劉凱：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)三大周期變化和六個應對范式

　　近日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第22屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"內(nèi)卷與進化：商業(yè)辦公的范式變革"。

　　論壇期間，2025熱點寫字樓產(chǎn)業(yè)園渠道代理精準對接洽談會同期舉辦。活動邀請了20家來自國際五大行、知名渠道代理機構和20家寫字樓產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商運營商出席，圍繞2025年交易趨勢與供需變化展開交流和對接，并對2026年市場進行了預測和展望。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會執(zhí)行會長、房訊指數(shù)CORC首席研究員劉凱出席活動并致辭。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會執(zhí)行會長、房訊指數(shù)CORC首席研究員劉凱

　　劉凱在致辭中表示，2025年以來，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)市場包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園仍處于平臺整理期。市場供應失衡，需求信號失真，租售價格失序，投資意愿失速，以價換量仍是市場主流態(tài)勢。

　　我們認為，近年來寫字樓產(chǎn)業(yè)園行業(yè)面臨三大周期性變化：經(jīng)濟增速處于下行期，市場供需不平衡內(nèi)卷加劇，人工智能時代的到來。因此，商業(yè)辦公市場企穩(wěn)回升仍然需要一個緩慢的過程。

　　一方面，由于寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場的基本面在一個區(qū)間內(nèi)受到需求端投資意愿支撐，同時受到遠程辦公和降本增效的壓制。另一方面，供應端新房市場庫存增加以及更新改造產(chǎn)品大幅放量，市場需要時間和空間進行消化。

　　當前商業(yè)地產(chǎn)市場正站在"內(nèi)卷"與"進化"的十字路口。向左，是繼續(xù)用卷價格、卷渠道、卷裝修把所有企業(yè)拖進困境；向右，是用產(chǎn)品力、運營力和招商力把行業(yè)重新做一遍。選擇權在開發(fā)商、在消費者，也在每一位行業(yè)從業(yè)者手中。

　　所謂"內(nèi)卷式競爭"，本質(zhì)上就是行業(yè)供需失衡的結果，一方面是供給側(cè)的持續(xù)過剩；另一方面則是需求側(cè)的持續(xù)低迷。"內(nèi)卷式"競爭毫無疑問是內(nèi)耗的產(chǎn)物。過度內(nèi)卷往往造成成本過度壓縮，產(chǎn)品質(zhì)量下降，創(chuàng)新能力不足，產(chǎn)品高度同質(zhì)化；同時也擠壓了產(chǎn)業(yè)鏈條的生存空間。

　　對商業(yè)地產(chǎn)市場來說，"內(nèi)卷式競爭"主要表現(xiàn)在以下幾個方面，一是打"價格戰(zhàn)"，靠低價競爭來"卷"；二是打"營銷戰(zhàn)"，不顧服務、品質(zhì)，只靠花哨宣傳推廣來"卷"；三是打"追隨戰(zhàn)"，不考慮自身實際基因，盲目跟風追隨行業(yè)所謂熱點來"卷"。

　　2025年商業(yè)地產(chǎn)市場平臺整理期的"內(nèi)卷與進化"局面，既是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的分水嶺，也是是轉(zhuǎn)型升級的起跑線，更是范式變革轉(zhuǎn)換期。

　　站在今天的角度看未來一段比較長的時間，中國寫字樓市場從運營管理到資產(chǎn)管理，產(chǎn)業(yè)園市場從空間開發(fā)到產(chǎn)業(yè)生態(tài)，如何應對這些變化？我們認為，行業(yè)變革需要六種范式：

　　第一，產(chǎn)品范式從產(chǎn)品為中心到用戶為中心，更新迭代明星產(chǎn)品線圍繞安全舒適綠色智慧的"好商辦"精耕細作。

　　第二，經(jīng)營范式從增量擴張到存量優(yōu)化，加快空間改造調(diào)改節(jié)奏。

　　第三，運營范式從空間改造到城市更新，緊抓從開發(fā)到運營數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升企業(yè)自身的核心競爭力。

　　第四，資產(chǎn)范式從公募reits到資產(chǎn)數(shù)字化，發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)公募reits，打造資產(chǎn)數(shù)字化新樣本。

　　第六，競爭范式從內(nèi)卷式競爭到競合式共贏，聚焦新質(zhì)生產(chǎn)力行業(yè)崛起機會，多領域跨界合作多層面協(xié)同發(fā)展。