謝逸楓：11月70城房?jī)r(jià)跌幅收窄，未來(lái)房?jī)r(jià)止跌上漲五大信號(hào)

文/謝逸楓

統(tǒng)計(jì)部門(mén)數(shù)據(jù)顯示，11月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.4%，1月-10月下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%，比上月收窄0.1%，房?jī)r(jià)延續(xù)下跌筑底態(tài)勢(shì)。

11月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.4%，比上月收窄0.1%，創(chuàng)年內(nèi)第二大跌幅，表明房?jī)r(jià)處于下跌筑底階段，市場(chǎng)有效需求不足，政策效果減弱。總體來(lái)看，房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，主要是供需修復(fù)放緩的狀況未明顯改變。

11月一線城市二手住宅房?jī)r(jià)下跌1.1%，跌幅最猛，跌幅比上月下跌0.9%擴(kuò)大0.2%，其中10月下跌0.9%，創(chuàng)2021年以來(lái)最大跌幅，意味著房?jī)r(jià)處于下跌的筑底、探底、尋底的調(diào)整階段，主要是二手房掛牌量、法拍房量有增無(wú)減。

預(yù)計(jì)未來(lái)70城房?jī)r(jià)完成筑底后，將在底部運(yùn)行6個(gè)月-12個(gè)月的周期。目前房?jī)r(jià)觸底反彈最大的阻力是銷(xiāo)售端無(wú)法傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)、政策效力持續(xù)性弱、貨幣供應(yīng)受限、供大于求、庫(kù)存高、居民收入減少、預(yù)期和信心弱、租金回報(bào)率無(wú)法支撐。

筆者認(rèn)為，現(xiàn)在判斷房?jī)r(jià)見(jiàn)底企穩(wěn)、反彈上漲拐點(diǎn)的結(jié)論為時(shí)過(guò)早，因?yàn)槭袌?chǎng)信心（GDP、實(shí)體經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、收入、交房）和預(yù)期（債務(wù)逾期、供應(yīng)過(guò)剩、高庫(kù)存、房?jī)r(jià)下降）及供需修復(fù)放緩、銷(xiāo)售無(wú)法傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)筑底過(guò)程拉長(zhǎng)。

其次是政策刺激的強(qiáng)度、范圍有限，并且城市更新貨幣化、收儲(chǔ)存量商品房和閑置土地政策執(zhí)行不到位、落地緩慢、規(guī)模有限、區(qū)域有限，無(wú)法擴(kuò)大政策組合拳的政策效應(yīng)，導(dǎo)致政策效應(yīng)斷斷續(xù)續(xù)、持續(xù)力不強(qiáng)。

最后是市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)性的影響越來(lái)越明顯，限價(jià)限簽的政策取消導(dǎo)致市場(chǎng)以價(jià)換量，帶來(lái)結(jié)構(gòu)性的止跌效應(yīng)減弱，讓房?jī)r(jià)上漲預(yù)期修復(fù)緩慢。而二手房的房?jī)r(jià)下降明顯帶來(lái)沖擊，不排除網(wǎng)簽滯后性的影響。

2025年11月全國(guó)單月房?jī)r(jià)（商品房銷(xiāo)售均價(jià)）來(lái)看，同比降幅擴(kuò)大2.6%。11月全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)9097元/平，環(huán)比下降6.4%，同比下降9.5%，同比降幅較10月擴(kuò)大2.6%，創(chuàng)下2024年5月以來(lái)單月最大同比跌幅。

2025年11月全國(guó)單月房?jī)r(jià)（商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)）來(lái)看，同比降幅擴(kuò)大4.9%。11月全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)9594元/平，環(huán)比下降6.7%，同比下降11.1%，同比降幅擴(kuò)大4.9%，房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大的幅度越來(lái)越。

