跟團(tuán)買房的老人：48萬(wàn)的房子，對(duì)方違約每年只賠668元｜深度聚焦

記者/石愛(ài)華 實(shí)習(xí)記者 / 周 妍

編輯/宋建華

藍(lán)灣小鎮(zhèn)項(xiàng)目的沙盤展示

這是一對(duì)退休老人“投資”的真實(shí)經(jīng)歷。

今年4月的一個(gè)周末，73歲的老人劉秋生和老伴參加了一個(gè)“免費(fèi)看房團(tuán)”，他們抱著“只看不買”的心態(tài)坐上了北京開(kāi)往唐山的大巴車。幾個(gè)小時(shí)后，當(dāng)他們從銷售人員口中得知，房產(chǎn)托管后的保底租金年收益高達(dá)房款的8%后，他們“果斷”認(rèn)購(gòu)了一套房，并在POS機(jī)上分多次刷了12萬(wàn)元定金。隨后，銷售人員開(kāi)著小轎車，將他們送回了北京。

當(dāng)晚，他們覺(jué)得事情太過(guò)倉(cāng)促，決定退房，卻被告知定金無(wú)法退還，“將投資進(jìn)行到底”似乎成了損失最小的選擇。

就這樣，看房?jī)商旌螅麄兘Y(jié)清了48萬(wàn)元房款，簽下購(gòu)房合同和一份房屋托管協(xié)議。然而，合同上的一條違約責(zé)任卻成了二老的心病。

年收益8%的托管房

2025年4月19日，劉秋生接到了一個(gè)“看房旅游團(tuán)”的推銷電話，電話那頭的小伙子熱情相邀，“叔叔，明天的大巴車還有位置，您就當(dāng)免費(fèi)去唐山玩一圈”。

劉秋生和老伴兒退休多年，家住北京，曾想過(guò)到海邊購(gòu)置房產(chǎn)養(yǎng)老。近些年，他們也看過(guò)不少的房子。他猜測(cè)，因?yàn)榭捶繒r(shí)登記過(guò)個(gè)人信息，所以常接到類似的推銷電話。

這一次，對(duì)方推銷的項(xiàng)目名叫“藍(lán)灣小鎮(zhèn)”，位于唐山樂(lè)亭縣，臨近海邊，推薦信息里寫著，“這是離北京最近的一片海”、“房屋托管收益可觀”。

實(shí)際上，劉秋生已經(jīng)多次接到過(guò)這個(gè)項(xiàng)目的推銷電話，每次打電話的人都不一樣，但他一直沒(méi)有答應(yīng)。4月19日，劉秋生多問(wèn)了一句“集合的大巴車在哪，遠(yuǎn)不遠(yuǎn)”。對(duì)方立刻打消了他的顧慮，說(shuō)會(huì)有小轎車到小區(qū)門口來(lái)接，把人送到集合點(diǎn)，再乘坐大巴一起出發(fā)。劉秋生覺(jué)得“挺方便”，于是就抱著“看一看”的心態(tài)答應(yīng)了。

劉秋生撂下電話告訴七十多歲的老伴兒“明天出去一趟”，至于是去做什么，妻子沒(méi)有多問(wèn)。“當(dāng)時(shí)只是想著去走一走，根本沒(méi)有現(xiàn)場(chǎng)就買房的打算”。

4月20號(hào)一早六點(diǎn)多，一輛轎車將劉秋生和老伴兒送到北京東四環(huán)外的大巴集合點(diǎn)，據(jù)劉秋生粗略統(tǒng)計(jì)，這個(gè)“看房團(tuán)”約有二十多人，多半是和他們年齡相差不多的老年人。

從北京到唐山，大巴開(kāi)了大約3小時(shí)，車子沒(méi)有直接在“藍(lán)灣小鎮(zhèn)”停下來(lái)，而是先開(kāi)往海邊，讓大家感受一下環(huán)境。

“有點(diǎn)荒”是劉秋生的第一印象，由于時(shí)值早春，海邊仍有些涼，并沒(méi)有什么游客，之后，工作人員將看房團(tuán)的老人分成了幾個(gè)組，帶大家分頭參觀了房子，并進(jìn)行了講解。

