科物業(yè)依然很堅挺。今年上半年，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入181.4億元，同比增長3.1%；核心凈利潤達13.2億元，同比增長10.8%，凈利潤增速顯著高于營收增速。

第二個信號是，公司毛利率有所下降。以及，一降再降。

整體毛利率從去年同期的25.9%驟降至21.3%，下降4.6個百分點。毛利額更是從5.07億元縮水至4.18億元，降幅近18%。

有個前提，他們是在去年凈利潤暴跌的基礎上接著跌的。2024年，越秀服務的凈利潤為2.86億元，上一年度約為5億元，同比下降42.8%。2024年的凈利率為7.4%，較上一年度的15.5%減少8.1個百分點，主要受商譽減值影響。

今年跌的理由（原因）是什么？

主要是受廣州車位管理費政策性下調以及基礎物管外拓項目增加但新拓項目毛利率較低等因素影響。

這句話的背后有兩層意思，第一，越秀還沒有完全實現(xiàn)全國化，廣州是他們的大本營，所以廣州的車位費就會導致物業(yè)公司利潤變少。

其次，真的是沒有其他可以寫的理由了。

其他的廣東物業(yè)公司，招商積余、雅生活、碧桂園、華潤萬象等之前都沒有受到單個城市車位費的過多影響，車位這個原因，去年越秀就出現(xiàn)了。

一只蝴蝶扇動了翅膀的效應。

越秀服務上半年公司毛利率為21.3%，相比2024年同期的25.88%下降了4.58個百分點。

另外，公司盈利凈額約2.42億元，同比減少15.6%；凈利率為12.4%，同比減少2.3個百分點，書面語就是，公司在成本控制和盈利能力方面面臨一定壓力，說人話就是利潤一跌再跌。

忘記說了。

2024年，越秀服務實現(xiàn)營業(yè)收入38.68億元，同比增長20%。但銷售成本卻同比增長25.3%。

嗯，該漲的接著漲，上半年漲完下半年漲。

根據(jù)越秀服務發(fā)布的2025年中期業(yè)績公告，2025年上半年其銷售成本為15.44億元，同比增長6.3%。

2024年中期報告時，越秀服務擁有13781名員工，而截至2024年底，其員工數(shù)量銳減至10422名，半年內(nèi)減額3359人。

到2025年的中期，人數(shù)接著往下降，變成了10369人，在越秀的表述中，“2025年上半年，越秀服務打造人機協(xié)同保潔新模式，通過集中化管理和機械化作業(yè)，大幅提升了服務效率和品質。”

所以，人機協(xié)同的新模式，節(jié)省了人力，提高了效果，最終的數(shù)字上體現(xiàn)的是，一萬多人減少了53人？

這里面有兩個不錯的角度，第一“人機協(xié)同”是個好的概念，哪怕就買了3臺三地機器人，也是科技化了一小步，其次，人均服務面積的提升是通過員工基數(shù)少了53人實現(xiàn)的。

利潤一跌再跌的背后！

接著講一個更微妙的地方。應收賬款和應付賬款。

對于應收賬款由2024年同期的7.73億元上升至8.96億元的原因，錢越來越難收，利潤越來越低。

他們說，母公司越秀地產(chǎn)項目較多與民企合作，收款相對慢，且工程類智能化業(yè)務量加大，按照工程完成進度收款，收款周期較長。外拓項目增加也導致第三方應收賬款的周轉天數(shù)增加。

再看一組數(shù)據(jù)，應付賬款和應付票據(jù)則從上年同期的6.52億元增至7.51億元，增幅為15.2%。

數(shù)據(jù)要對應著看，截至報告期末，越秀服務賬面現(xiàn)金及定期存款為47.91億元，較2024年末再增8900萬元。

這就是說，你賬上趴著將近48個億的現(xiàn)金，但是不給供貨商付錢，然后越秀說自己是“經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為正，穩(wěn)居上市物企“現(xiàn)金第一梯隊”？？？

就問你服氣不服氣？

這么多現(xiàn)金，就用來做定存呢？上市公司的進取心呢？這波操作堪稱“現(xiàn)金流管理大師”，是“越式躺平”。

這個背后，是物業(yè)公司的新玩法？

2022年年底，越秀服務在管面積為5170萬平方米，在管面積7231萬平方米，兩年半過去了，外包成本從2.27億增加至去年年底的5.55億，到現(xiàn)在為止，這部分成本依然不低。

2022年是越秀服務成立三十周年，當時，越秀的愿景是不斷提升服務品質，推動集團邁向有質量的高速發(fā)展之路。

這種高質量在三年后并沒有兌現(xiàn)。

微增是增長，但不能說高質量的增長。

數(shù)據(jù)顯示，公司上半年合約項目數(shù)量從上年同期的508個增至515個，合約面積增長4.2%至9250萬平方米。在管項目數(shù)量從上年同期的437個增至444個，在管面積增長4.3%至7230萬平方米。非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務的收入為15.92億元，略微下降主要由于非業(yè)主增值服務的收入減少。商業(yè)物業(yè)管理及運營服務的收入為3.7億元，較上年同期增長3.1%。

公司增值服務收入也有所下滑。財報顯示，非業(yè)主增值服務收入3.17億元，同比下降10.7%；社區(qū)增值服務收入5.58億元，同比下降13.48%。主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)整體放緩導致車位銷售協(xié)助服務減少，以及本期房屋裝修業(yè)務規(guī)模小于去年同期。

財報中，非業(yè)主增值服務收入3.17億元，社區(qū)增值服務5.59億元，雙雙同比下滑。

中物研協(xié)數(shù)據(jù)顯示，去年至今全國超100個小區(qū)物業(yè)費降了20%-35%，還有至少10家物業(yè)公司扛不住撤了場，行業(yè)好做嗎？個案都不足以支撐到?jīng)Q賽圈。

對更多的投資者來說，這份年報是一面鏡子：沒有更強的概念、不以服務出圈，缺乏能快速提振業(yè)績的大型收并購，非夯實服務能力、優(yōu)化商業(yè)模式時，表面的微增并不足以走入更長的周期。對投資者來說，下一輪驚喜在哪里？

資本市場不傻，業(yè)績發(fā)布當天，股價開盤就跌，截止到收盤，報2.81港元/股，下跌7.57%。

然后，每股中期股息0.088港元，低于去年同期的0.100港元。當下的市值，也無望納入港股通。

投資者喜歡的概念，未來的增長空間，以及對當下的確定性，失望的情緒都攢在股價的表現(xiàn)里了。

他們要的驚喜，絕對不是賬上躺著，一直躺著的那些現(xiàn)金。