2025年前11月全國(guó)房?jī)r(jià)（商品房銷(xiāo)售均價(jià)）來(lái)看，同比降幅擴(kuò)大0.6%。前11月9546元/平，同比下降3.6%。主要是影響居民購(gòu)房能力及購(gòu)房意愿的收入與就業(yè)預(yù)期尚未根本性扭轉(zhuǎn)，市場(chǎng)信心仍然不足疊加2024年12月銷(xiāo)售的基數(shù)高。

筆者認(rèn)為，短期內(nèi)要完成房?jī)r(jià)見(jiàn)底企穩(wěn)、反彈上漲的條件不具備，傳統(tǒng)房?jī)r(jià)周期路徑為政策見(jiàn)底-成交量止跌上升-房?jī)r(jià)止跌見(jiàn)底-反彈上漲，現(xiàn)階段政策處于落實(shí)期，成交、房?jī)r(jià)止跌筑底階段，市場(chǎng)分化明顯，熱點(diǎn)城市復(fù)蘇表現(xiàn)起起伏伏。

按照樓市與政策周期、經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政策效應(yīng)、成交量和房?jī)r(jià)上漲的持續(xù)性能否保持6個(gè)月以上-9個(gè)月以上，是完成止跌筑底的標(biāo)志。關(guān)鍵是大招的政策能否全面落地、新的政策加碼能否及時(shí)出臺(tái)、政策效應(yīng)持續(xù)力能否保持、預(yù)期和信心逆轉(zhuǎn)。

這一輪70城房?jī)r(jià)自2021年9月（環(huán)比下跌0.1%）下行周期開(kāi)啟，截至2025年11月，已經(jīng)連續(xù)下跌超過(guò)4年，未來(lái)房?jī)r(jià)，到底何時(shí)能迎來(lái)拐點(diǎn)，何時(shí)見(jiàn)底反彈？成為市場(chǎng)最關(guān)心的問(wèn)題，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌超過(guò)4年，是房?jī)r(jià)下跌周期中最長(zhǎng)的。

筆者認(rèn)為，按照現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、政策效果和持續(xù)力及政策落實(shí)情況看，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)供需關(guān)系修復(fù)、庫(kù)存去化需2年-3年時(shí)間，這一輪房地產(chǎn)拐點(diǎn)（房?jī)r(jià)拐點(diǎn)）有望2年-3年后到來(lái)，就是2026年到2028年會(huì)實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)見(jiàn)底向上。

目前經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期，房地產(chǎn)政策效果、持續(xù)力、以及出臺(tái)落實(shí)情況不如預(yù)期，預(yù)計(jì)年底前，新一輪房地產(chǎn)更大力度刺激政策依然是地方、舊政策為主，不排除房?jī)r(jià)拐點(diǎn)到來(lái)時(shí)間拉長(zhǎng)，筑底完成周期拉長(zhǎng)。

靠降準(zhǔn)、降息、解除限制政策、降首付和利率及存量利率、稅收降低的政策，以地方為主的三大工程和城市更新貨幣化安置及收儲(chǔ)商品房、收回閑置土地，是無(wú)法完成止跌筑底，解決不了錢(qián)、堵點(diǎn)、限制的問(wèn)題。

地方為主政策（農(nóng)民、人才、多孩家庭購(gòu)房補(bǔ)貼、房票安置和以舊換新、購(gòu)房落戶和公積金政策）是無(wú)法讓房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)。只有國(guó)家出手，解除限制、打通政策堵點(diǎn)、出錢(qián)落實(shí)城市更新貨幣化、收儲(chǔ)商品房、收回閑置土地政策。

筆者認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)止跌上漲的5大核心信號(hào)，首先是政策上，今年底或2026年3月或5月、9月全國(guó)更大力度更大規(guī)模的財(cái)政、貨幣一攬子超常規(guī)救市政策出臺(tái)，國(guó)家下場(chǎng)救市。寬松的貨幣+財(cái)政強(qiáng)刺激用于樓市，不是債市、股市。