看過(guò)樣板間，劉秋生并沒(méi)有動(dòng)心，無(wú)論從房子的位置還是環(huán)境，他都覺(jué)得自己住不是很方便。但整個(gè)看房過(guò)程中，劉秋生說(shuō)，自己產(chǎn)生了一種“房子稀缺”的緊迫感覺(jué)。他記得銷售人員提到，“將來(lái)這個(gè)地方不會(huì)再批建住宅”、“房子只剩下不多”、“可以做托管的房子有限”。

真正動(dòng)心，是聽(tīng)到投資收益率之后。

看過(guò)房子，劉秋生和老伴兒被帶到了銷售大廳，他們?cè)谝粡堊雷忧奥渥肋€有另外一位前來(lái)看房的女士，說(shuō)也是跟團(tuán)從北京過(guò)來(lái)的。劉秋生記得，負(fù)責(zé)給他們講解的是一位三十來(lái)歲的銷售經(jīng)理，和一位“跟班”的銷售。

劉秋生說(shuō)，他們落座后，告訴銷售人員，說(shuō)這地方不適合自住，對(duì)方就推薦他們買專用于托管的那個(gè)樓。銷售人員第一次報(bào)價(jià)，房子的單價(jià)超過(guò)了一萬(wàn)元，五十多平的房子，報(bào)價(jià)七十多萬(wàn)元。據(jù)銷售經(jīng)理介紹，房子托管后，每年的租金收益保底為房款的8%。

看房現(xiàn)場(chǎng)

拿POS機(jī) 在轎車上刷卡交定金

“我們確實(shí)有點(diǎn)動(dòng)心了”，劉秋生回憶，銷售人員還拿出了打折方案，稱當(dāng)場(chǎng)訂購(gòu)的話可以優(yōu)惠。劉秋生回憶，說(shuō)到打折，同桌一起看房的那位女士還跟銷售人員提出，如果兩家一起訂房，希望能多給些優(yōu)惠。

期間，同桌的女士跟劉秋生夫婦提起，說(shuō)自己十年前曾在北戴河的阿那亞一帶投資過(guò)房產(chǎn)，也是把房子托管出去，剛買時(shí)周邊環(huán)境和配套還不如這邊的項(xiàng)目好，但如今早就回本。她私下和劉秋生提議一起砍價(jià)，還說(shuō)“如果房子高于50萬(wàn)，絕對(duì)不能買”。

劉秋生坦言，自己的心態(tài)受到了同伴的影響，聽(tīng)那位女士說(shuō)完，他的心理價(jià)位就定在了50萬(wàn)左右。最終，銷售人員給出了55萬(wàn)元一套的價(jià)格。談好價(jià)格之后，銷售人員稱要請(qǐng)示公司，于是回到辦公室“匯報(bào)”。

幾經(jīng)商量，對(duì)方稱可以按照55萬(wàn)元簽約，并且可以將第一年8%的托管收益，也就是4.4萬(wàn)元直接從房款中扣除，但必須現(xiàn)場(chǎng)簽字，承諾“不可退換房子”。

交款過(guò)程中，銷售人員提到有一套樓層底的房子可以再優(yōu)惠2萬(wàn)元，全部?jī)?yōu)惠算下來(lái)，劉秋生夫婦的全部房款為48萬(wàn)元。劉秋生回憶說(shuō)，“當(dāng)時(shí)就覺(jué)得，享受了好多的優(yōu)惠，特別合適”。

談妥之后，劉秋生的老伴和同行的女士被帶進(jìn)一間辦公室去交定金。“跟做夢(mèng)一樣”，劉秋生說(shuō)，當(dāng)時(shí)自己有點(diǎn)懵懵的，沒(méi)想到買房這樣的大事兒，在幾個(gè)小時(shí)之內(nèi)就做了決定。因?yàn)榕畠涸趪?guó)外，他們也沒(méi)有通知孩子。

劉秋生的愛(ài)人回憶，最初約定的定金是5萬(wàn)元，但交款的過(guò)程并不順利，由于沒(méi)有準(zhǔn)備，銀行卡刷卡額度有所限制，她嘗試了多次，才交齊了5萬(wàn)元定金。

