興趣經濟學：低密產品的風口。︱劉德科演講實錄

興趣經濟學：低密產品的風口

*本文根據2025年11月13日劉德科在越秀地產杭州「江南三章」發布會的主題演講《興趣經濟學：低密產品的風口》整理

演講 ︱劉德科

興趣經濟學

今天我們在風景很美的西子賓館，傍晚可以看到西湖畔夕陽落下的美景，晚上可以看到寶石山上的璀璨燈光。為什么我們相聚在這里？因為潛藏在我們心中的那些「詩意爆發時刻」，需要這樣的風景才能把它重新激活。

在風雅的地方，先聊一點風雅的事情——這是一把來自宋代的「與可清玩」款「香林八節」仲尼式古琴。它的第一任主人是蘇東坡的表哥、北宋畫家文同；后來流傳到民國，被一個叫汪自新的人收藏了；在前年（2023年）的嘉德競拍中，這把琴賣了1380萬元，比很多房子都要貴。

宋代的古琴怎么看起來這么新？有人給它翻新過，就是那位汪自新。汪自新是上海灘的茶葉大王，汪裕泰茶莊的第二代當家人，汪裕泰的紅茶還獲過1915年巴拿馬世博會金獎。這樣一位企業家，他曾給自己寫了一副對聯，叫做「汲水試新茶，焚香彈古調」。上聯說的是他的事業，下聯說的就是他的愛好。我們今天所在的西子賓館，杭州人通常稱它為「汪莊」，當初就是汪自新的莊園。這里有他當年建的「今蜷還琴樓」——這么拗口的名字到底是什么意思？汪自新給自己取的號叫「蜷翁」，「蜷」就是謙讓、退隱的意思。我們可以用海子的詩來翻譯一下「今蜷還琴」：「從今天起，做一個隱士，把自己交還給古琴的世界。」

▲越秀·運河樾實景圖，杭州

古琴是一個企業家在那個時代的興趣愛好。今天我們有很多非常優秀的企業家，各自也都有各自的興趣愛好——一個沒有興趣愛好的企業家，一定稱不上是一個成功的企業家，至少不會是內心強大的企業家。我們這個時代的興趣愛好，跟從前已經大不一樣，甚至跟十年前都有很大的區別，興趣愛好變得更多元、更具體、更有驅動力?！概d趣」已經成為經濟發展非常重要的一個原動力，我把這叫做「興趣經濟學」——

·社交媒體打開了興趣的廣度：在社交媒體超級發達、信息傳播速度極快的今天，我們的興趣廣度也變得越來越廣。

·AI技術誘發了興趣的深度：AI的不斷推進，又讓我們對于興趣的深度越推越深，如果你的興趣是做一個木匠，你甚至可以在家里自己做家具，可以通過AI了解一切知識。

·開放的社會氛圍刺激了興趣的圈層化：我們的社會已經處在高度開放的氛圍里面，所以無論我們的興趣愛好多么小眾，都能找到同好，形成興趣的圈層。

·強大的供應鏈催生了興趣的博物館化：強大的中國供應鏈可以讓你擁有很多與興趣相關的物品，比如做木匠需要的斧子、刨子等等工具，你需要創作的空間，還需要創作作品的展陳空間。你的一切愛好不一定發生在同一個場景，因此從空間的邏輯來講，我們就需要一個博物館一樣的空間，來容納我們的各種興趣愛好。這個空間可以是我們的家庭工坊，可以是我們的私人展廳，同時又是一個社交舞臺。最重要的是，它是我們的家。因為興趣的轉變和遞進，家的定義正在不斷地往前推進。

什么樣的房子才更適合這樣的「興趣經濟學」？當然是「分層空間、隔而不離」的低密產品。所以，我今天要講的主題是《興趣經濟學：低密產品的風口》。

「分層空間、隔而不離」，是我們這個時代的低密產品非常重要的生活剛需。為什么要買低密產品？最重要的原因就是你擁有不止一種興趣。興趣多種多樣，不一定要像古琴這么高雅，打麻將也是興趣。你如果喜歡打麻將，在平層里很容易干擾到家人，但是如果你住的是低密產品，可以約你的朋友在有自然采光的地下空間里打麻將，那跟在街上的棋牌房打麻將是完全不一樣的感受。