其次是2026年-2027年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面全面修復(fù)并復(fù)蘇，實(shí)體經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)正常。例如GDP穩(wěn)定增長(zhǎng)、房地產(chǎn)投資逐步回升、居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)預(yù)期和信心恢復(fù)、房企債務(wù)化解和按期交房及利潤(rùn)轉(zhuǎn)正增長(zhǎng)等。

第三是租金回報(bào)率上升超過(guò)房貸利率，房?jī)r(jià)率先上漲。第四是3萬(wàn)億城市更新貨幣化安置100萬(wàn)套-200萬(wàn)套、1萬(wàn)億收儲(chǔ)商品房庫(kù)存、1萬(wàn)億收購(gòu)閑置土地全面落地，去庫(kù)存完成，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)。第五是人口增長(zhǎng)，戶籍全面放開(kāi)。

按照統(tǒng)計(jì)部門(mén)2025年1月-11月70城房?jī)r(jià)、供求關(guān)系、商品房庫(kù)存去化周期，產(chǎn)品供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)變化、政策調(diào)整、二手房市場(chǎng)分析，目前市場(chǎng)正在釋放出房?jī)r(jià)新的變化、信號(hào)，呈現(xiàn)房?jī)r(jià)止跌筑底、政策效果減弱、市場(chǎng)分化信號(hào)的趨勢(shì)。

一是房?jī)r(jià)止跌筑底基礎(chǔ)不牢固，底部企穩(wěn)條件不符合，暫時(shí)反彈上漲有困難。

二是房?jī)r(jià)要實(shí)現(xiàn)真正全面反彈上漲的條件不具備，區(qū)域結(jié)構(gòu)性上漲占主導(dǎo)。

三是未來(lái)1年-2年房?jī)r(jià)平穩(wěn)，不存在大漲大跌，房?jī)r(jià)上漲比下跌預(yù)期概率大。

四是房?jī)r(jià)存在區(qū)域、城市內(nèi)部、產(chǎn)品、一二手房?jī)蓸O分化，結(jié)構(gòu)性成主流。

五是房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量不穩(wěn)定，呈現(xiàn)點(diǎn)狀上漲趨勢(shì)，片狀上漲不穩(wěn)定狀態(tài)。

六是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性因素決定一二線核心區(qū)域銷(xiāo)量，對(duì)房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)效應(yīng)正在減弱。

七是買(mǎi)房置業(yè)窗口來(lái)臨，現(xiàn)在一線、二線城市核心區(qū)買(mǎi)好房子，就是抄底。

八是新房有價(jià)沒(méi)量，二手房有量沒(méi)價(jià)，二手房掛牌量和降價(jià)沖擊新房?jī)r(jià)。

11月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1%，同比下降2.8%，降幅比上月擴(kuò)大0.2%。11月70城二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.7%，降幅與上月持平，同比下降5.7%，降幅比上月擴(kuò)大0.3%。

總體來(lái)看，房?jī)r(jià)處于下行趨勢(shì)，止跌階段，小幅度震蕩趨勢(shì)不變。一方面是二手房環(huán)比跌幅擴(kuò)大至1.1%，比上月擴(kuò)大0.2%，新房環(huán)比跌幅收窄0.1%，下跌0.4%。新房、二手房同比分別下降2.8%、5.7%，降幅分別擴(kuò)大0.2%、0.3%。

11月70城一手商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.4%，跌幅比上月收窄0.1%

11月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.4%，1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%、7月下跌0.3%、8月下跌0.3%、9月下跌0.4%、10月下跌0.5%，比上月擴(kuò)大0.1%，延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。

11月房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.4%，創(chuàng)年內(nèi)第二大跌幅，原因一是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的因素，大戶型、高價(jià)樓盤(pán)供應(yīng)和成交量減少。二是限價(jià)、限簽政策取消，房企以價(jià)換量的促銷(xiāo)帶來(lái)價(jià)格下降效應(yīng)擴(kuò)大。三是政策邊際效應(yīng)遞減帶來(lái)的短期效果減弱。