“整個(gè)交易的過(guò)程感覺(jué)不太正規(guī)”，劉秋生說(shuō)，以前也買過(guò)房子，都會(huì)有正規(guī)的財(cái)務(wù)人員來(lái)收款，也會(huì)給收款憑證，但他們?cè)谒{(lán)灣小鎮(zhèn)支付定金時(shí)，只是銷售人員拿著POS機(jī)直接刷卡，只給了一個(gè)小票。

交完定金，對(duì)方稱將會(huì)在48小時(shí)之內(nèi)簽訂正式合同，屆時(shí)會(huì)有人上門簽署，不需要他們?cè)賮?lái)唐山。

準(zhǔn)備乘坐大巴回京時(shí)，兩位銷售人員說(shuō)自己正好開(kāi)車回北京，可以直接將兩位老人和同行的女士送到北京。五個(gè)人乘坐一輛車，劉秋生覺(jué)得比較擁擠，還是想坐大巴車，但銷售人員一再請(qǐng)他們乘坐轎車，最終他們隨銷售人員一起返京。

路上，銷售人員再次提起，5萬(wàn)元定金只能確保訂到該小區(qū)里的房子，但有托管資質(zhì)的房源已經(jīng)不多，需要再交7萬(wàn)元鎖定那套可以托管的房子。在銷售中心時(shí)，由于銀行卡刷卡失敗，劉秋生并沒(méi)有支付這筆錢。回程路上，銷售人員在車上拿出POS機(jī)，讓劉秋生的愛(ài)人再次嘗試刷卡，最終成功刷了7萬(wàn)元。至此，兩人共交付了12萬(wàn)元定金。

交費(fèi)后只給了pos機(jī)打印的小票

令人不安的合同

當(dāng)晚回到家中，劉秋生和老伴基本上一夜沒(méi)睡，整晚都在回憶買房過(guò)程，一些細(xì)節(jié)拼湊在一起，“總覺(jué)得哪里不對(duì)”。

為什么銷售人員堅(jiān)持不讓我們坐大巴車回京？為什么一起看房砍價(jià)的女士不愿意留下姓名和電話號(hào)碼？定金說(shuō)加就加嗎？為什么在回程的路上，銷售要帶著POS機(jī)？

這一連串的疑問(wèn)，讓劉秋生和老伴都覺(jué)得，訂房過(guò)程中太多不夠規(guī)范的地方，他們甚至開(kāi)始懷疑一起看房的女士有可能是“托兒”，二人商量，決定“事情到此為止，不能再繼續(xù)下去”。

第二天一早，劉秋生就聯(lián)系銷售人員，稱孩子不同意購(gòu)房，希望能退回定金。銷售人員驅(qū)車來(lái)到劉秋生小區(qū)門口，當(dāng)面告知他如果退房，定金不會(huì)退還，并催促兩位老人盡快在48小時(shí)內(nèi)簽訂合同，交付尾款。

事情發(fā)展到此，劉秋生很擔(dān)心老伴因情緒不好，腦梗舊病復(fù)發(fā)，為了防止12萬(wàn)元“打水漂兒”，他們最終還是決定繼續(xù)辦理購(gòu)房手續(xù)。

次日，銷售人員將劉秋生夫婦約到了小區(qū)旁邊的一個(gè)酒店，雙方在酒店大廳簽訂了合同并支付了房子的尾款。

合同一共有兩份，一份購(gòu)房合同，一份房屋托管協(xié)議。劉秋生說(shuō)，購(gòu)房合同是標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房合同，他大致過(guò)了一遍條款，發(fā)現(xiàn)購(gòu)房合同上的金額對(duì)方填寫的是26萬(wàn)元，這和實(shí)際支付的48萬(wàn)元差了20多萬(wàn)，對(duì)方解釋稱，這是為了規(guī)避稅款，對(duì)雙方都好。

劉秋生沒(méi)有過(guò)度糾結(jié)，而是更仔細(xì)的看了藍(lán)灣小鎮(zhèn)民宿委托運(yùn)營(yíng)協(xié)議，“因?yàn)槲覀冑I房，看中的就是托管的收益和投資價(jià)值”。

協(xié)議中約定，代運(yùn)營(yíng)期間，乙方向甲方支付純保底租金為每年44000元。劉秋生特意看了違約責(zé)任，其中提到，如果對(duì)方不能按時(shí)支付租金，則對(duì)方需要支付違約金。也是這一條違約條款，成了他日后的心病。

