上海有些房子，確實(shí)不著急賣了

　　樓市越逼近底部，房東心態(tài)越保守，甚至生出了強(qiáng)烈的“賭徒心態(tài)”。

　　“明年市場(chǎng)就能企穩(wěn)，我為啥要賣在黎明前？”

　　“再扛一扛，只要不下牌桌，跌的都能漲回來。”

　　最近和多位房東交流，類似的話聽了不下五遍。

　　某種程度上說，這種堅(jiān)守不無道理。

　　我也認(rèn)為，上海有些房子確實(shí)不著急賣了。

　　這些房子，或許真的不急著賣

　　熊市三年多，上海各區(qū)房?jī)r(jià)都經(jīng)歷了一波深度回調(diào)。

　　有些房子已經(jīng)跌到2015年的水平，確實(shí)沒有急售的必要。

　　第一種，租售比超過3%的市區(qū)老破小/掛戶口學(xué)區(qū)房

　　這類產(chǎn)品是本輪樓市跌得最早，也是跌幅最深的。

　　現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)來到相對(duì)合理的區(qū)間。

　　比如普陀的光新三村，內(nèi)環(huán)邊上的地段，配套十分齊全。

　　現(xiàn)在2萬多的成交單價(jià)，比2015年還便宜了：

　　在租賃市場(chǎng)，同戶型的1房隨隨便便月租金4000塊。

　　鞍山四村第一小區(qū)，靠近三甲醫(yī)院的一梯隊(duì)學(xué)區(qū)房，租售比已經(jīng)超過4%。

　　房外房研究院統(tǒng)計(jì)關(guān)于學(xué)區(qū)溢價(jià)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：

　　現(xiàn)在上海絕大多數(shù)的學(xué)區(qū)老破小，已經(jīng)不存在額外溢價(jià)。

　　不少老破小的毛租金回報(bào)率已經(jīng)大于首套商貸利率。

　　這種房子，你拿著收租，比存銀行還劃算，真的沒必要賣。

　　第二種，跌到位的商住房

　　上海的商住房差不多也回到了2015年的價(jià)格，但品質(zhì)比老公房高很多。

　　只不過，商住房還沒有被大眾廣泛接受。

　　買房人都認(rèn)為買商住等同于虧錢。

　　其實(shí)商住房由于貸款受限，去除了過度金融屬性。

　　如今這類產(chǎn)品在泡沫出清后，代表了房子最真實(shí)的居住價(jià)值。

　　目前上海400-600萬總價(jià)段市區(qū)商住房還是比較安全的。

　　比如普陀的高尚領(lǐng)域、香溢天地官邸、浦東的森蘭美倫等。

　　這類商住雖然目前受眾有限，但價(jià)格已充分調(diào)整，持有風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。

