房屋中介合同實(shí)用指引 | 法通識(shí)

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普及法律通識(shí)，護(hù)航日常生活。上海一中院《法通識(shí)》子欄目《文書(shū)工具箱》上線！延續(xù)法院人專(zhuān)業(yè)視角、聚焦民生高頻場(chǎng)景、系統(tǒng)梳理實(shí)務(wù)要點(diǎn)，為您提供“要點(diǎn)解析+風(fēng)險(xiǎn)提示+范本條款”的一站式服務(wù)，以供參考。

案例一：沈先生通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)二手房，簽訂三方協(xié)議并支付定金后，才發(fā)現(xiàn)產(chǎn)證上有查封。在沈先生合計(jì)付了66萬(wàn)后，房東不但一分錢(qián)沒(méi)還抵押，產(chǎn)證上還又多了四五個(gè)查封。沈先生二話不說(shuō)訴至法院，發(fā)現(xiàn)房東在中介掛牌的時(shí)候就明確表示房產(chǎn)“有抵押”，但沈先生在中介簽的三方協(xié)議中卻顯示“無(wú)抵押”。法院審理后認(rèn)為中介公司未盡房屋調(diào)查核實(shí)義務(wù)，存在服務(wù)瑕疵，承擔(dān)20萬(wàn)元內(nèi)的連帶責(zé)任。

根據(jù)《民法典》第九百六十二條，中介應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。其中的重要事項(xiàng)即包括房屋抵押、查封、居住權(quán)等權(quán)利瑕疵。一方面，約定中介需主動(dòng)完成產(chǎn)權(quán)調(diào)查，并提供產(chǎn)調(diào)信息，而非僅轉(zhuǎn)達(dá)賣(mài)方陳述甚至隱瞞相關(guān)信息；另一方面，明確中介未如實(shí)報(bào)告或未核查的賠償范圍，包括已付傭金退還、實(shí)際損失（如利息、訴訟費(fèi)）賠償?shù)取?/p>

要求中介在簽約前提供7日內(nèi)開(kāi)具的《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿》，并仔細(xì)核對(duì)抵押登記頁(yè)。拒絕中介僅口頭承諾無(wú)抵押等，要求中介書(shū)面說(shuō)明房屋是否存在抵押、查封、居住權(quán)等權(quán)利瑕疵，明確約定產(chǎn)調(diào)存在權(quán)利瑕疵導(dǎo)致?lián)p失的處理方式，以增強(qiáng)對(duì)中介的約束力度。

若中介未如實(shí)報(bào)告權(quán)利瑕疵，或未協(xié)助完成產(chǎn)權(quán)調(diào)查導(dǎo)致委托方后續(xù)交易受阻，需在3個(gè)工作日內(nèi)全額退還已收傭金，并賠償委托方實(shí)際損失（包括但不限于已付房款的資金占用利息、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)）。

案例二：施先生與中介簽訂《房屋出售VIP服務(wù)協(xié)議》，中介以300萬(wàn)元交易價(jià)格為基數(shù)估算應(yīng)繳納稅費(fèi)為1.5萬(wàn)元。但實(shí)際上，這一房屋系售后公房且發(fā)生過(guò)繼承，產(chǎn)權(quán)登記情況較為特殊，距離出售時(shí)間未滿五年，最終施先生需繳納稅費(fèi)31.5萬(wàn)元。法院認(rèn)為，中介直至買(mǎi)賣(mài)雙方簽署網(wǎng)簽合同的次日才審查資料、復(fù)核稅費(fèi)，造成施先生需承擔(dān)的稅費(fèi)大大超出其合理預(yù)期，未盡到專(zhuān)業(yè)審查義務(wù)，應(yīng)就施先生的損失承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

隨著二手房交易市場(chǎng)的日趨活躍，房產(chǎn)中介方匯總供求信息、提供交易便利的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)職能日益凸顯。交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方均有正當(dāng)理由信賴(lài)中介方在促成締約時(shí)已為其利益保護(hù)做到了專(zhuān)業(yè)審查。稅費(fèi)估算即為其中的重要環(huán)節(jié)，影響交易方在充分掌握信息的基礎(chǔ)上作出是否締約的合理判斷，也是中介在履行居間義務(wù)過(guò)程中是否存在重大瑕疵的標(biāo)準(zhǔn)之一。

