廣東
昨天，中信城開否認120億元接盤綠景白石洲項目。
這個深圳乃至全國最大舊改項目，因其耗時長、拆遷難而為人所知，更因為萬科在其中有權益而備受關注。
中信城開雖然否認接盤，但所傳言內容，為解讀這個項目的困境，提供了參考視角。
到底誰是最合適的接盤人。
傳言內容很簡單，即以120億元入股，獲得項目2期、3期、4期50%的權益。
三年前，萬科以23億元入股，獲得白石洲項目公司8%股權。
萬科不參與項目1期、2期，入股資金定向投入3期、4期，并享受項目3期、4期20%的利潤分派。
項目3期擁有超80萬平方米住宅，以及等體量的商務公寓；項目4期則是80多萬平方米的商業辦公業態。
萬科入股是一次融資，也是一次戰略合作，彼時萬科旨在與綠景，進行商業地產全面合作。綠景前后也參與了萬科一些商業項目的投資。
萬科入股時，綠景白石洲項目公司股權整體估值為330億元。
如今項目1期已開盤銷售，120億元獲得2期、3期、4期50%的權益，似乎并不是一個離譜價格。
綠景幾乎為這個項目孤注一擲。
深圳本土房企綠景集團，十多年前介入白石洲舊改，前年才推出第1期銷售，受市場環境影響并未售罄。
如今綠景面臨巨大的資金壓力，以包工頭起家的黃康境，擁有港股上市公司綠景中國超70%股權。
黃康境作為大股東、綠景中國、萬科分別擁有白石洲項目公司18.4%、73.6%、8%的權益。
綠景中國如今數億元債務違約，導致近300億元債務交叉違約，而目前賬面資金僅19億元。
過去幾年里，綠景為白石洲項目總投入可能超200億元，如今白石洲項目凈資產，就占綠景中國凈資產的8成以上。
綠景會不會輕易放手？
綠景與萬科的合作，有回購權也有退出權。如果2025年9月30日前未取得項目開發貸款，或股東需要超預期投入，綠景可以回購萬科股權。
如果2025年12月31日之前，白石洲項目未取得3期、4期四項許可證，或綠景未能與萬科就4期項目達成整體開發與運營規劃協議，萬科可以退回股權。
代價是萬科入股價加12%的復合年度回報，以及相應股東貸款。
如綠景未能支付代價，萬科在項目3期、4期的利潤分派比例從20%提高到40%，或將復合年度回報由12%調整至24%。
從協議來看，萬科與綠景的綁定非常深入，綠景如果不回購萬科股權，將付出巨大的代價。
綠景面臨兩種選擇，第一是與萬科達成相應協議，例如與萬科就4期達成開發運營協議，促使萬科保留股權；第二便是找到金主，替換萬科融資。
中信城開確實不是最優接盤人。
中信城開在深圳主要承接“中信系”關聯項目，如此前大額授信對象佳兆業的項目；而綠景白石洲的主要授信行是光大銀行。
綠景中國320億元總有息負債中，超過280億元為銀行貸款，光大銀行是其主要授信行，項目股權變動應取得光大銀行點頭。
萬科也不是沒有可能繼續合作，畢竟白石洲項目位于南山核心區，未來資產升值前景可期。
綠景如今不僅需要錢，還需要增信，大型國央企接盤是最佳接盤人，但也需要市場認可的大盤操盤能力。
沒有其他路可以走了，綠景孤注一擲投入白石洲，最終被白石洲所拖累，如今只能“割肉”求生。
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