趕鴨子上架！溫州這種樓盤會一地雞毛嗎？

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相比于墜崖后的粉身碎骨，更讓人恐懼的是墜落途中的無力與絕望。

眼下的溫州樓市，恰似懸于半空的墜崖者，沒人知道什么時候才會跌到底，也不清楚什么時候能觸底反彈，但在筆者心中卻隱隱有了答案——遙不可期！

為什么這么說？我們先看一組慘烈的數(shù)據(jù)：

• 2025年上海新房總成交量約4.5萬套
  

  是近20年以來的歷史最低值。
  

• 2025年杭州全年新房成交量約6.7萬套

  是近9年以來的歷史最低值。
  

• 2025年蘇州新房全年成交2.2萬套
  

  是近15年以來的歷史最低值。
  

【江浙滬】最強的三大城市尚且哀鴻遍野，而城市能級更弱的溫州，恐怕在未來很長一段時間內(nèi)都難以樂觀！

當然，日子再苦也得過，就像這幾年為了扭轉(zhuǎn)溫州樓市的低迷態(tài)勢，市府也算是絞盡腦汁。

就拿土地供應來說——前兩年的低密供地潮，就是通過降低容積率、主推低密產(chǎn)品的方式，直接減少了新房套數(shù)的供給，這樣既能保障土地出讓的規(guī)模，又能避免新房市場供應過量引發(fā)沖擊。

不過凡事皆有利弊，在這波低密供應潮中，有一些根本不適合打造低密產(chǎn)品的地塊，也被強行推向市場，最終很可能陷入進退兩難的尷尬境地……

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日前，一個名為【瑤瀾映月】的低密合院悄然開盤。

令人意外的是，筆者沒見過其在任何渠道上做過宣傳，一般開盤前會如此“低調(diào)”的項目，要不就是像“青山公館”一樣，無需宣傳就能基本內(nèi)部消化的牛盤；要不就是自知定價太高不好賣，準備“高開低走慢慢賣”的躺平盤。

那么，瑤瀾映月到底屬于哪種角色？我們先看項目情況——

基本信息

瑤瀾映月位于龍灣瑤溪南板塊的孚敬路與永寧西路交叉口，整盤規(guī)劃124套房源，由14幢合院與1棟7F疊墅組成。

采光分析

合院、疊墅是溫州高凈值購房者尤其鐘愛的高端產(chǎn)品，不過筆者很好奇，就憑瑤瀾映月的天生區(qū)位條件，真的適合做低密產(chǎn)品嗎？

比如，項目南側(cè)首排房源建筑高度僅約11米，但是與一路之隔的，是瑤溪六組團三幢橫向排布、樓高約60米的安置房。經(jīng)百度地圖測距，二者間距僅70米左右，如此近距離的“高矮對峙”，無疑會對瑤瀾映月部分房源的采光形成嚴重影響。

具體來看，在小寒日后，項目大概下午兩點左右，南側(cè)首排大部分房源的采光，就會被對面安置房基本遮擋，僅在露臺區(qū)域可以勉強曬到太陽。

與此同時，【瑤瀾映月】東側(cè)后排房源的一二層采光，也受到前排樓棟的嚴重遮擋，其中大多數(shù)房源的一層采光幾乎被完全遮蔽，二層則處于半遮半掩的狀態(tài)。

采光差，對于主打“有天有地”的低密產(chǎn)品，無疑是非常致命的缺陷，而且必須強調(diào)的是，當前瑤瀾映月采光的窘迫，還不是項目未來可能要面對的最壞局面。

根據(jù)規(guī)劃，項目東側(cè)即將建起一座限高24米的商業(yè)建筑，一旦新建筑的落成，或許會讓項目東側(cè)本就被前排房源影響采光的房源，陷入更被動的境地！

不僅如此，該商業(yè)還需設置一處2000㎡以上的菜市場，對于剛需樓盤而言，這無疑是非常便利的配套，但對于低密產(chǎn)品來說，距離一個大菜場太近，可能會影響高端產(chǎn)品的調(diào)性，不過這就是“仁者見仁，智者見智”的主觀感受了。