樾系：「城市山林」

「樾」是越秀非常重要的一個產品系，它主要出現在核心城市的核心地段，比如廣州的琶洲、上海的外灘、北京的香山，只要一聽你就知道那是好地段。同樣，運河樾它是在杭州的運河邊。

「樾」作為一個產品系，它的獨特點是什么？我們先來看廣州的越秀·琶洲樾其中一個組團「華樾」。這么小的地塊，過去會做得很無聊，但是現在可以變得非常有趣。這是一個小尺度地塊，他們在這里創造了立體園林，做出了園林感。所以，當越秀在廣州開創「樾」系產品系的時候，他們有一個宗旨，來自中國傳統的重要觀念，叫做「城市山林」。自此，「城市山林」成為了「樾」系的基因，這個基因不斷地往下襲承。

上海的越秀·外灘樾在上海市中心，它是一個「歷史風貌保護與更新項目」，景觀園林面積似乎很受限，但是為了拍這個項目的《中國樓盤激賞》短視頻，我在外灘樾里待了七八個小時，因為它同樣在非常小的空間里面，做出了非常豐富且立體的城市山林。

北京的越秀·香山樾在北京的「卷王之區」海淀區，這個樓盤我們也去拍過，它的陶板做得非常美，是泉州燒制的天青色仿汝窯陶板，比我們在視頻和照片中能看到的還要溫潤。

回到杭州的越秀·運河樾，他們又對這個產品系做了推進。我們可以看到，運河樾的大門上鑲嵌的玉飄帶，是運河的造型。大門上有一個金色的屋頂，可能大家會覺得這個屋頂是造型主義，只是為了好看，現在的中式樓盤好像都這么做——如果僅僅只是為了造型，那「樾」系就不高級了。等我們走入大堂，可以看到這個屋頂下其實是室內的一個通高空間，它是懸浮在地下空間中的一個玻璃盒子，你可以透過大幅玻璃看向園林，也可以在園林里回望這個圣殿一般的玻璃盒子。

屋頂的形式服從于空間的內容，空間的內容又與空間的表達形式融化在一起，帶來了強大的儀式感。

▲上圖：演講現場；中下圖：越秀·運河樾實景圖，杭州

越秀的「樾」

我試圖歸納一下「樾」作為一個產品系，與其他產品系有何不同。無論它是在廣州、北京、上海還是在杭州，越秀地產的「樾」就意味著這四個詞——

·在地之形：每一座「樾」都是城市的精神寫照

·林泉之境：每一座「樾」都是園林含量的比拼

·雅集之地：每一座「樾」都在聚集更高的社交場景濃度

·興趣之所：容納各種興趣愛好的家庭工坊、私人展廳與社交舞臺

①在地之形

看到上海越秀·外灘樾的外立面，你一眼就能認出上海石庫門的基因，他們又用弧形圓角、磚墻拼法、色彩的悄然變幻帶來了現代摩登感。再來看杭州越秀·運河樾的外立面，它同樣是用不同的奢侈材質做出了完全不同韻律的墻面；鑲嵌在墻面上的藍色陶板，用肉眼看會更好看。

它們都是同一條產品線，但兩個樓盤完全不一樣。因為對越秀來講，每一座「樾」都是城市的精神寫照，如果只是復制，那是企業惰性的復制與繁殖，簡單講就是偷懶。我們看到有很多長得很像的樓盤，在這個城市也有，在那個城市也有，甚至在這個城區也有，在那個城區也有。在打造「樾」這個產品系的時候，越秀拒絕了這種惰性。

▲越秀 · 運 河樾實景圖，杭州

②林泉之境

「林泉」在中國古代就是園林的意思。運河樾一共有6幢樓，如果只看俯瞰的效果圖，你會覺得這不就是6幢樓排在一起、中間夾著一條狹長的花園景觀嗎？放在過去或許真的就是這樣了，但是今天中國住宅產品的卷法，已經完全是另外一番景象——現在的樓盤，要的做是上下交織、前后對望與立體高差。

在運河樾的創作圖中，我們可以看到熟悉的立體高差，上方是像小船一樣懸浮在空中的「灰空間」，流水從「灰空間」下流出，進入了立體園林。

對于「樾」系產品系來講，他們要比拼的是每一個項目的園林含量。作為越秀地產最新的「樾」系產品，杭州的運河樾的園林含量肯定更高，因為運河樾是最晚做出來的產品，越晚做出的產品越有后發優勢——可以在前面那么多「樾」的基礎上，做出更濃郁的園林含量。

