從虧損進(jìn)階TOP10，中國金茂給房企上了一課

大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

行業(yè)深度調(diào)整的四年，游戲規(guī)則早已完成了進(jìn)化，從一味追求規(guī)模取勝到如今強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品驅(qū)動戰(zhàn)略，房企陣營進(jìn)入了急速淘汰賽。

在國央企主導(dǎo)行業(yè)進(jìn)程的三年來，國央企之間的競爭似乎更加激烈，早期不少非市場化經(jīng)營的國央企已經(jīng)掉隊，取而代之的是一批專注于產(chǎn)品與運(yùn)營的“生力軍”。

其中，中國金茂作為一家早期黑馬房企，在經(jīng)歷階段性虧損后，用一年時間迅速進(jìn)入主流賽道，2025年更是直接殺入行業(yè)TOP10，完成華麗轉(zhuǎn)身。

央企黑馬終究進(jìn)階駿馬，這家總部位于北京的超級央企，到底如何做到絕地反擊，它的路徑，或許值得眾多房企思考與借鑒。

引領(lǐng)產(chǎn)品升級，彎道超車

行業(yè)近十年，談到豪宅產(chǎn)品IP，金茂府系列無疑是最具辨識度的標(biāo)簽之一，這也是作為北方房企陣營里面最具備辨識度的產(chǎn)品線。

金茂府本身就是代表著科技豪宅的獨(dú)立賽道，在標(biāo)準(zhǔn)化成為主流的高周轉(zhuǎn)年代顯得尤為突出，因此，這種差異化定位讓中國金茂跑贏了上半場。

隨著行業(yè)下半場的慢慢來臨，加上早期中國金茂布局了很多二三線城市的產(chǎn)業(yè)新城項目，高庫存成為這一時期中國金茂的痛點(diǎn)。

要知道，中國金茂的最核心競爭力就是金茂府IP，并不擅長與其他房企競爭3-4線城市高周轉(zhuǎn)項目，布局城市運(yùn)營項目可謂是中國金茂的一次戰(zhàn)略誤判。

可以看到，2024年之前的幾年，中國金茂投資力度迅速回落，如何去化早期投資的大批量城市運(yùn)營項目，成為這一時期核心經(jīng)營方向。

這一時期作為一家央企來說，其對市場的研判就顯得尤為重要，哪怕虧損，中國金茂也頂住了壓力，持續(xù)去庫存為后期發(fā)力打好基礎(chǔ)。

2024開始，中國金茂開啟了全新的產(chǎn)品升級戰(zhàn)略，這也是其恢復(fù)拿地之后，這家央企首次對外發(fā)聲回歸一二線城市，正式推出“金玉滿堂”全新住宅產(chǎn)品系矩陣。

這也是央企陣營里面產(chǎn)品線最為清晰的，四大產(chǎn)品與四大生活場景息息相關(guān)，又與拿地研判緊密相連，以獨(dú)特的美學(xué)基調(diào)與高階生活方式主張，迅速占領(lǐng)目標(biāo)客群心智。

四大產(chǎn)品線向高能級城市的核心市場注入強(qiáng)心劑，也成為中國金茂在2025年銷售業(yè)績跨越式增長、行業(yè)排名顯著躍升的堅實(shí)基石。

在高能級城市的改善與高端住宅市場，中國金茂2025年共有7個金茂府系、7個璞系、4個滿系和5個棠系項目全新首開亮相市場。

北京金茂滿曜，依托成熟城區(qū)配套與清晰的改善客群定位，成為2025年朝陽區(qū)普通住宅銷售套數(shù)、銷售面積雙項第一。

北京金茂滿曜實(shí)景圖

北京金茂璞逸豐宜精準(zhǔn)對接高凈值改善客群，全年網(wǎng)簽32.48億，為四環(huán)內(nèi)新房簽約金額銷冠，也是璞系落地北京的首個代表作，北京仍然是中國金茂的核心戰(zhàn)場之一。

北京金茂璞逸豐宜實(shí)景圖

在上海，中國金茂年度總簽約銷售額超過221.44億，位列全市房企TOP10，這也是在最強(qiáng)對手陣營的上海，中國金茂至今取得的最好戰(zhàn)績。

江灣金茂府四開四捷，首開即創(chuàng)下北上海高端市場熱銷紀(jì)錄；潤雲(yún)金茂府首開即罄；虹口內(nèi)環(huán)的金茂·璞元項目首開迅速售罄，憑借差異化產(chǎn)品力成為上海內(nèi)環(huán)豪宅市場的現(xiàn)象級選擇。

金茂·璞元實(shí)景圖

在南京市場，金茂的產(chǎn)品線直接全線鋪開，成為了南京高端市場上的絕對領(lǐng)袖，去年底剛開盤的江寧金茂府，更是首期房源在48小時內(nèi)售罄。

江寧金茂府實(shí)景圖

金茂南京東山金茂曉棠，全年銷售近600套，成為全南京套數(shù)冠軍，體現(xiàn)了產(chǎn)品力對需求的激發(fā)。

金茂南京東山金茂曉棠實(shí)景圖

這一時期的中國金茂，屬于果斷決策的全面勝利，以極致產(chǎn)品與真誠服務(wù)“破局”

組織構(gòu)架升級，輕松上陣

近3年，作為行業(yè)調(diào)整其最關(guān)鍵的三年，房價觸底仍然還需要時間消化，規(guī)模論消失，房企組織調(diào)整成為管理變革聚焦點(diǎn)，有的開發(fā)環(huán)境勢必需要新的組織體系。

可以看到，行業(yè)從18萬億體量回落到如今每年7-8萬億，不同的客戶需求必然需要新的團(tuán)隊配置，組織構(gòu)架的全面升級與調(diào)整勢在必行。