要求中介提供書(shū)面稅費(fèi)估算表，明確契稅、個(gè)稅、增值稅等稅種的估算金額、計(jì)算依據(jù)，如房屋原值、交易年限、上海稅費(fèi)政策等，并由中介方簽字蓋章確認(rèn)。明確稅費(fèi)估算金額與實(shí)際繳納金額的誤差范圍，超出部分由中介承擔(dān)。

若附件《稅費(fèi)估算清單》已明確載明估算的稅費(fèi)金額與委托方實(shí)繳金額誤差超出百分之五，則根據(jù)委托方提供的稅務(wù)局出具的完稅憑證，超出部分由中介承擔(dān)。

案例三：市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)在檢查中發(fā)現(xiàn)，中介將中介服務(wù)拆分為多個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目，包括“房源信息費(fèi)、帶看服務(wù)費(fèi)、簽約服務(wù)費(fèi)、貸款代辦費(fèi)、過(guò)戶(hù)代辦費(fèi)”等，總計(jì)收取買(mǎi)方2.8萬(wàn)元。經(jīng)查，該公司在中介合同中僅籠統(tǒng)標(biāo)注“中介服務(wù)費(fèi)”，未明確各項(xiàng)細(xì)分服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，且這些服務(wù)本應(yīng)包含在基礎(chǔ)中介服務(wù)范圍內(nèi)。監(jiān)管部門(mén)依法對(duì)該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司罰款5萬(wàn)元并責(zé)令其向已交易客戶(hù)退還違規(guī)收取的分解服務(wù)費(fèi)用。

根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部與市場(chǎng)監(jiān)管總局發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)門(mén)店、網(wǎng)站、客戶(hù)端等場(chǎng)所或渠道，公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)。層層收費(fèi)的套路違反《價(jià)格法》第十三條及《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十八條，監(jiān)管部門(mén)可處罰款，并責(zé)令退還違規(guī)費(fèi)用。

需在合同中逐項(xiàng)列明服務(wù)項(xiàng)目、對(duì)應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、總金額，拒絕籠統(tǒng)標(biāo)注費(fèi)用或事后新增未約定項(xiàng)目。若合同未明確細(xì)分項(xiàng)目，僅標(biāo)注總傭金，視為打包包含全部基礎(chǔ)服務(wù)，拒絕后續(xù)新增拆分收費(fèi)，留存收費(fèi)通知單、溝通錄音、微信截圖等，第一時(shí)間向上海市市場(chǎng)監(jiān)管局等部門(mén)投訴。

中介服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)約定：

? 基礎(chǔ)居間服務(wù)（包含且不限于）：①房源推薦（提供符合委托方需求的房源不少于____套）；②帶看服務(wù)（每次帶看提供房源基本信息與產(chǎn)權(quán)初步核查結(jié)果）；③簽約協(xié)助（指導(dǎo)委托方與交易相對(duì)方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，審核合同關(guān)鍵條款）；④貸款與過(guò)戶(hù)咨詢(xún)（提供貸款政策解讀、過(guò)戶(hù)材料清單指導(dǎo)，協(xié)助對(duì)接銀行與不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)）；

? 中介傭金：上述基礎(chǔ)服務(wù)打包收費(fèi)，總金額為人民幣 元（大寫(xiě)：____ ），無(wú)其他獨(dú)立拆分收費(fèi)項(xiàng)目；

? 可選增值服務(wù)（需委托方書(shū)面確認(rèn)后生效）：代書(shū)費(fèi)（如需中介代為起草合同文本），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣_(tái)___元，其他服務(wù)均不額外收費(fèi)。

若中介違反本條約定，拆分收費(fèi)或收取未予標(biāo)明的費(fèi)用，需在3個(gè)工作日內(nèi)雙倍退還違規(guī)費(fèi)用。委托方有權(quán)同時(shí)向上海市市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)或房產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)投訴，中介需配合監(jiān)管調(diào)查并承擔(dān)由此產(chǎn)生的全部責(zé)任。

案例四：劉女士通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，中介員工陳先生以種種理由要求劉女士將定金等購(gòu)房費(fèi)用轉(zhuǎn)入其個(gè)人賬戶(hù)，合計(jì)55.7萬(wàn)元。后陳先生私刻公司財(cái)務(wù)章、偽造收據(jù)，將款項(xiàng)占為己用并失聯(lián)。劉女士遂起訴中介公司，法院認(rèn)為，陳先生的收款行為系個(gè)人詐騙，不屬于職務(wù)行為；且中介公司此前多次提醒禁止轉(zhuǎn)賬至個(gè)人賬戶(hù)，劉女士存在輕信過(guò)失，僅能通過(guò)刑事報(bào)案追討款項(xiàng)，基于中介合同要求中介公司承擔(dān)責(zé)任，依據(jù)不充分。