區(qū)位條件

說到感受，就不得不提瑤瀾映月在“聽覺”與“視覺”的獨特之處，項目地塊西南角規(guī)劃了一座建面超4000㎡的9班270個學位的幼兒園。

家住幼兒園和學校旁邊是什么體驗？

晨間的廣播操音樂、課間孩童的嬉鬧聲、上下學時段的人流嘈雜聲……這種固定時段可能會出現(xiàn)的持續(xù)性聲響，雖然不一定所有人都無法接受，但起碼在筆者看來，其與低密產(chǎn)品追求的靜謐感完全背離，如果真有喜歡“靜中取鬧”的大佬可以閉眼買！

而在“視覺”上，瑤瀾映月西北方向僅一河之隔，有一座大概20多米高的大教堂，而且多數(shù)房源都在視線之內(nèi)！這類大型宗教建筑對于部分購房者而言，可能存在忌諱，畢竟看宗教建筑的房源一般在二手房市場中流通性也較差。

總結(jié)一下——瑤瀾映月北有大教堂的“震撼視野”，南有安置房“林立遮光”，西有大菜場“太接地氣”，東有幼兒園“熱鬧非凡”。

筆者認為，以瑤瀾映月這樣的區(qū)位條件，與其打造追求靜謐高端的低密產(chǎn)品，或許規(guī)劃為更貼合煙火氣的剛需住宅，會更契合周邊的生活氛圍。

價格簡評

不過木已成舟，那么如此天賦異稟的低密產(chǎn)品，到底要賣多少錢？

據(jù)溫州房管網(wǎng)顯示，瑤瀾映月本次開盤樓棟均為合院，項目普惠94折，毛坯備案均價約2.26萬元/㎡，套均毛坯總價約670萬元。

這里需要注意的是，該項目地下室部分同樣計入產(chǎn)權，若按照以往“地下室直接贈送”的低密產(chǎn)品計算，該項目惠后毛坯均價約3萬元/㎡（不計算地下室面積）

暫且不論產(chǎn)品如何，就這樣的價格，在筆者看來“實屬太貴”！

何以見得？我們不妨從“競品、產(chǎn)品、未來市場”等三個角度來看。

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競品

以【瑤瀾映月】一路之隔的【榮釧壹號】為例——

榮釧壹號于2024年2月開盤，目前惠后毛坯均價約2.96萬/㎡+送2個車位，雖然從表面來看，榮釧壹號與瑤瀾映月的毛坯均價都在3萬元/㎡左右（不計地下室面積），但若算上一些購房的隱性成本，榮釧壹號的性價比優(yōu)勢會更加明顯。

其一，榮釧壹號已是現(xiàn)房狀態(tài)，而瑤瀾映月距離交付尚有近2年時間。低密產(chǎn)品總價不菲，若涉及貸款購房，這兩年間產(chǎn)生的利息成本將是一筆巨大數(shù)字。

其二，榮釧壹號還有“贈送2個車位”的優(yōu)惠，如果瑤瀾映月后期的車位要買，那么兩個車位折現(xiàn)后的價差，將讓榮釧壹號的性價比大幅提升！

其三，榮釧壹號相比瑤瀾映月，區(qū)位優(yōu)勢更加明顯，項目南側(cè)大部分房源沒有高樓遮擋，南向首排的大部分房源的陽光可以說從早曬到晚，具體可以看同一時間段，兩個項目東側(cè)房源的采光對比。

不過，就算榮釧壹號的性價比更加明顯、區(qū)位條件更好，但項目在周邊沒有競品的情況下，入市近兩年整體去化依舊不足六成，可見這個版塊低密產(chǎn)品銷售的難度有多大！

作為瑤溪南低密產(chǎn)品的后來者，瑤瀾映月既然在價格上沒有優(yōu)勢，那是不是在產(chǎn)品上有更多突破？先說個人結(jié)論——沒看出來！

產(chǎn)品

“圈層”向來是高端產(chǎn)品的賣點，但從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，瑤瀾映月建面約187-271㎡的“合院+疊墅”混居組合，相較于榮釧壹號建面約221-378㎡的純合院產(chǎn)品，豪宅格調(diào)無疑略低。

