如何在存量資產上搞錢

因2027年6月末是城投“退平臺”的最后期限，很多同行問，“城投信仰”即將退潮，“退平臺”后的城投平臺成為市場化的地方國企之后，剛兌信仰打破，那么投資人及投資機構還能不能繼續對這些市場化的國企提供融資，或者說有多大的逾期或爆雷風險。

我們認為，這個問題取決于各個地方國企能否解決經營性現金流的問題，尤其是能否有效地盤活存量資產并取得現金流。

事實上，存量資產盤活早已成為地方化債與城投轉型的核心命題，比如我們給城投平臺提供非標融資后，會非常關注他們是否可以通過存量資產盤活解決后續持續現金流，從而實現我們投資款的順利退出；又比如我們跟城投旗下的產業基金一起去投資對應的創投項目，首要關注的也是企業及產能能否落到當地，由此盤活城投開發的產業園等存量資產。

我們近幾年在做地方國企和城投平臺的存量資產盤活業務中發現，絕大多數國企和城投都是賬面資產規模龐大，但實際能“自我造血”的資產卻寥寥無幾，因此我們也一直在探尋更好的路徑，比如城投存量資產盤活中如何真正實現從“資產”到“資本”的轉化？

從務實的角度來看，存量資產盤活是個系統工程，雖然也有很多政策文件對這個業務做過指導和方向指引，但實際上每個國企、城投的存量資產都有其建設或者形成的歷史背景，因此要想個案化地“因地制宜”設計盤活方案，就需要從國企、城投平臺本身的戰略發展、當地城市稟賦、產業特色等方面做綜合的分析和設計。

為便于說明，我們先根據手頭上的幾個項目經驗，結合現實約束、底層模式和風險底線等幾個角度跟同行做一些經驗分享，亦希望能跟更多同行交流心得。

一、存量資產為何很難盤活

每次我們跟國企、城投平臺溝通存量資產盤活業務時都會深入探討這個話題，如果國企、城投平臺沒有正視存量資產盤活面臨的根本性障礙，其實所有設計的交易架構和盤活方案都可能流于形式，變成紙上談兵。當然，我們也經常遇到，國企、城投平是找了不少咨詢公司花了大價錢去設計方案，但最終都反饋說起不到作用。因此首先要端正一個解決問題的態度，只有正視現實的條件約束，也就是說真正去面對盤活的難點和努力尋求資源和思路去解決，才能在運作過程中有針對性地解決問題。因文章篇幅限制，我們這邊先簡單列一下我們處理國企、城投存量資產（主要是偏難啃的存量資產）盤活時面臨的一些常見問題：

（一）資產“名義值高、現金流弱”

我們遇到的國企、城投平臺存量資產的類型大部分主要以道路、管網、廣場、體育館、學校周邊配套、空置率高的工業園區等收益性弱的資產為主，這些資產的核心問題是會計價值高，但其經營現金流通常不足以覆蓋債務利息，資產“沉沒”在報表中，這類資產形成的本質是“財政信用的轉化”，而非市場投資，這就引發一個核心問題，不受市場待見的資產基本難以實現市場化的盤活，也難實現現金經營發展模式。

（二）權屬與用途復雜

我們還遇到，國企、城投平臺的資產主要登記在政府、事業單位或不同平臺公司名下，土地性質可能是劃撥、出讓或作價出資。這些資產一般由國企、城投平臺建設，因此國企、城投平臺背負了建設債務，但產權卻在政府或事業單位名下。

權屬不清會導致資產無法直接交易、抵押或證券化，直接變現的路徑在這種情況下多數是行不通的。在前期階段可以先運用“產權樹狀圖”進行資產的權屬梳理，比如我們在盤活某城投平臺底下園區項目時，通過樹狀圖梳理發現項目存在建設手續缺失，部分未批先建；權屬來源糾紛，土地開發權存在爭議；部分資產被抵押凍結等產權瑕疵，因此無論資產本身條件如何，清晰的產權是進入市場的“入場券”，提前進行權屬梳理可以避免產權糾紛。

（三）政府隱性擔保正在被剝離

從我們操作城投非標融資的業務中我們就深刻體會到，中央三令五申嚴禁地方政府以任何形式為城投債務提供隱性擔保，金融機構和投資機構不再盲目信仰“政府兜底”，要求資產必須實現“自身現金流—風險覆蓋”閉環。值得注意的是，從投資機構的業務切入角度來說，城投非標融資與存量資產盤活是兩個比較難長期并存的業務，一旦城投在存量資產盤活中實現了真正的現金流目標，那對非標融資需求肯定下降不少。當然，對于我們這種做“F+EPC+O”業務的機構來說，無論是城投非標融資還是存量資產盤活業務，我們其實都能找到蛋糕。

大家要注意一個明顯的變化，過去城投融資的核心邏輯是基于地方政府信用的“剛性兌付”預期，而現在銀行、信托等其他金融機構投資者也從“看政府臉色”轉變為“看資產本身”。所以，盤活也不是簡單的“賣資產”，而是“重構現金流和風險分配”，讓市場做“裁判”，使資產的現金流與市場風險相對應。

