廣東
近日，龍華區(qū)發(fā)布梅林關新城規(guī)劃方案，消息一出，市場震動。
其中最引人關注的是——原警犬基地板塊將新增6塊住宅用地，預計帶來約6000套新房。
而這，僅僅是開始。
梅林關東側的華南物流園板塊，還有近萬套住宅正在路上。兩者相加，未來梅林關一帶將涌出近2萬套新房。
這個數字，對本就庫存高企的龍華樓市來說，無疑是一顆“深水炸彈”。
龍華，早已是深圳土地供應市場的“老大哥”。
回顧2022年深圳宅地拍賣，龍華在出讓面積和金額上雙雙奪冠——一個面積僅排全市第5、人口第3的行政區(qū)，竟成了深圳土地財政的“頂梁柱”。
這不是偶然。2025年1-8月的數據顯示，龍華土地出讓金仍高居全市第二，甚至超過龍崗一倍。
結果就是：龍華新房庫存長期穩(wěn)居全市前列，去化壓力，肉眼可見。
深圳那么多區(qū)，為什么拼命供地的，總是龍華？
答案很簡單：因為只有龍華的新房，現在還賣得動。
2025年上半年數據顯示：
龍華新房成交3906套，全市第一；
二手房成交，卻僅排全市第六。
為什么龍華新房能跑贏大勢？
看看市場就明白：
寶安太貴，龍崗太遠，
南山福田又少又高不可攀，
而龍華，400萬就能買三房兩衛(wèi)，離市區(qū)不遠，配套也在逐步完善。
對剛需來說，這是當前形勢下最現實的選擇。
說白了，龍華是深圳現階段唯一能兼顧土地財政與新房去化的行政區(qū)。
土地源源不斷，新房源源不斷，那誰在承擔后果？
答案是：二手房東。
面對開發(fā)商靈活的價格策略和更新穎的產品，二手房在樓齡、設計、價格上全面落于下風。
更殘酷的是，只要龍華仍處于“以價換量”的去庫存周期，二手房就難有翻身之日。梅林關這2萬套未來的供應，將像一把懸著的劍，長期壓制周邊二手房價。
龍華的敘事，是深圳樓市當下最真實的縮影。它因滿足剛需而繁榮，也因過度依賴供應而承壓。
對于購房者而言，這里是上車的希望之地；對于二手業(yè)主，這里卻是內卷的痛苦戰(zhàn)場。
在預期的根本性扭轉到來之前，除了忍耐，市場似乎別無他法。
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