根據(jù)《民法典》第一百七十條，職務(wù)行為需滿足在職權(quán)范圍內(nèi)、以公司名義實(shí)施，若委托方忽視提醒仍將購(gòu)房款轉(zhuǎn)至個(gè)人賬戶(hù)，需自行承擔(dān)過(guò)失責(zé)任。此外，上海二手房交易推行“資金監(jiān)管制度”，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方可將購(gòu)房款交由存量房交易資金監(jiān)管平臺(tái)中獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將不再觸碰房地產(chǎn)交易資金。

要求中介提供監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)，買(mǎi)方所支付的款項(xiàng)直接匯入該監(jiān)管賬戶(hù)。轉(zhuǎn)賬前核對(duì)賬戶(hù)名稱(chēng)，可在轉(zhuǎn)賬中備注購(gòu)房款專(zhuān)用。若中介員工要求轉(zhuǎn)個(gè)人賬戶(hù)，當(dāng)場(chǎng)拒絕并留存溝通記錄。

購(gòu)房款收款賬戶(hù)約定：委托方需將購(gòu)房款（包括但不限于房?jī)r(jià)款、尾款、定金）轉(zhuǎn)入以下資金監(jiān)管賬戶(hù)，轉(zhuǎn)入其他賬戶(hù)（含中介員工個(gè)人賬戶(hù)、非監(jiān)管對(duì)公賬戶(hù)）視為未支付：

資金監(jiān)管賬戶(hù)：

戶(hù)名：

賬號(hào)：

開(kāi)戶(hù)行：

中介公司及其中介人員不得要求委托方將購(gòu)房款轉(zhuǎn)入個(gè)人賬戶(hù)，不得提供個(gè)人賬戶(hù)信息；若中介人員以“加急到賬”“內(nèi)部流程”等理由引導(dǎo)轉(zhuǎn)賬至個(gè)人賬戶(hù)，委托方有權(quán)拒絕。

案例五：肖女士與中介簽訂中介合同，約定《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂即表明買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立，房地產(chǎn)中介居間成功。后，肖女士違約致交易未最終完成。法院綜合考慮合同履行情況、中介實(shí)際提供的服務(wù)、雙方的過(guò)錯(cuò)程度等，酌情調(diào)減了肖女士應(yīng)付的傭金數(shù)額，對(duì)肖女士認(rèn)為該約定系格式條款的主張不予支持。

居間服務(wù)補(bǔ)償費(fèi)本質(zhì)是中介已提供部分服務(wù)的報(bào)酬補(bǔ)償，法院一般結(jié)合中介實(shí)際服務(wù)內(nèi)容，如是否完成帶看、簽約、后續(xù)協(xié)助，交易未成的過(guò)錯(cuò)方，服務(wù)成本酌情考量，避免顯失公平。若中介合同中“簽約即居間成功”“交易未成需付補(bǔ)償費(fèi)”等條款，已通過(guò)加粗、下劃線等方式提示，且委托方無(wú)證據(jù)證明中介存在 隱瞞條款、強(qiáng)制簽約的行為，法院通常不認(rèn)定系無(wú)效格式條款。

需在合同中明確居間成功的標(biāo)志，如需完成網(wǎng)簽、支付首付款等。若因中介過(guò)錯(cuò)致交易未成，保存中介未履行義務(wù)的證據(jù)。簽約時(shí)重點(diǎn)核查此類(lèi)條款，要求中介詳細(xì)說(shuō)明條款含義。

居間成功與傭金支付約定：

? 居間成功標(biāo)志：委托方與交易相對(duì)方簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》且完成網(wǎng)簽備案，視為中介居間成功；僅簽訂《購(gòu)房意向書(shū)》或未網(wǎng)簽的，不視為居間成功，中介不得主張全額傭金。

? 未達(dá)居間成功標(biāo)志的，委托方僅需支付中介已產(chǎn)生的必要服務(wù)成本，總額不超過(guò)____元。

若因委托方自身過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致交易未成，且中介已完成以下服務(wù)的，委托方需支付服務(wù)補(bǔ)償費(fèi)：①完成符合需求的房源/客源推薦（不少于____套/組）；②組織帶看不少于____次；③促成簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》；補(bǔ)償費(fèi)比例為傭金總額的____%。