四是不排除網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性。五是市場(chǎng)有效需求不足，庫(kù)存過(guò)剩，供大于求。五是二手房對(duì)新房?jī)r(jià)沖擊大，二手房掛牌量一直居高不下，形成市場(chǎng)供應(yīng)量處于加大的局面。六是好房子成銷(xiāo)售熱點(diǎn)，其他房子降價(jià)。

2024年8月環(huán)比下跌0.73%，是2014年12月以來(lái)單月第一大環(huán)比降幅。2025年1月-10月環(huán)比分別下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%、下跌0.4%。

自2021年9月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.1%（下跌0.08%），上漲76個(gè)月后首次下降，到2023年12月連續(xù)下跌28個(gè)月，一直到2025年11月連續(xù)下跌51個(gè)月，已經(jīng)連續(xù)下跌超過(guò)4年（4年零3個(gè)月），超過(guò)上輪房?jī)r(jià)下跌周期。

11月8個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲，合肥、襄陽(yáng)環(huán)比上漲0.3%領(lǐng)漲全國(guó)

70城新房的房?jī)r(jià)環(huán)比上漲數(shù)量來(lái)看，11月上漲城市數(shù)量為8個(gè)，比上月增加2個(gè)城市（10月6個(gè)、9月5個(gè)、8月9個(gè)、7月6個(gè)、6月14個(gè)、5月13個(gè)、4月22個(gè)、3月24個(gè)、2月18個(gè)、1月24個(gè)）。這是釋放出當(dāng)前房?jī)r(jià)震蕩不止的強(qiáng)烈信號(hào)。

70城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量來(lái)看，上漲城市為8個(gè)，比上月增加2個(gè)城市。下跌城市59個(gè)，比上月增加5個(gè)城市。持平城市3個(gè)。其中合肥和襄陽(yáng)上漲0.3%，漲幅第一，領(lǐng)漲全國(guó)。南京和貴陽(yáng)上漲0.2%；沈陽(yáng)、上海、重慶、揚(yáng)州均上漲0.1%。

房?jī)r(jià)能否保持6個(gè)月以上-9個(gè)月以上的上漲，是檢驗(yàn)房?jī)r(jià)是否止跌企穩(wěn)、反彈上漲的標(biāo)準(zhǔn)，前提條件是成交量、政策效應(yīng)保持6個(gè)月-9個(gè)月以上，并且穩(wěn)定增長(zhǎng)。基于政策效應(yīng)，市場(chǎng)起起伏伏的表現(xiàn)，房?jī)r(jià)短期內(nèi)難上漲，處于止跌筑底階段。

11月70城新房?jī)r(jià)格中，上海環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月回落0.2%。自2022年6月份以來(lái)，上海新房?jī)r(jià)格一直保持上漲的走勢(shì)，目前已連續(xù)上漲41個(gè)月。10月上海的新房?jī)r(jià)格均值領(lǐng)漲全國(guó)，同比上漲5.1%，漲幅比上月收窄0.6%，堪稱穩(wěn)漲。

上海最抗跌，呈現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲一枝獨(dú)秀的行情，新房?jī)r(jià)格連續(xù)41個(gè)月上漲，堪稱全國(guó)房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)。主要原因是高端新房豪宅、大戶型、高單價(jià)樓盤(pán)供應(yīng)、成交占比高。其次是需求旺盛、購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁。再次是購(gòu)房者偏愛(ài)新房，“打新熱”持續(xù)。

最后是限價(jià)、限簽、限售價(jià)項(xiàng)目等政策取消，限購(gòu)等政策調(diào)整。11月上海新房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月收窄0.2%。二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.8%，跌幅比上月收窄0.1%，同比下跌4.6%，比上月跌幅擴(kuò)大1.2%。說(shuō)明二手房市場(chǎng)依然寒冷。