在央企陣營里面，中國金茂再次首開先河，從早期最為熟知的三級管控直接過渡到二級管控，形成了如今的總部集權(quán)管理，地區(qū)公司強(qiáng)執(zhí)行戰(zhàn)略。

在高周轉(zhuǎn)規(guī)模論時代，各家房企過多的追求強(qiáng)投資與強(qiáng)開發(fā)，但是如今已經(jīng)是改善時代，產(chǎn)品深度運(yùn)營必然需要與城市聚焦經(jīng)營綁定。

很顯然，這種操盤思路最需要的就是減少溝通環(huán)節(jié)，特別是產(chǎn)品與營銷，客研的協(xié)同調(diào)動，勢必要精準(zhǔn)落地，二級管控更符合整體市場需求。

很顯然，中國金茂再次引領(lǐng)了這一輪的最新行業(yè)組織升級，其戰(zhàn)略眼光與決策效率絕對是央企陣營中的扛把子。

從近一年的經(jīng)營效益來看，絕對是持續(xù)有效的。

根據(jù)中國金茂管理層的披露，公司成立了費(fèi)用管控專班，經(jīng)過兩年的組織架構(gòu)調(diào)整，管理單位從43個降到了20個。

2024年管理費(fèi)用同比下降了15.9%，2025年在上年的基礎(chǔ)上又壓降了5%。上半年銷售費(fèi)用同比下降了15%，財務(wù)費(fèi)用也在下降。

隨著優(yōu)質(zhì)項目的上市，公司正逐漸進(jìn)入高去化率高溢價-現(xiàn)金流回正周期縮短-新獲取優(yōu)質(zhì)項目-盈利能力提升的正向循環(huán)。

有了新項目的持續(xù)盈利，加上早期庫存項目的持續(xù)去化，實(shí)現(xiàn)自我造血，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)盈利能力的繼續(xù)提升。

某種程度上來說，本次中國金茂的高端產(chǎn)品線的持續(xù)發(fā)力與組織調(diào)整相輔相成，管理效率提升就意味著項目操盤質(zhì)量的提升，也就意味著業(yè)績可持續(xù)產(chǎn)出。

關(guān)鍵人才升級，逆勢突破

從開發(fā)商視角綜合來看，這已經(jīng)不是早期高周轉(zhuǎn)時代簡單復(fù)制的生意，行業(yè)早進(jìn)入了精細(xì)化運(yùn)營的新時代。

因此，高素質(zhì)的專業(yè)人才持續(xù)補(bǔ)充勢必成為各大頭部房企的頭等戰(zhàn)略，人才管理與發(fā)展始終是每一家企業(yè)發(fā)展的基石

這兩年來，中國金茂作為最新變道進(jìn)入全面改善產(chǎn)品線的央企，人才挖角始終走在了最前線，從產(chǎn)品，運(yùn)營，營銷三大核心職能入手，開啟了金茂式獵聘時代。

2024年開始，隨著組織構(gòu)架的更新，金茂首先聚焦的就是營銷核心中高管的人才挖角，一年之內(nèi)，多位標(biāo)桿房企營銷悍將加盟，成為這一時期行業(yè)持續(xù)關(guān)注對象。

要知道，從去年2025年的中國金茂的業(yè)績表現(xiàn)來看，營銷體系重塑是其最大體現(xiàn)，產(chǎn)品故事性的重塑是其一大特點(diǎn)。

針對年輕客群的“居住適配”、“社交需求”、“多元服務(wù)”的需求的變化，也成為金茂營銷思路的調(diào)整重點(diǎn)。

金茂對于整體營銷節(jié)奏的把控也章法得當(dāng)，每個新項目的推盤時間都經(jīng)歷多重考量，與當(dāng)?shù)氐氖袌龉?jié)奏，去化特點(diǎn)，客群數(shù)據(jù)精細(xì)化對標(biāo)。

隨后，中國金茂也迅速引進(jìn)多位項目總，設(shè)計總等中高層核心人才，在這一特殊時期助力金茂在項目一線提升管理水平，為一線客戶保駕護(hù)航。

整個2025年，中國金茂高效人才引進(jìn)工作從未間斷，在整個行業(yè)也實(shí)屬罕見，也體現(xiàn)了金茂對“人才驅(qū)動轉(zhuǎn)型”的堅定信念。

總結(jié)：脫胎換骨

行業(yè)進(jìn)入下半場關(guān)鍵階段，“不進(jìn)則退”已成為鐵律，盡管央企有著資金的傳統(tǒng)優(yōu)勢，但是沒有根本從產(chǎn)品驅(qū)動角度重新思考運(yùn)營管理，幾乎都是敗局。

未能完成這一思維轉(zhuǎn)變的企業(yè)，即便資金雄厚，也會因產(chǎn)品不受市場歡迎、資產(chǎn)運(yùn)營效率低下而陷入困境。

中國金茂抓住了行業(yè)轉(zhuǎn)型的最底層思考，形成了脫胎換骨的巨變，已經(jīng)成為了房企轉(zhuǎn)型的典型案例。

中國金茂的成功逆襲，驗證了從“金融游戲”回歸“制造+服務(wù)”本質(zhì)、以卓越產(chǎn)品為核心進(jìn)行系統(tǒng)性重塑這條路徑的可行性。

對于其他企業(yè)而言，這不再是一道選擇題，而是一道生死攸關(guān)的必答題。唯有堅定走產(chǎn)品驅(qū)動之路，才能在未來的行業(yè)格局中占據(jù)一席之地。

今天就聊到這里，有對中國金茂有想分享的朋友，也可以留言討論。