二、存量資產盤活的常規策略

在城投必須轉型的政策背景下，除了“城投轉產投”常規安排外，存量資產盤活是重點種的重點。基于我們近期對多個省市政府及平臺公司存量資產盤活方案的設計，我們初步梳理了以下四大主流模式，先供同行參考：

模式一：經營權盤活

（1）適用資產：停車場、市政管廊、文旅景區等公共服務資產。

（2）主要形式：PPP新機制、委托運營+保底收益等。

（3）核心邏輯：將資產的所有權留在政府，而把經營權讓渡給市場經營主體，這樣既可避免國有資產流失爭議，又可一次性回收資金和獲得長期分成。通過讓渡經營權，經驗豐富的市場主體能將資產收益最大化，但能否真正盤活主要看合作方的運營能力。

一個比較有對標價值的參考案例是，廣東省佛山市佛山創意產業園項目，本項目盤活的存量資產為廣東奇正電氣公司的舊廠房，原建筑面積約8萬平方米，空置率高達80%。2007年，政府協調完成產權整合，由禪城區國資平臺統一收儲后，佛山創意產業園以3.8億元競得50年經營權。經營公司以提升低效資產價值為主、改擴建相結合的方式，對原舊工廠、舊物業資產進行系統盤活。

模式二：資產重組和功能再定位

（1）適用資產：空置工業園區、寫字樓、產業園和酒店等。

（2）核心邏輯：許多資產問題在于“定位錯誤”，初期定位已經不符合當下市場。將平臺資產分類，引入專業的咨詢機構，進行策劃包裝和再定位，對資產進行功能重構，以適應市場趨勢，迎合市場需求，賦予存量資產新的生命力和創收點。如將原規劃為工業園的資產轉型為物流園、數據中心、職教產業園、科創孵化基地等。

一個比較有對標價值的參考案例是，北京市西城區新動力金融科技中心改造升級項目，該項目盤活的存量資產為北京動物園服裝批發市場-四達大廈，總建筑面積95057.54平方米，原主導產業以服裝貿易批發為主。2015年以來，項目采用先疏解、后引進的方式，升級改造為新動力金融科技中心。

模式三：資產證券化

（1）適用資產：收費公路、污水垃圾處理、園區廠房、倉儲物流園、運營成熟的商業物業等有穩定現金流的資產。

（2）主要的工具有：ABS（資產支持專項計劃）、不動產投資信托基金（公募REITs）、CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）。

（3）核心邏輯：這個模式的關鍵是將資產未來的現金流收益轉化為證券產品進行融資，推動資產所有權、使用權、經營權和收益權的合理流轉和市場化配置。不追求資產的高估值，目標在于拉長久期、降低融資成本、實現出表或半出表。

一個比較有對標價值的參考案例是，深圳安居保障性租賃住房REITs項目，這個項目盤活的存量資產為深圳市人才安居集團運營的安居百泉閣等4個保障性租賃住房項目，建筑面積合計13.47萬平方米，項目收益主要來源于房屋租金收入。2022年8月，本項目在深圳證券交易所發行基礎設施REITs，成功盤活存量資產。

模式四：資本層面盤活，重組“平臺本身”

（1）主要方式：區域內多家城投合并、將優質資產注入核心主體、剝離無效資產、打造高信用評級平臺（AA+/AAA）專注融資與資本運作，如公開發債。

（2）核心邏輯：這個模式的目的是以好資產托底存量債務，實現資產與負債的再配對。優質評級主體的市場化融資成本相對更低，而低成本、長期限的債務融資，可以緩解體系內主體短期的現金流壓力，也可以進行債務置換，給其他短期內無法處置的資產盤活時間。

一個比較有對標價值的參考案例是，伊犁文化旅游產業集團有限公司整合州內景區，伊犁州旅游資源豐富，但州內文旅資源分布較為分散，各區縣獨立經營，單體體量小，難以形成合力。在此背景下，2020年5月伊犁文化旅游產業集團有限公司成立，先后整合了那拉提景區、喀拉峻景區兩個5A級景區，通過內部資源聚集獲得1+1>2的效果。平臺有了優質資產，信用評級上調，還可進行公開發債融資。

三、存量資產盤活要避開的風險

我們操作業務時發現，部分城投平臺會將盤活回收的資金用于償還即將到期的非標或短期債務，或者將短期的融資資金用于投資回報期長的項目，這些都會造成資金回報和債務期限的錯配，從而引發新的流動性危機。

要注意，在引入社會資本或資產證券化的過程中，國企、城投禁止提供“擔保函”等類似的承諾變現擔保。此外，通過盤活的項目達到自身現金流的自平衡，實現其風險覆蓋，避免政府隱性債務的產生，因增加隱性債務后，會反過來影響我們跟城投的非標融資業務合作。

簡單而言，城投存量資產盤活的本質，不是賣資產，而是用市場化現金流，重新覆蓋歷史形成的財政性負債。對我們操作城投、產投、創投等投資業務的機構來說，唯有讓城投真正實現資產價值與債務安全的雙重突圍，對我們的業務安全性和持續性才是最好的保障。