11月一二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅擴(kuò)大，三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅持平

11月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比的城市能級(jí)來(lái)看，一二三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比持續(xù)下跌，其中一二線城市下跌0.4%、0.3%，比上月擴(kuò)大0.1%、收窄0.1%，三線城市下跌0.4%，比上月收窄0.1%，形成一線跌幅擴(kuò)大、二三線收窄的市場(chǎng)格局。

11月一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.4%，1月-10月上漲0.1%、上漲0.1%、上漲0.1%、0.0%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.1%、下跌0.3%、下跌0.4%。其中上海上漲0.1%，北廣深分別下降0.5%、0.5%、0.9%。

11月二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.3%，1月上漲0.1%，2月-9月分別0.0%、5月下跌0.2%、6月下跌0.2%、7月下跌0.4%、8月下跌0.3%、9月下跌0.4%、10月下跌0.4%，三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.4%，均收窄0.1%。

11月一手商品住宅房?jī)r(jià)同比下跌2.8%，跌幅比上月擴(kuò)大0.2%

11月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)同比下跌2.8%（1月-10月為下跌5.4%、下跌5.2%、下跌5.0%、下跌4.5%、下跌3.7%、下跌3.4%、下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.7%、下跌2.6%），比上月收窄0.2%，連續(xù)12個(gè)月收窄，處于止跌筑底階段。

過(guò)去3年房?jī)r(jià)同比下跌基數(shù)大，短期的下行筑底未完成，未來(lái)需要政策加大力度、規(guī)模。房地產(chǎn)出清（庫(kù)存、債務(wù)、交房）周期還沒(méi)有結(jié)束，供求和收入、預(yù)期及信心修復(fù)未結(jié)束，所以短期內(nèi)，70城房?jī)r(jià)總體見(jiàn)底、反彈有待觀察。

11月70城新房房?jī)r(jià)同比跌幅收窄，主要是環(huán)比累計(jì)的跌幅未大幅度擴(kuò)大，與城市大戶型、高價(jià)樓盤(pán)集中上市供應(yīng)和成交，帶來(lái)的少部分城市結(jié)構(gòu)性房?jī)r(jià)上漲，及限價(jià)限簽的政策期限帶來(lái)的政策效應(yīng)，不排除是網(wǎng)簽滯后性的原因。

11月70城新房房?jī)r(jià)同比下跌2.8%，一是新政效應(yīng)衰減、持續(xù)性弱有關(guān)。二是新房需求不穩(wěn)定，二手房持續(xù)火熱。三是以價(jià)換量已經(jīng)形成主流。四是與居民收入下降、信心未恢復(fù)有關(guān)。五是二手房?jī)r(jià)降價(jià)幅度加大，影響新房房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期。

11月70城新建商品住房?jī)r(jià)同比下跌2.8%，比上月跌幅擴(kuò)大0.2%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，創(chuàng)2024年房?jī)r(jià)最大跌幅。到2025年11月，房?jī)r(jià)同比已經(jīng)連續(xù)下跌44個(gè)月，基本調(diào)整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)同比下降0.1%，房?jī)r(jià)上漲84個(gè)月后首次下降，到2022年12月連續(xù)下跌9個(gè)月，到2023年12月連續(xù)下跌21個(gè)月，一直到2025年11月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)同比連續(xù)下跌44個(gè)月，房?jī)r(jià)下跌周期超過(guò)上輪。

11月70城房?jī)r(jià)同比上漲城市數(shù)量來(lái)看，上漲城市5個(gè)，比上月減少2個(gè)。持平1個(gè)，比上月減少1個(gè)。下降城市64個(gè)，比上月增加2個(gè)。房?jī)r(jià)同比上漲的城市分別為上海5.1%、杭州3.0%、合肥1.3%、烏魯木齊0.8%、沈陽(yáng)0.2%。