若因交易相對(duì)方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致交易未成，委托方無(wú)需支付服務(wù)補(bǔ)償費(fèi)；若因中介過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致交易未成，中介需退還委托方已付全部費(fèi)用，并賠償實(shí)際損失（如訴訟費(fèi)、律師費(fèi)）。

案例六：張先生欲購(gòu)置房產(chǎn)，與某中介公司簽訂《居間服務(wù)協(xié)議》，約定中介公司為其提供房源推介、實(shí)地帶看、價(jià)格磋商等服務(wù)，若促成交易，張先生需按成交價(jià)的1.5%支付傭金。協(xié)議簽訂后，中介公司多次帶張先生實(shí)地查看房源，其中一套房屋符合張先生的需求。

中介公司隨即組織張先生與賣(mài)方小王面談，雙方就房屋總價(jià)、付款方式等基本達(dá)成一致，但因部分細(xì)節(jié)未最終敲定，當(dāng)日未簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。張先生為規(guī)避支付傭金，私下聯(lián)系小王，次日便告知中介公司因價(jià)格分歧終止服務(wù)。后張先生通過(guò)一家收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更低的小型中介公司，與小王以相同房屋價(jià)格簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并完成過(guò)戶(hù)。原中介公司知悉后，以張先生構(gòu)成“跳單”為由訴至法院，要求其按原先約定支付傭金。

法院審理認(rèn)為，原中介公司已全面履行居間服務(wù)義務(wù)，為張先生提供房源信息、組織帶看及交易磋商，促成雙方達(dá)成交易意向，張先生為節(jié)省傭金繞開(kāi)原中介另行成交，已構(gòu)成“跳單”違約。

《民法典》第九百六十五條規(guī)定，“跳單”行為的認(rèn)定需滿足以下核心要件：一是委托人與中介人建立合法有效的居間服務(wù)關(guān)系，且中介人已實(shí)際提供服務(wù)；二是委托人利用了中介人提供的房源信息、交易機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)；三是委托人繞開(kāi)中介人直接或通過(guò)第三方與交易相對(duì)方達(dá)成交易。本案中，原中介公司已完成房源推介、帶看及價(jià)格磋商等核心服務(wù)，為張先生與賣(mài)方搭建了交易橋梁，張先生正是基于中介提供的機(jī)會(huì)才與賣(mài)方達(dá)成交易意向。張先生私下聯(lián)系賣(mài)方、通過(guò)其他低價(jià)中介成交的行為，本質(zhì)上是利用原中介的服務(wù)成果規(guī)避傭金支付義務(wù)，理應(yīng)向原中介公司支付報(bào)酬。

對(duì)于中介機(jī)構(gòu)而言，應(yīng)規(guī)范居間服務(wù)流程，在提供服務(wù)過(guò)程中留存完整證據(jù)，如帶看記錄、溝通記錄、面談紀(jì)要、房源信息確認(rèn)單等，明確雙方權(quán)利義務(wù)，為后續(xù)維權(quán)提供支撐；同時(shí)在協(xié)議中明確“跳單”行為的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及違約責(zé)任，強(qiáng)化對(duì)委托方的約束。

對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方而言，應(yīng)恪守誠(chéng)實(shí)信用原則，尊重中介機(jī)構(gòu)的勞動(dòng)成果。若接受了中介提供的核心服務(wù)，不應(yīng)為逃避傭金而繞開(kāi)中介成交。若對(duì)中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議，應(yīng)與中介機(jī)構(gòu)積極協(xié)商，而非采取惡意“跳單”的不正當(dāng)方式。

委托方確認(rèn)，中介基于本協(xié)議提供的房源信息、實(shí)地帶看、交易磋商、聯(lián)絡(luò)對(duì)接等交易機(jī)會(huì)及媒介服務(wù)，均為中介勞動(dòng)成果。委托方在接受中介前述服務(wù)后，不得實(shí)施下列行為：①繞開(kāi)中介，直接與中介推介的交易相對(duì)方訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同；②通過(guò)第三方中介機(jī)構(gòu)、個(gè)人等渠道，與中介推介的交易相對(duì)方訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，且該交易利用了中介已提供的房源信息、帶看服務(wù)或磋商成果。

委托方跳單違約的，應(yīng)向中介支付本協(xié)議約定的全額傭金。中介為追究委托方違約責(zé)任所支出的全部費(fèi)用，包括但不限于律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)等，均由委托方承擔(dān)。

值班編輯：卜玉 唐雨欣