天津
樓市要出政策了？該出了。
小作文透露：多部門正考慮推出新的房地產刺激計劃，以扭轉疲軟的房地產市場。
三板斧：買新房貼息、減個稅、降契稅。
目的是激活存量，吸引一直不愿進入市場的購房者回歸。
消息一出引發騷動，房地產板塊拉升沖高。
鑒于以往小作文的預見性，市場還是有點期待的。
以往年底都是政策空窗期，為何今年反常？
去年924大轉向，12月效力減小，3月苗頭向下，5月博弈但未見好轉，9月全面下跌。
其實今年并未啟動全國層面的大政策，也錯過了9月的救市時間點。
導致9、10月連續兩個月二手房價格持續下探，而且是70城的全部下跌。
現在房地產非常艱難，依靠市場調整非常痛苦。
銀行都下場賣房，各類法拍房激增，失業人數增多，房價還在下沉……
連北京都開始急跌，二手房累計跌去40%，由于跌幅較大，11月18日貝殼已隱藏北京二手房的成交價。
可見核心城市房價穩定的難度加大。
學渣學習不好也就罷了，如果學霸學習下滑，那必須得補課。
9月或許還看不清，但10月M1、M2、社融、信貸全面回落，新增貸款規模同比下降2800億。
不得不說，眼下房地產依然是大支柱之一，土地財政暫時無法換錨。
房價加速下跌，對經濟的拖累作用還是存在的。
這個時間點研究救市方案，是應該的，也是必須的。
工具箱基本見底，限制政策已應出盡出。
最后能拼刺刀的，就是降低房貸利率。
無奈今年5月LPR降10BP后，就再無動靜。
而且地方銀行還有指導紅線，天津不能低于3.1%。
上面降LPR，下面漲基點，“救濟糧”一點沒流進房地產。
毫不避諱的說，當前房貸利率嚴重偏高！并未市場化的適應樓市。
房貸利率一直被歧視，從房住不炒開始就單獨高于其他各種貸款利率。
經營貸已經2.3%，房貸卻在3%以上，不合邏輯。
雖然都說現在房貸利率歷史最低，但這是在通縮持續兩年且房價大跌的情況下。
3%以上已經屬于很高的利率了。
無論從投資回報合理性、刺激買房需求，還是降低貸款壓力的角度來說，房貸利率都應該繼續下調，大幅下調。
所以現在傳出的房貸貼息，是能有效果的。
只要實際房貸利率低于租金回報率，就能拉動一波資金進場。
天津很多老破小的租金回報率能到3%，這就算不錯了，但也僅與房貸利率持平，還無法撬動增量。
如果貼息1%，相當于房貸利率為2.1%，增量需求就會開閘。
巨量貨幣都在M2中，躍躍欲試，量在價先。
為什么沒直接說利率打折或繼續降利率，而是“貼息”？
應該主要針對首套房，有額度上限，有時間限制，就像買車國補一樣。
長春2023年推出過貼息，貼息3年且上限1萬/每年。
畢竟是由地方財政來補貼，有預算約束。
所以，貼息不是重點，重點在于力度。
有城市開始行動了，佛山率先亮出組合拳，推出12條救市新政。
包括：回收存量土地，調節供求關系；建項目允許緩建一年以內；降低多套住房家庭購房契稅；變相提高新出讓土地容積率……
直擊供需失衡、買房成本高的癥結。
風向已有所轉變，上面對樓市的觀察期有望結束。
考慮到年底和明年一季度的經濟，政策或許要進入新一輪的發力階段。
該出政策了！已是民意。
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