畢竟瑤瀾映月最大戶型，放在榮釧壹號只能算中間層次，雖然入手門檻降低可以覆蓋更多客群，但也相當于下放了社區(qū)的圈層段位。

不僅如此，低密產(chǎn)品原本是可以一步到位的“終極置業(yè)”，但200㎡以內(nèi)的低密產(chǎn)品，大多存在明顯的硬傷，尤其是戶型尺度與功能布局，基本處于“進階未頂配”的狀態(tài)，充其量只能算購房者真正邁向低密居住的過渡產(chǎn)品。

合院戶型竟有“剛需感”

以瑤瀾映月建面約197㎡戶型為例——

該戶型南向面寬約9米，幾乎與榮釧壹號建面約222㎡戶型尺度差不多，算是一個不錯的加分項，寬敞的采光面對于室內(nèi)居住體驗有著極大的正向增幅。

然而，大面寬所換來的，則是僅約7.7米的短進深，如此框架尺度對于套內(nèi)空間的局部限制非常大，比如一層客廳+餐廳進深占約5.2米后，剩余僅約2.5m的進深，只夠打造一個開放式茶室，且由于套內(nèi)電梯、樓梯擠占套內(nèi)核心空間，導致一層衛(wèi)生間面寬僅1.9米，非常局促！

再看二層，雖然戶型圖上強排雙套房+書房，但實際由于戶型布局緊促，導致各房間尺度受限，其中東側(cè)套房南向面寬僅約3.1米，衛(wèi)生間面寬僅約1.9米，西側(cè)套房與書房的雙聯(lián)陽臺進深僅約1.5米，如此局促的空間尺度，對于低密產(chǎn)品而言實屬少見。

三層空間與二層類似，只不過是把書房作為獨立衣帽間并入主臥，但由于空間融合性差，沒能體現(xiàn)出豪宅主臥應有的闊奢感，就像在剛需小臥室四周硬拼幾個空間的積木戶型。

總體來說，該戶型雖然掛著“合院”的名頭，但實際更像是買了三套剛需房上下打通，不僅一樓沒有老人房，而且二層/三層的臥室尺度如同剛需戶型，難以體現(xiàn)低密產(chǎn)品的“傳承性”。

院落價值或存隱慮

除此之外，瑤瀾映月作為低密產(chǎn)品最具特色的“院子”，也存在一定顧慮。

絕大多數(shù)低密產(chǎn)品的院落，本質(zhì)上屬于公攤綠化，如果按照規(guī)定，業(yè)主是不可以私占圍合給自己使用的，因此在項目竣工驗收備案前，院落之間通常僅以綠籬作為分隔。

不過在溫州市場，多數(shù)開發(fā)商會在項目竣備后，通過“二次改造”的方式為業(yè)主加裝院落圍墻，但這類操作屬于行業(yè)內(nèi)的“潛規(guī)則”，真說起來屬于違規(guī)，無法擺上臺面，后期一旦遭遇舉報，相關部門極有可能要求拆除違規(guī)搭建的圍墻。

正如以下這個案例——

為什么筆者認為瑤瀾映月的“院子”可能存在的顧慮？

要知道，瑤瀾映月的開發(fā)商是純國企，國企做事絕對不能違規(guī)，否則就是“知法犯法”，嚴重損害官方形象，因此瑤瀾映月后期的院子圍墻會不會進行“二改”要打一個很大的問號。

倘若國企開發(fā)商不進行院落的“二次改造”，那么院落圍墻的搭建工作，是不是就要由業(yè)主自行承擔？

這里需要注意的是，【瑤瀾映月】并非純合院社區(qū)，如果是純合院項目，業(yè)主利益高度綁定，大概率不會出現(xiàn)互相舉報的情況；但在混合社區(qū)里，合院業(yè)主若自行搭建圍墻，難保不會有疊墅業(yè)主舉報。一旦舉報被受理，這些私搭的圍墻最終很可能面臨被責令拆除的結(jié)局，其中的損失又有誰來負責？