11月70城一手商品住宅一二三線城市房?jī)r(jià)同比跌幅擴(kuò)大

11月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)同比的城市能級(jí)來(lái)看，區(qū)域城市分化嚴(yán)重。其中一線城市房?jī)r(jià)下跌，跌幅擴(kuò)大0.4%，二線城市跌幅擴(kuò)大0.2%、三線城市房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大0.1%，形成連續(xù)9個(gè)月一二三線城市跌幅收窄后連續(xù)2個(gè)月擴(kuò)大的市場(chǎng)格局。

11月一線城市新建商品住宅價(jià)格同比下跌1.2%，1月-10月下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.8%、下跌2.1%、下跌1.7%、下跌1.4%、下跌1.1%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌0.8%。其中滬上漲5.1%，北廣深下降2.1%、4.3%和3.7%。

11月一二三線城市新建商品住宅房?jī)r(jià)同比數(shù)據(jù)顯示，一線城市同比下降1.2%，跌幅比上月擴(kuò)大0.4%。二線城市同比下降2.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.2%。三線城市同比下降3.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1%。表明一二三線城市房?jī)r(jià)處于下降趨勢(shì)。

11月70城二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.7%，跌幅與上月持平

11月70城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.7%，跌幅與上月持平（1月-10月分別下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.6%、下跌0.5%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.7%），當(dāng)前房?jī)r(jià)要完成止跌筑底需要時(shí)間。

相比2024年9月70城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌1.2%的跌幅，2025年7月-10月70城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比分別下跌0.6%、0.6%、0.6%、0.7%、0.7%，跌幅已大大收窄。說(shuō)明目前二手房?jī)r(jià)已經(jīng)基本調(diào)整到位，房?jī)r(jià)處于止跌筑底階段特征。

目前二手住宅房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，2024年9月70城二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌1.2%，創(chuàng)下自2014年10月以來(lái)單月房?jī)r(jià)環(huán)比最大降幅。二手住宅房?jī)r(jià)跌幅持平，重要原因就是二手房掛牌量上升，新房以價(jià)換量沖擊二手房，互為影響。

自2021年8月70城二手商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.02%，上漲75個(gè)月后首地次下降，到2021年12月連續(xù)下跌5個(gè)月，到2023年12月，連續(xù)下跌29個(gè)月，一直到2025年11月連續(xù)下跌52個(gè)月。政策端傳導(dǎo)到市場(chǎng)端、價(jià)格端的效果減弱。

11月70城二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量來(lái)看，上漲城市0個(gè)、0城持平，下跌城市70個(gè)，與上月保持一致。說(shuō)明70個(gè)城市的二手住宅房?jī)r(jià)全部下跌。釋放出二手住宅房?jī)r(jià)止跌筑底基礎(chǔ)不牢固，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期減弱的信號(hào)。

目前70城二手住宅房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，總體止跌見(jiàn)底、企穩(wěn)上漲的基礎(chǔ)不牢固，條件不具備。因?yàn)槎址渴袌?chǎng)的庫(kù)存巨大，掛牌量巨大，去化周期長(zhǎng)，短期完成止跌筑底困難大，要實(shí)現(xiàn)見(jiàn)底企穩(wěn)、反彈上漲，需要市場(chǎng)觀察。

11月70城二手住宅一三線房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅持平、二線城市房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大

11月70城二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比的城市能級(jí)來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)7月下跌，一線城市降幅1.1%，比上月擴(kuò)大0.2%，二線城市跌幅持平，三線城市跌幅收窄0.1%。形成一線城市跌幅擴(kuò)大、二線城市跌幅持平、三線城市跌幅收窄市場(chǎng)格局。

11月一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌1.1%（1月-10月分別上漲0.1%、下跌0.1%、上漲0.2%、下跌0.2%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌1.0%、下跌1.0%、下跌1.0%、下跌0.9%）。其中北上廣深分別下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0%

