華潤(rùn)置地60%利潤(rùn)，竟不靠賣房？

在過去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎沒有什么值得興奮的消息。

成交低迷、融資受限、規(guī)模急速下滑，成為所有房企的共同困境。

每當(dāng)財(cái)報(bào)季來臨，市場(chǎng)最愛做的一件事，就是把幾家央國(guó)企巨頭放在一起比較：誰的規(guī)模更大，誰的現(xiàn)金流更穩(wěn)，誰又在利潤(rùn)端領(lǐng)先一步。

對(duì)行業(yè)而言，這些頭部企業(yè)的生存發(fā)展既是“壓艙石”，亦是“風(fēng)向標(biāo)”。

不過，在大環(huán)境低迷的背景下，即便是這些央國(guó)企，也很難交出漂亮的成績(jī)單。

然而，華潤(rùn)置地卻交出了一份穩(wěn)健增長(zhǎng)的答卷：

截至2025年6月30日，公司共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入949.2億元，同比增長(zhǎng)19.9%；股東應(yīng)占溢利（歸母凈利潤(rùn)）118.8億元，同比增長(zhǎng)16.2%。

這年頭，營(yíng)收、凈利還能實(shí)現(xiàn)雙增的房企，真的不多了。

很多人以為這是某種階段性的幸運(yùn)，或者規(guī)模效應(yīng)的自然結(jié)果。

但如果往下看，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這背后隱藏的，是一套與傳統(tǒng)開發(fā)商截然不同的盈利邏輯。

01

經(jīng)常性業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)超六成利潤(rùn)

如果僅看數(shù)據(jù)，華潤(rùn)置地的表現(xiàn)足夠亮眼。

華潤(rùn)置地構(gòu)建的“3+1”業(yè)務(wù)模式中，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)依然保持穩(wěn)健，上半年實(shí)現(xiàn)簽約額1103億元，銷售規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前三，15個(gè)城市市占率排名前三，45個(gè)項(xiàng)目位列當(dāng)?shù)厍笆?/p>

但這還不是華潤(rùn)置地最牛的地方。

精準(zhǔn)的布局投資、升維的產(chǎn)品力、快速周轉(zhuǎn)的營(yíng)銷效率等等，都只是“標(biāo)配”，真正讓行業(yè)震動(dòng)的，是其盈利結(jié)構(gòu)。

這也是其與眾多房企不同之處。

上半年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性收入205.6億元，經(jīng)常性核心凈利潤(rùn)60.2億元，占整體核心凈利潤(rùn)的60%以上。

也就是說，即便不依賴新增銷售，僅憑借經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、物業(yè)管理及輕資產(chǎn)代建等業(yè)務(wù)，華潤(rùn)置地就能維持可觀盈利。

對(duì)于仍在高負(fù)債壓力下周旋的其他房企而言，這是一道幾乎無法企及的安全屏障。

具體來看，購(gòu)物中心是核心引擎，零售額1101.5億元同比增長(zhǎng)20.2%，租金收入突破百億，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率創(chuàng)下歷史新高。

更重要的是，光是靠這些租金收入，就足以覆蓋利息與分紅支出，這在當(dāng)下的地產(chǎn)圈，幾乎是“不可想象”的事情。

輕資產(chǎn)管理同樣亮眼。

華潤(rùn)置地旗下華潤(rùn)萬象生活，管理規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)15%。這意味著它不僅在管項(xiàng)目數(shù)量增加，盈利能力也在提升。

在物管公司普遍進(jìn)入低增長(zhǎng)甚至負(fù)增長(zhǎng)的今天，華潤(rùn)萬象生活依舊維持行業(yè)龍頭地位，125個(gè)在管購(gòu)物中心中，有104個(gè)零售額位列當(dāng)?shù)厍叭?/strong>，給華潤(rùn)置地帶來強(qiáng)大的市場(chǎng)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

截至6月30日，華潤(rùn)置地在手現(xiàn)金儲(chǔ)備達(dá)到1202.4億元，在行業(yè)里保持領(lǐng)先，這其中少不了輕資產(chǎn)管理貢獻(xiàn)的穩(wěn)定現(xiàn)金流。

還有讓人容易忽視的生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)，上半年實(shí)現(xiàn)24.5億元營(yíng)收。

雖然規(guī)模暫時(shí)不大，但城市代建、租賃住房、文體場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)這些新興板塊，展現(xiàn)出極強(qiáng)的成長(zhǎng)性，算是華潤(rùn)置地未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的轉(zhuǎn)型發(fā)展加速器。

02

從城市開發(fā)者到運(yùn)營(yíng)者

業(yè)內(nèi)同行都羨慕華潤(rùn)置地的“第二增長(zhǎng)曲線”，都想向此轉(zhuǎn)型靠攏，但殊不知，這并非一朝一夕之功，而是其辛苦耕耘多年取得的成果。

這背后，既有華潤(rùn)置地的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)發(fā)揮作用，也有管理優(yōu)勢(shì)在推波助瀾。

從城市建設(shè)者到城市運(yùn)營(yíng)者，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略升級(jí)、身份轉(zhuǎn)換背后，核心管理優(yōu)勢(shì)之一，是持續(xù)進(jìn)化的片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)能力。