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　　這些房子，還是盡早脫手

　　房?jī)r(jià)下跌有兩個(gè)核心維度：

　　一個(gè)是房子本身的價(jià)值縮水，另一個(gè)是市場(chǎng)供需失衡導(dǎo)致的價(jià)格走低。

　　市場(chǎng)上很多房子雖然跌的很便宜了，但可能還不是盡頭。

　　比如單價(jià)看似觸底的老破大、老塔樓。

　　老破大本身總價(jià)高、流動(dòng)性差，受眾一直在萎縮。

　　現(xiàn)在又被開發(fā)商精準(zhǔn)狙擊，持有價(jià)值在持續(xù)下降。

　　這類房子會(huì)逐漸被市場(chǎng)邊緣化，別對(duì)反彈抱有幻想。

　　再如金山、崇明、奉賢（南橋除外）這些喪失流動(dòng)性的遠(yuǎn)郊房。

　　這些地方，本質(zhì)上和上海城區(qū)沒什么關(guān)系。

　　基本是完全內(nèi)循環(huán)的房產(chǎn)市場(chǎng)，但本身區(qū)域需求量又小。

　　再加上人口與產(chǎn)業(yè)雙流失，無地鐵、無規(guī)劃、無倒掛。

　　新房都賣不動(dòng)，二手房更沒什么持有價(jià)值。

　　還有一類比較危險(xiǎn)的房子，泡沫沒擠干凈的次新房。

　　不少次新房房東還沉浸在過往牛市的行情里，對(duì)自家房子“濾鏡很重”。

　　當(dāng)然我不是說這類房子不好，而是這類房東看不清市場(chǎng)大勢(shì)。

　　樓市調(diào)整只有先跌與后跌，現(xiàn)在次新房正處于下跌通道。

　　你不認(rèn)市場(chǎng)，不順大勢(shì)，最后只能被市場(chǎng)教育。

　　如果你不確定自己的房子該賣該留。

　　就從三個(gè)維度客觀評(píng)估下。

　　1）橫線對(duì)比：同環(huán)線、同品質(zhì)、同類型

　　把你房子所處的板塊跟全上海相似板塊對(duì)比。

　　例如，古美可對(duì)標(biāo)大寧。

　　不僅要看單價(jià)，還要比社區(qū)品質(zhì)、物業(yè)水平、學(xué)區(qū)資源等綜合因素。

　　2）縱向?qū)Ρ龋?/strong>跌幅夠不夠深

　　把你家房子的跌幅和全上海的平均跌幅做對(duì)照。

　　如果回落15%以內(nèi)，接下來有可能會(huì)補(bǔ)跌，建議加速賣出。

　　如果回落比較深，像高興花園已經(jīng)回落50%，這種就很安全了。

　　3）租售比：衡量持有價(jià)值

　　目前上海平均租售比約為1.7%。

　　如果你家房子租售比很低，那就比較危險(xiǎn)。

　　如果租售比已經(jīng)達(dá)到3%-4%，就沒必要急著拋售了。

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　　一些建議

　　1、如果真的想賣房，要果斷，切忌頓刀子割肉。

　　賣房的本質(zhì)，是用合適的價(jià)格獲得最大的曝光，找到匹配買家。

　　所以最重要的是在降價(jià)一剎那，一次性降到位，一次性曝光最大。

　　最忌諱的是你慢慢割肉，一點(diǎn)點(diǎn)降價(jià)。

　　每次小幅調(diào)價(jià)，既無法形成市場(chǎng)沖擊，又延長(zhǎng)了出售周期。

　　最終身心俱疲，價(jià)格也沒賣高。

　　之前有位上海綠城的房東，賣房賣了三年，房?jī)r(jià)從1100萬降到800萬。

　　房東損失了300萬差價(jià)不算，三年來沒睡過一天好覺。

　　你以為你鈍刀子能覓得有緣人，其實(shí)煎熬的是你自己。

　　2、就算著急賣房，也不要無腦降價(jià)。

　　一個(gè)板塊的價(jià)格體系，其實(shí)都是由第一個(gè)降價(jià)的人擊穿的。

　　比如我們之前賣過浦江鎮(zhèn)某小區(qū)，業(yè)主心態(tài)是600萬，出價(jià)550萬不甘心賣，直到鄰居那套房突然以490萬成交，整個(gè)板塊心理防線瞬間瓦解。

　　大中介機(jī)構(gòu)會(huì)迅速抓住這個(gè)突破口，拿你的低價(jià)案例去壓其他業(yè)主的價(jià)。

　　這種多米諾骨牌一旦啟動(dòng)，價(jià)格會(huì)一路下行。

　　所以定價(jià)要精準(zhǔn)，別因?yàn)槟氵@一套砸盤的，帶崩了一整個(gè)板塊。

　　3、別全信中介的話，自己要懂市場(chǎng)。

　　房東在大中介那聽不到什么真話的。

　　如果你是2015-2025年的房子，你多去看四代宅的新房，感受下競(jìng)品的優(yōu)勢(shì)，知道自己的房子差距在哪里。

　　如果你是2005-2015年的房子，你去看看大寧?kù)o安府、光新寶華城市之星等小區(qū)的成交走勢(shì)，了解這類房子的市場(chǎng)行情。

　　賣房這件事，不說你事事躬身力行，但起碼對(duì)市場(chǎng)要有一個(gè)清晰的認(rèn)知。

　　最后

　　其實(shí)房東的“賭徒心態(tài)”，也是人性使然。

　　人們總是傾向于相信損失是暫時(shí)的，反彈是必然的。

　　但在房地產(chǎn)市場(chǎng)，趨勢(shì)的力量遠(yuǎn)大于個(gè)人的僥幸心理。

　　有些房子，跌出性價(jià)比了，可以堅(jiān)守。

　　有些房子，未來要跌，或者已經(jīng)被市場(chǎng)邊緣化，就該果斷止損。

　　市場(chǎng)不會(huì)同情賭徒，只會(huì)獎(jiǎng)勵(lì)那些在混沌中保持清醒的人。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。