11月一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格跌幅擴(kuò)大，主要是高品質(zhì)的二手樓盤(pán)大戶型、高價(jià)房成交減少，以價(jià)換量的市場(chǎng)主流，存在結(jié)構(gòu)性房?jī)r(jià)下降，及限價(jià)、限簽的政策取消未來(lái)帶來(lái)單價(jià)上漲，政策效應(yīng)的集中效果減弱。

11月一二三線城市二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌1.1%，跌幅比上月擴(kuò)大0.2%。二線城市二手住宅環(huán)比下跌0.6%，跌幅與上月持平。三線城市二手住宅環(huán)比下跌0.6%，降幅比上月收窄0.1%。

11月70城二手住宅房?jī)r(jià)同比下跌5.7%，跌幅比上月擴(kuò)大0.3%

11月70城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)同比下跌5.4%（1月-10月分別下跌7.8%、下跌7.5%、下跌7.3%、下跌6.8%、下跌6.3%、下跌6.1%、下跌5.9%、下跌5.5%、下跌5.2%、下跌5.7%），跌幅較上月擴(kuò)大0.3%，表明房?jī)r(jià)處于下降，小幅震蕩形勢(shì)。

11月70城二手住宅房?jī)r(jià)同比下跌5.7%，比上月跌幅擴(kuò)大0.3%，說(shuō)明房?jī)r(jià)處于止跌筑底階段。自2022年3月房?jī)r(jià)同比下跌0.3%，這是2015年12月以來(lái)首次出現(xiàn)房?jī)r(jià)同比下跌，到2025年11月房?jī)r(jià)下跌5.7%，已經(jīng)連續(xù)下跌46個(gè)月。

2022年2月70城二手商品住宅房?jī)r(jià)同比下跌0.3%，上漲81個(gè)月后首次下降，到2022年12月連續(xù)下跌11個(gè)月，到2023年12月，連續(xù)下跌23個(gè)月，一直到2025年11月二手商品住宅房?jī)r(jià)同比連續(xù)下跌46個(gè)月，房?jī)r(jià)下跌周期超上輪。

11月70城二手住宅房?jī)r(jià)同比上漲城市數(shù)量來(lái)看，全面下跌，連續(xù)22個(gè)月70城房?jī)r(jià)全部下跌后，自2024年初以來(lái)同比均下降。釋放出房?jī)r(jià)下跌壓力放緩，處于止跌筑底調(diào)整的形勢(shì)不變。毫無(wú)疑問(wèn)，與過(guò)去二年的房?jī)r(jià)同比下跌基數(shù)大有關(guān)系。

11月70城二手住宅一二線城市房?jī)r(jià)同比跌幅擴(kuò)大，必須防大跌

11月70城二手住宅房?jī)r(jià)同比的城市能級(jí)來(lái)看，一、二線城市房?jī)r(jià)同比跌幅擴(kuò)大，下降壓力加大。其中一線城市房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大1.4%，二線城市房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大0.4%、三線城市房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大0.1%，說(shuō)明要防止二手房?jī)r(jià)大跌的信號(hào)。

11月一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下跌5.8%，跌幅擴(kuò)大1.4%（1月-10月下跌5.6%、下跌4.9%、下跌4.1%、下跌3.2%、下跌2.7%、下跌3.0%、下跌3.4%、下跌3.5%、下跌3.2%、下跌4.4%，北上廣深下降6.8%、4.6%、7.2%和4.8%。

11月一二三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比數(shù)據(jù)顯示，一線二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降5.8%，比上月降幅擴(kuò)大1.4%。二線同比下降5.6%，比上月擴(kuò)大0.4%。三線同比下降5.8%，比上月擴(kuò)大0.1%，意味著一二三線城市二手房?jī)r(jià)集體下跌。