鄂爾多斯：一棟多出一層的商業(yè)樓，業(yè)主告狀十年不罷休，誰之錯?

眾所周知，房屋建設(shè)得有“五證”——國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證，五證齊全才能施工建設(shè)、才能向社會預(yù)售、才能得到政府“網(wǎng)簽”……尤其是涉及到買賣的商品樓，用地規(guī)劃是幾層，建成的時候就得是幾層，如果“房不對規(guī)”就會給業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證埋下隱患，我今天要說的就是這么個事兒。

2014年，準格爾旗警衛(wèi)保安服務(wù)有限責(zé)任公司與準格爾旗國立房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下分別簡稱警衛(wèi)公司和國立公司）達成口頭房屋買賣合同，以900萬元的價格買下了后者承建的南苑小區(qū)A區(qū)2號商業(yè)樓的2-3層。然而，實際交付的卻是3-4層。原來，這棟樓在建設(shè)時已悄然“長高”，從最初規(guī)劃的三層變成了實際四層，最關(guān)鍵的問題在于——開發(fā)商無法提供《商品房預(yù)售許可證》。

按照我國的城鄉(xiāng)規(guī)劃法相關(guān)規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建筑物建設(shè)必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，商業(yè)樓改變原有規(guī)劃行為必須重新報批并且經(jīng)過批準后才能施工。開發(fā)商無法提供《商品房預(yù)售許可證》，說明多出的一層建筑物不是什么“神來之筆”，它就好比是整個建筑體上長出的一個突兀的“腫瘤”體，它既無合法“出生證明”，也未經(jīng)過質(zhì)檢部門安全“體檢”鑒定。

如果開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)時“先斬后奏”，既是對政府規(guī)劃部門權(quán)威的蔑視，更是對法律紅線的踩踏。建設(shè)中多建出來的樓層，既是多出來的利益，也是多出來的麻煩，更是后續(xù)民事法律糾紛的總根源。因為樓層從誕生之日起就埋下了產(chǎn)權(quán)不清、合法性存疑的巨大隱患，當(dāng)買房業(yè)主去政府辦理不動產(chǎn)權(quán)證時，一場圍繞“違法建筑”與“合法銷售”的官司也就正式拉開帷幕，而且一打就是十多年，足以耗死一個企業(yè)。

無奈之下，警衛(wèi)公司將國立公司告上法庭，準格爾旗法院經(jīng)過兩次一審，支持了警衛(wèi)公司的訴求，認定涉案房屋存在銷售合法性問題。但到了二審階段，國立公司提交了準格爾旗房產(chǎn)管理局的《協(xié)助調(diào)查通知書回執(zhí)》，明確稱“南苑小區(qū)A區(qū)預(yù)售許可證包括2號商業(yè)樓含涉案房屋”，鄂爾多斯市中級法院據(jù)此判決，認為行政機關(guān)已確認涉案房屋納入管理體系，不足以否定合同的效力，撤銷一審判決。

懂法律的朋友可能看出來了，核心證據(jù)的缺失，是此案二審中的最大“黑洞”。要知道，《商品房預(yù)售許可證》是商品房得以合法銷售的前置條件和唯一法定憑證，它如果真實存在，必定在管理部門有存檔，絕非一份語焉不詳?shù)摹盎貓?zhí)”所能替代；它如果不存在，那么所謂的預(yù)銷售行為就是徹徹底底的違法行為。法院在二審中以一份“回執(zhí)”來替代了房屋預(yù)售許可證，不僅在證據(jù)采信環(huán)節(jié)上難以服眾，更在法理上開了一個非常危險的先例：是否以后只要有一紙行政機關(guān)的“情況說明”，哪怕沒有預(yù)售許可證，違規(guī)銷售也能被司法認可？

更有意思的是，準格爾旗住房保障綜合服務(wù)中心在此后的程序中的五份說辭前后矛盾：比如，在2019年1月30日出具的《協(xié)助調(diào)查通知書回執(zhí)》稱“預(yù)售證包含涉案房屋”，但5月23日出具《協(xié)助調(diào)查通知書回執(zhí)》就變成“不顯示你院查詢信息”，與此前表述截然相反；再比如，在2021年和2024年政府信息公開程序中先后兩次作出答復(fù)，明確表示“無涉案房屋預(yù)售許可證及相關(guān)報批備案信息”，2024年更是直接確認“無案涉房屋預(yù)售備案信息”；還有，在信訪核查階段以一份無許可證編號、無批準機關(guān)、無公章標識的普通打印“商品房銷售登記表”替代法定預(yù)售明細，其合法性存疑；最后是2024年行政復(fù)議階段：以“相關(guān)檔案資料已丟失”回應(yīng)訴求，準格爾旗人民政府行政復(fù)議決定書認定其“未全面履行信息公開職責(zé)違法”。

上述這五種說辭，其實只說明了一個問題：誰都拿不出《商品房預(yù)售許可證》，原告警衛(wèi)公司負責(zé)人氣憤地說：“甭管你出具多少份兒回執(zhí)和證明，我要看的是預(yù)售許可證，拿不出證說啥都是扯淡！”

一場官司，從2017年開打，歷經(jīng)一審、二審、發(fā)回重審、再二審，直至自治區(qū)高院……民事訴訟程序正式走完，但最核心的證據(jù)——房屋預(yù)售許可證始終沒有出現(xiàn)，而最核心的問題是，多出的一層樓到底合不合法、能不能確權(quán)依然是一個大大的問號。警衛(wèi)公司投入真金白銀十年之久，資產(chǎn)卻依舊處于權(quán)屬不明的懸浮狀態(tài)，維權(quán)之路也陷入“程序已盡，實體無解”僵局，正在走向一個死胡同。

我認為，此案像一記沉重的警鐘，敲給每一個司法裁判者：在審理案件，尤其是涉及行政認定與民事權(quán)利交織的案件時，必須對證據(jù)的合法性、真實性、關(guān)聯(lián)性進行最嚴苛的審視。法院的職責(zé)就是辨是非、斷曲直，而不是在證據(jù)的迷宮中做和事佬。在案件審理中，法院對行政機關(guān)出具的材料不能照單全收，尤其是當(dāng)其表述存在前后矛盾、且無法提供法定核心證據(jù)時，更應(yīng)保持高度警惕和獨立判斷。

十年光陰，對一家企業(yè)是沉重的成本；一紙“回執(zhí)”，對法治信仰是深刻的磨損。如今的問題是，準格爾旗這棟憑空“長高”的商業(yè)樓，到底還要在合法與非法的灰色地帶矗立多久？警衛(wèi)公司的這條已經(jīng)走了十年的維權(quán)之路，到底還要再走多久才能見到曙光？

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