上海
最近因接受不了房價急跌來咨詢的客戶特別多。
今天不談冰冷的數據，和大家聊幾句真心話。
在下行市場，想要房子賣個高價，有什么切實可行的辦法？
賣房如博弈，有時候“不做什么”比“做什么”更關鍵。
不要成為9分房，不要無效定價
凡是賣過房子的房東對9分房肯定不陌生，在某些平臺上也叫“xx好房”。
這是平臺專門用來引爆流量的超低價房源，也是極致性價比的標簽。
不可否認，成為9分房確實能獲得平臺巨大的流量傾斜。
但這種簡單粗暴的行為也剝奪房子的個性化議價空間，磨滅了賣高價的可能。
更致命的是，某平臺系統認定的9分房名額是有限的，只有1%。
為了競爭這1%，板塊內、小區鄰居間，價格內卷互相踩踏。
精準定價配合有效的營銷策略，才是正確的賣房思路。
定價太低，把整個小區均價都拉下來，對大家都沒好處。
定價太高，完全不看小區最新成交價和市場形勢，那是給鄰居炮灰。
不要簽獨家
不簽獨家，這是最基本的。
你要弄清楚，有些中介之所以熱衷于簽獨家：
是為了鎖定房源防跳單、完成績效指標、盡可能探聽房東底價。
但絕不是為了幫你把房子賣掉！
成百上千萬的資產，不要只相信某一個中介。
現在線下很多中介都在推偽單邊，實際上就是獨家。
那些套路我們見得太多了：
姐，簽個獨家吧，我們全力推廣，保準三個月賣掉；
哥，簽個獨家吧，我們有客戶第一時間帶看你家。
簽了之后就是被PUA的開始。
帶假客戶來假談、壓價、不斷拉低房東的心理預期。
你被獨家協議鎖死，只能吊在這家中介一棵樹上。
耗到獨家期結束，最佳賣房置換時機可能已經錯過了，中介又沒啥損失。
想賣一個好的價格，必須要廣撒網，讓更多中介去推廣。
不要直接拒絕中介
任何情況下都不要直接拒絕中介。
舉個例子，你這套600萬的房子，中介說我給你報個500萬，你先別急著發火或一口回絕。
話不說死、事不做絕、懂得迂回。
你可以反問，“這個價格確實有難度，但如果客戶特別有誠意、你也特別賣力推，有需要我配合你做一些客戶方面的工作，我愿意配合你。”
把問題拋出去，了解中介是不是有真實客戶、具體困難又是什么。
學會將對抗轉為對話，把雙方博弈變成一個雙向奔赴。
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不要 得罪中介
不要直接得罪中介，這并不是幫他們說話。
20萬套二手庫存，大量房源都在爭奪有限買家，而中介是買家的主要來源渠道。
得罪了中介，他跟客戶吐槽你，甚至表示不想賣你的房子，哪個客戶還敢買。
幾百萬的房子，買家也不太會直接與業主交易，他們更依賴中介服務。
你和中介保持良好關系，其實也是在為自己的房子鋪路。
不要向任何中介透露真實底價
之前很多中介會找假客戶來套房東底價，拿到底價之后再往下砍。
房東心里要設置好掛牌價、談判價、成交價。
不向任何中介透露自己的真實底價。
最終的底價一定是在談判桌上談出來的。
哪怕你掛牌的時候不是小區性價比最高的。
但是談判的時候誠意足，給到了買家很好的“砍價體驗”。
一樣會有一個好的結果。
不硬裝修，不簽裝修代賣
裝修代賣，是二手市場的新玩法。
看似省心，卻可能讓你損失房子溢價，且在下行市場中耗費寶貴的時間。
下行市場，時間就是金錢。
你有等裝修公司評估、動工的功夫，房價可能又下行一截。
不要有租客
我們最近就遇到了這樣的案例，房子是板塊內很有性價比的一套房源。
但房子里有租客，租客死活不同意看房，租約還有幾個月到期。
而因為租金很高，房東也不太愿意違約。
其實這套房子價格已經很有誠意了，但沒有買家敢去買一個連看都沒看過的房子。
哪怕樓上樓下同戶型看過，多少也是不放心的。
最后因為不方便看房，房子一直沒賣掉，幾個月后，同戶型的價格跌下來一百多萬。
房東真的撿了芝麻丟了西瓜！
如果你真的誠意賣房，帶租客絕對是自降身價、增加賣房難度的行為。
我們經手了大量的賣房案例，那些有租客的往往都不會賣到一個很好的價格。
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不要 斤斤計較，心態放寬
房價下跌，房東焦慮。
有些房東會把怨氣發泄到中介和客戶身上。
看房窗戶沒關、進門沒帶鞋套、走的時候留下腳印、約好的時間你必須要到，遲到十分鐘你不守時......諸如此類。
還有些房東交易還沒達成，一直揪著中介費砍價。
現在已經不是十年前的市場了，房東要弄清楚自己的定位是乙方，不要有甲方心態。
很多事情沒有必要斤斤計較，對中介和客戶適當寬容，三方合力促成交易。
房子不要素顏出鏡，可輕度美化
賣相差的房子，第一印象就輸了。
明明是大幾百萬的資產，里面卻填滿了老舊的家具，雜貨亂堆，不值錢，還礙眼。
還有墻皮脫落，屋頂漏水的情況，這都會勸退潛在買家。
人都是視覺動物，感官動物。
為什么很多年輕人寧愿冒著吸甲醛的風險，去住二房東的串串房？
還不是因為房子干凈，漂亮，裝修新？
干凈明亮的房子，哪怕裝修簡單，也更容易讓人心動。
賣房前輕度美化，是世間為數不多的低成本高收益的事情。
不要獨自1人去談判，
找身邊賣過房子的朋友去談判
上海賣房不是擺攤賣菜，這里面涉及了成百上千萬的資金。
以及復雜的交易流程和潛在風險。
大多數人一輩子可能只買過一兩套房子，對賣房沒什么經驗的。
很容易被中介套路，或者在合同細節上踩坑。
不要獨自1人去談判，一定要找有經驗的人陪同。
可以是賣過房的朋友，也可以是專業的單邊代理。
他們能幫你識別中介的話術陷阱、把控談判節奏、規避交易風險。
最后
當然，沒有一條策略能保證100%賣高價。
但以上10件不能做的事情，的確每一件都在折損你的溢價空間。
下行市場里，房子不是越便宜越好賣，而是“看起來更值得”才好賣。
愿每位房東，都能避開內卷漩渦，等來那個愿意為你的房子買單的“有緣人”。
注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。
「魔都財觀-房外房旗下矩陣號」
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