簽完協(xié)議后，他們依舊通過(guò)POS機(jī)支付了30多萬(wàn)尾款。同時(shí)，還簽訂了一份“收房委托書(shū)”，委托對(duì)方可以全權(quán)代理收房簽約等事宜。

劉秋生提供的委托運(yùn)營(yíng)協(xié)議顯示，當(dāng)時(shí)乙方并未在協(xié)議上簽字，落款處乙方也并未蓋章簽字，工作人員稱，他們會(huì)將合同帶回公司完成剩下內(nèi)容，待辦理房屋過(guò)戶時(shí)他可以領(lǐng)取正式購(gòu)房合同，而委托協(xié)議則要等到10月份才能拿到。

事后，劉秋生將手機(jī)拍下來(lái)的委托協(xié)議拿給一位律師朋友看，對(duì)方告訴他，違約責(zé)任條款里，關(guān)于對(duì)方不能支付房租的后果，對(duì)他們十分不利。

記者看到，協(xié)議原文為：“乙方未按時(shí)支付租金的，按照應(yīng)支付平均月租金的日萬(wàn)分之五自違約之日向甲方承擔(dān)違約金，除外不承擔(dān)任何責(zé)任”。劉秋生說(shuō)，他在審查合同時(shí)，下意識(shí)覺(jué)得，違約金是房租之外的額外補(bǔ)償，但律師告訴他，按照協(xié)議的約定，違約金可能是唯一補(bǔ)償，這意味著，如果對(duì)方不支付租金，只需要賠償他低額的違約金即可。

劉秋生的家人后來(lái)算過(guò)一筆賬，按照年租金44000元計(jì)算，如果對(duì)方不支付保底租金，每天只需要支付1.83元的違約金，一年算下來(lái)只有668元，與租金相差甚遠(yuǎn)。

委托運(yùn)營(yíng)協(xié)議 中規(guī)定的違約責(zé)任

房款打給了裝修公司

“我有一種被欺騙的感覺(jué)”，劉秋生坦言，剛開(kāi)始發(fā)現(xiàn)合同上的問(wèn)題后，他們很不安，深思熟慮后，他和老伴打電話告訴了女兒。

公開(kāi)資料顯示，藍(lán)灣小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)商為唐山市海港新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司唐山灣國(guó)際旅游島分公司。但劉秋生的女兒在搜集證據(jù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，父母支付的定金并沒(méi)有打給開(kāi)發(fā)商，而是打給了唐山藍(lán)灣建筑裝飾有限公司的賬戶。劉秋生說(shuō)，先前支付定金時(shí)，銷售人員只給了POS機(jī)打印的小票，從小票上只能看到收款商戶為“藍(lán)灣小鎮(zhèn)銷售中心”，資金具體打到什么賬戶并不清楚。

據(jù)劉秋生回憶，女兒搜索發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)上有同樣購(gòu)買唐山藍(lán)灣小鎮(zhèn)項(xiàng)目的人，他們通過(guò)12345熱線電話反映了情況，最終要回了定金。劉秋生說(shuō)，女兒還曾責(zé)問(wèn)他們?yōu)楹螞](méi)有提前搜索一下就貿(mào)然付款。

記者在網(wǎng)上聯(lián)系了一位購(gòu)買該項(xiàng)目的發(fā)帖人，她在公開(kāi)發(fā)表的文章中稱，父母也是隨團(tuán)去看房，在銷售人員的推銷下認(rèn)購(gòu)了一套藍(lán)灣小鎮(zhèn)的房子，據(jù)家里老人說(shuō)，交款時(shí)，銷售人員承諾不滿意可以退款。但老人回到家細(xì)看協(xié)議覺(jué)得不合適，提出退款請(qǐng)求時(shí)銷售人員卻“失聯(lián)”了。

與這位要回定金的人不同，劉秋生夫婦已經(jīng)簽訂了購(gòu)買合同，并支付了全款。根據(jù)網(wǎng)友分享的經(jīng)驗(yàn)，劉秋生也通過(guò)12345平臺(tái)向當(dāng)?shù)卣块T反映了購(gòu)房的經(jīng)歷，以及合同中存在的問(wèn)題。但最終，12345平臺(tái)回復(fù)稱，承辦單位認(rèn)為，因當(dāng)事人已經(jīng)簽訂商品房買賣合同，反映的問(wèn)題屬于合同糾紛，建議通過(guò)司法途徑解決。