這種能力進(jìn)階也體現(xiàn)在華潤(rùn)置地打造的標(biāo)桿項(xiàng)目中。

比如早期打造的羅湖華潤(rùn)中心，是深圳首個(gè)真正意義上的都市綜合體，也是華潤(rùn)置地從單一地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向“造城”模式的標(biāo)志。

到后來的后海片區(qū)開發(fā)，華潤(rùn)置地就以“綜合運(yùn)營(yíng)商”的身份深度參與，標(biāo)志其進(jìn)入“超級(jí)綜合體+城市運(yùn)營(yíng)”的新階段。

今年，華潤(rùn)置地的片區(qū)統(tǒng)籌力在上海浦東新楊思項(xiàng)目又迎來一輪突破。

面對(duì)占地約2.72平方公里的區(qū)域更新任務(wù)，華潤(rùn)置地沒有選擇常規(guī)的拆除重建路徑，而是以深度客研和價(jià)值挖掘?yàn)橄葘?dǎo)，將城市界面與社區(qū)景觀、開發(fā)節(jié)奏與產(chǎn)品迭代協(xié)調(diào)融合，避免碎片化開發(fā)，最終推動(dòng)片區(qū)整體能級(jí)提升。

片區(qū)內(nèi)標(biāo)桿性項(xiàng)目翡雲(yún)悅府，至今五次開盤、五次售罄，多次觸發(fā)積分，成為今年第二個(gè)銷量突破100億元的項(xiàng)目，進(jìn)一步驗(yàn)證了其運(yùn)營(yíng)模式的成功。

在炸天團(tuán)看來，華潤(rùn)置地在片區(qū)統(tǒng)籌上的核心優(yōu)勢(shì)可以歸納為三點(diǎn)：

一是多業(yè)態(tài)融合與有機(jī)更新能力，能夠系統(tǒng)性組合商業(yè)、辦公、文化、教育等要素，形成功能互補(bǔ)的生態(tài)圈；

二是強(qiáng)大的資源整合與運(yùn)營(yíng)管理實(shí)力，依托“3+1”業(yè)務(wù)模式，協(xié)同政府、產(chǎn)業(yè)與市場(chǎng)資源，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)效益；

三是可持續(xù)的發(fā)展理念和品牌溢價(jià)能力，從客戶需求和城市發(fā)展脈絡(luò)出發(fā)，提升區(qū)域整體形象和市場(chǎng)信心。

這是一套可復(fù)制、可升級(jí)的打法，為城市運(yùn)營(yíng)提供了新范式。

03

REIT打通融資渠道

華潤(rùn)置地的創(chuàng)新和領(lǐng)先還在于其在REITs領(lǐng)域的探索。

今年上半年，華潤(rùn)置地旗下兩個(gè)REIT都取得了亮眼的業(yè)績(jī)表現(xiàn)：

華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT總市值首破百億元，穩(wěn)居消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs首位。上市以來股價(jià)累計(jì)上漲52.2%（截至2025年6月30日），連續(xù)六個(gè)季度現(xiàn)金分紅合計(jì)4.95億元；

華潤(rùn)有巢REIT業(yè)績(jī)穩(wěn)中有增，2025年一、二季度合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額3929萬元。

這些數(shù)字只是表象，深層次看，借助兩大REIT，華潤(rùn)置地盤活了沉淀資產(chǎn)，也帶來了融資活水。這一點(diǎn)簡(jiǎn)直讓同行都羨慕的程度。

據(jù)說，華潤(rùn)置地還在推進(jìn)公募REIT的常態(tài)化擴(kuò)募，同步探索Pre-REIT、私募REIT等多層次產(chǎn)品，加快資產(chǎn)與資本良性循環(huán)。

可以預(yù)見，未來華潤(rùn)置地在資管方面可能還會(huì)有更大發(fā)展空間。

結(jié)語(yǔ)

拒絕“規(guī)模焦慮”

業(yè)績(jī)的領(lǐng)先，只是故事的上半場(chǎng)。真正讓資本市場(chǎng)看重的，是估值的重塑。

今年以來，華潤(rùn)置地總市值不斷攀升，累計(jì)漲幅超40%；截至目前，其總市值規(guī)模已經(jīng)超過2100億港元，穩(wěn)居內(nèi)房股第一。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)置地董事會(huì)主席李欣有兩句話非常值得關(guān)注：

一是拒絕“規(guī)模焦慮”；

二是“股價(jià)的穩(wěn)健表現(xiàn)，正是市場(chǎng)對(duì)公司戰(zhàn)略方向和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的認(rèn)可。”

背后的潛臺(tái)詞是，相比規(guī)模，華潤(rùn)置地更要有質(zhì)量的增長(zhǎng)；

但相比業(yè)績(jī)領(lǐng)先，其更看重做資本市場(chǎng)的價(jià)值王，后者才是其未來錨定的方向。

是的，華潤(rùn)置地早已不是傳統(tǒng)意義上的開發(fā)商，而是一個(gè)把開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、資管、服務(wù)融為一體的城市生態(tài)系統(tǒng)打造者。

這樣的超級(jí)物種未來會(huì)進(jìn)化成何種模樣，炸天團(tuán)也拭目以待。

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