因此，如果真的有大佬想買這個項目，一定要提前確認好院落后期的處理，否則只能用綠籬隔斷的院子，價值將大打折扣！

未來市場

正所謂：“物以稀為貴”，但凡供給過剩，便難逃價值稀釋的規(guī)律。

就像2023年，溫州樓市普遍認為濱江CBD將永遠火熱，而當時我們根據(jù)新房、次新房供應量等信息，第一個提出CBD市場將迎來下行的推測，果不其然沒過多久，濱江CBD的價格就因為天量新房入市而步入降價通道，如今同樣的局面，會不會在低密市場上重演？

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目前，在龍灣主城范圍內(nèi)，存在榮釧壹號、青山公館、剛開盤的瑤瀾映月，以及浙南科技城占地約70畝的【龍水單元YB-04-C-07地塊】，龍灣永中奧體板塊占地約86畝的【永中單元G-04a地塊】。

其中，青山公館情況特殊不做參考，只算榮釧壹號剩房源、瑤瀾映月供應124套房源，再加上尚未入市的浙南科技城和奧體板塊，共計超156畝的超級體量低密地塊，未來這片區(qū)域起碼將有400-500套的低密產(chǎn)品供應。

此前，榮釧壹號在周邊沒有競品的情況下，2年時間只賣了76套，平均每年僅38套成交。按照這樣的去化速率，如果市場沒有大行情，板塊沒有大利好，并且產(chǎn)品供應量暴增的情況下，這個區(qū)域的低密產(chǎn)品去化周期或許要超10年之久！

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當然，瑤瀾映月無論是在區(qū)位條件、競品壓力、市場環(huán)境等方向上面臨的情況，相信開發(fā)商心里肯定也清楚。

在筆者看來，這些問題早已超出了降價就能解決的范疇，畢竟這個項目從一開始的定位就出現(xiàn)了適配性的難題，甚至如果我作為購房者，看到這個項目想的第一件事，根本不是房價多少我會買，而是低密產(chǎn)品怎么會建在這里。

既然如此，當初【瑤瀾映月】為何會選擇拿下這塊地，又為何會定這樣看似毫無優(yōu)勢的價格？項目是準備佛系“隨緣慢慢賣”了嗎？

這就要提到瑤瀾映月背后開發(fā)商——“溫州禹成科技有限公司”的特殊性質(zhì)。

據(jù)企查查顯示，“溫州禹成科技有限公司”是由龍灣區(qū)財政局+溫州經(jīng)開區(qū)財政局全資控股的國企。

在業(yè)內(nèi)流傳著這么一句話：“一般地方國企樓盤可以賣不出去，但不可以降價賣。”

畢竟“國有資產(chǎn)流失”這頂帽子，沒人愿意主動扛起。房子既然已經(jīng)建成，賣不賣得出去其實無關緊要，只要賬面上沒有虧損就萬事大吉。即便未來不得不降價，這口鍋也絕不能扣在自己頭上，索性就像擊鼓傳花一般，把這個燙手山芋甩給下一任接手者去處理。

看到這，相信有很多朋友想說這種行為“太不負責”，但說實話，真換做是你，你也會這么處理，因為這帽子本就不該國企戴！

正如前文所說，市府為保障土地出讓的規(guī)模，又不想讓房源套數(shù)過量供應，所以在短時間內(nèi)大量供應低密住宅，而有一些根本不適合打造低密產(chǎn)品的地塊，也被強行推向市場。

品牌房企和民企也不傻，這種地拿過來風險太大，萬一賣不出去就歇逼攤蛋，所以干脆敬而遠之，而這些地塊最終也只能淪為“國企兜底”。

國企也郁悶啊，別人挑剩下的地塊，讓自己來接盤；結(jié)果這樣的房子賣不動，要是降價吧，“國有資產(chǎn)流失”的帽子戴上了，要是不降吧，雖然房子賣不出去，資金被套、貸款利息又要給，但大盤總歸是沒虧，一邊是自己的前途，一邊是人民的利益，你說怎么選？

言止于此，不帶烏紗帽，不操這閑心！

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