“我認(rèn)為我們經(jīng)歷了合同詐騙，而非糾紛”，劉秋生說(shuō)，如果一早就發(fā)現(xiàn)對(duì)方違約的代價(jià)如此之低，他肯定不會(huì)買房，接下來(lái)，他也會(huì)嘗試通過(guò)法律途徑去維權(quán)。

北京鼎銘律師事務(wù)所高級(jí)合伙人律師冀旭宇表示，在此案例中，老人有實(shí)施購(gòu)房和托管房屋進(jìn)行租賃的行為，涉及房屋買賣合同和房屋托管服務(wù)兩層法律關(guān)系。

冀旭宇認(rèn)為，托管協(xié)議中的違約條款提到“除違約金外不承擔(dān)其他責(zé)任”，這相當(dāng)于限制后續(xù)其他追索的權(quán)利，不排除對(duì)方采取了“文字游戲”去規(guī)避責(zé)任的可能性，但最終如何定性，應(yīng)由相關(guān)部門認(rèn)定。

老人如果因托管協(xié)議存在風(fēng)險(xiǎn)，想要解除購(gòu)房合同，需要舉證證明購(gòu)房行為與托管收益之間存在較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，如果房屋開(kāi)發(fā)商和房屋受托管方不是同一主體，將會(huì)加大老人舉證的難度，很容易“吃啞巴虧”。

北京律師葛樹(shù)春認(rèn)為，這件事涉及到合同條款的效力以及違約責(zé)任的認(rèn)定，乃至合同是否應(yīng)當(dāng)解除等問(wèn)題。

葛樹(shù)春稱，老人與托管方簽訂的托管協(xié)議，本質(zhì)上屬于租賃合同范疇，只要協(xié)議內(nèi)容是雙方真實(shí)意思的表示，且不違法，這份協(xié)議是合法有效的。在這份托管協(xié)議中，關(guān)于租金支付和違約條款是核心關(guān)注點(diǎn)。托管方約定每年支付4.4萬(wàn)元保底租金，這屬于雙方對(duì)租金支付的明確約定，托管方有義務(wù)按照約定履行。

而違約條款中規(guī)定，如果乙方不能按約定支付租金，則按照每日支付平均月房租的萬(wàn)分之五作為補(bǔ)償，此外不再有任何責(zé)任，這里存在嚴(yán)重問(wèn)題。雖然合同雙方有約定違約賠償方式的權(quán)利，但這種約定不能體現(xiàn)公平。按照這個(gè)違約條款計(jì)算，每年補(bǔ)償額與原本約定的租金相差巨大，明顯減輕了違約方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，使得守約方的權(quán)益無(wú)法得到合理保障。

葛樹(shù)春律師提到，在司法實(shí)踐中，法院會(huì)對(duì)于此類明顯有失公平的條款，有可能會(huì)依據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，結(jié)合案件的具體情況進(jìn)行調(diào)整，判定違約方承擔(dān)更合理的賠償責(zé)任，以平衡雙方利益。

需要注意的是，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)查清，或者老人應(yīng)當(dāng)舉證證明，開(kāi)發(fā)商是不是以托管和保底租金為誘餌，誘騙老人購(gòu)買涉事的地產(chǎn)項(xiàng)目房屋。誘騙老人購(gòu)買涉事房地產(chǎn)項(xiàng)目的房屋之后再惡意的進(jìn)行違約，這種欺詐行為不僅違反公序良俗，且違反誠(chéng)實(shí)信用原則，屬于我國(guó)民法典規(guī)定的可解除合同的情形。

針對(duì)劉秋生所說(shuō)情況，記者9月12日聯(lián)系了藍(lán)灣小鎮(zhèn)的銷售中心，一位值班人員稱將會(huì)就以上情況反映給公司，但截至發(fā)稿，未得到對(duì)方回復(fù)。

（為保護(hù)采訪對(duì)象隱私，文中劉秋生為化名）

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