▲上圖：演講現場；中下圖：越秀·運河樾實景圖，杭州

③雅集之地

現在的低密樓盤當然有很多的會所空間，配套空間當然要有私宴廳，私宴廳外面當然得有風景。但這還不夠，還要有更多的「灰空間」，比如運河樾在地下空間做出了一條游廊。這條廊非常美妙，園林景觀和水流，會讓你感覺好像漫步在室外。它是公共空間，可是一側玻璃窗內的地下空間其實屬于幾套疊墅的業主；這幾套疊墅地下空間的視野，是直接貫通到下沉式庭院的。所以，這幾套疊墅產品可能會賣得比別的更貴。

▲越秀·運河樾實景圖，杭州

每一座「樾」都在聚集更高的社交場景濃度，這是越秀「樾」系產品系的必修課。雖然它的6幢樓看起來并不大，可是通過園林的交錯、社交濃度的提升，會放大你的心理面積，你的切身感受的面積，會比你想象的還要大很多。

▲越秀·運河樾實景圖，杭州

④興趣之所

我們買低密產品最重要的一個動因，就是要容納我們的各種興趣愛好。一個空間，可以是我們的家庭工坊、私人展廳與社交舞臺，同時又是我們美好的家的載體——這就是我們最開始所講到的「興趣經濟學」。

「樾」系設計本初的那個詞，在我看來就是「城市山林」?！干搅帧咕褪菆@林的意思，蘇州有一個園林叫獅子林，那個「林」就是園林的林。用「城市山林」的眼光去看每一個「樾」的產品，用「興趣經濟學」的眼光去看每一座城市的「樾」。

▲越秀·運河樾實景圖，杭州

低密產品的風口

「興趣經濟學」所帶來的低密產品的風口，不是簡單地通過一個產品來推動，而是由于今天所處的經濟發展階段、這個時代的思潮與情緒，以及深厚的中國傳統園林的觀念，共同施加在一個個樓盤中、一位位購房者身上，便形成了低密產品的風口。

·時代情緒：「興趣經濟學」切中了我們的時代情緒，因為我們這個時代的興趣變得無比廣、無比深，讓我們的興趣愛好呈現爆發式地增長，我們的住所最好就是能夠安放我們興趣愛好的地方，居住和興趣要合二為一，也就是「趣居合一」?！溉ぞ雍弦弧惯@個詞不是我亂發明的，而是參考了「園居合一」。

·傳統觀念：「園居合一」來自中國古代傳統園林講究的可居、可游、可賞、可悟。游賞、感悟與居住，在我們的先賢哲人眼里是一回事。在當代的住宅中，「園居合一」重要，「趣居合一」也非常重要。

·經濟狀態：今天我們所處的當然是樓市低谷期，樓市低谷期恰恰帶來了很多機遇。比如說開發商不得不卷產品，讓產品變得更好、更精細、更有人情味，對購房者來講這是好事。再比如，正因為是樓市低谷期，市中心地塊的容積率就可以降下來，這樣才可以做合院、疊墅等各種各樣的創新低密產品，用「分層空間，隔而不離」的設計來滿足我們這個時代的人對興趣愛好的美好追求。

「趣居合一」的時代情緒，「園居合一」的傳統園林觀念，以及樓市低谷期，它們共同催生出了低密產品風口，又催生出了這樣一座講究在地之形、林泉之境、雅集之地、興趣之所的杭州越秀·運河樾。

信有山林在市城

我們可以從杭州的越秀·運河樾，看到這個時代的居住新變化。中國房地產行業在不斷卷產品，給我們帶來對于更美好的生活想象的一個切口，同時這也是一個觀測窗口，我們可以通過杭州的越秀·運河樾，看到越秀在中國核心城市、核心地段的「樾」系產品系，進而看到這個時代所發生的微妙而美好的變化。

最后送給大家一句普通但很有力量的話：「信有山林在市城」。這是著名的大畫家、大造園家、大書法家文徵明為拙政園寫的一句詩?！感拧咕褪切拍睿诮裉爝@個時代，面對一個好產品，你需要的是對美好生活的信念，推動你去擁有更美好的生活。那種生活可以叫做「城市山林」。我是劉德科，謝謝大家！

主編-何玲 影像總監-費嘉

編輯-盧丹婷 編導-沈奕飛 攝像-王德正

商務總監-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科