江蘇
南京老城東，曝光一幅低密宅地。
剛剛（1.28），市規劃和自然資源局發布了《南京市主城區（城中片區）—孝陵衛及城中范圍內的滄波門和麒麟門單元控制性詳細規劃》NJZCe010-21規劃管理單元圖則修改(公眾意見征詢)，將位于紫金山下老城東板塊的一幅特殊用地變更為二類居住用地，容積率僅1.5。
看重點：
位置優越。修改地塊位于發展成熟的老城東，與龍湖紫金原著、鳳凰紫金和旭府、鐘鼎山莊等小區為鄰，靠近地鐵2號線孝陵衛站。
稀缺宅地。地塊調整后，容積率從1.7降為1.5，且周邊低密住宅聚集，未來掛牌出讓后或將打造低密四代宅，給周邊帶來更多置業選擇。
01
先來看地塊基本情況。
根據控規單元圖則修改意見征詢，擬修改地塊位于玄武區孝陵衛街道，東至龍湖紫金原著小區、西至晏公廟街、南至晏公廟小區、北至孝陵衛街，用地面積約0.99公頃。
現狀主要為空地，作為臨時停車場使用。
更改前，21-40地塊用地性質為特殊用地（H4），容積率≤1.7，建筑密度≤28%，建筑高度≤24米，綠地率≥30%。
更改后，用地性質調整為二類居住用地（R2），容積率降為≤1.5，建筑密度≤32%，其余指標不變。
從位置及相關指標來看，這幅宅地頗有看點。
從位置上來看，地塊位于發展成熟的老城東，周邊生活配套成熟。
21-40地塊緊靠龍湖紫金原著、鳳凰紫金和旭府等次新房小區，周邊也有雙拜巷1號、晏公廟新村老小區環繞，穿過中山門大街就是鐘鼎山莊，生活氛圍濃厚。
交通上，有中山門大街、雙拜崗等干道覆蓋，地鐵2號線孝陵衛站也相距不遠；商業上，除了龍湖紫金mall，還有正在提檔升級的森林摩爾。
再遠一些，還有南京理工大學、孝陵衛中學、鐘山幼兒園等學校，向北眺望還有延綿的紫金山，宜居指數較高。
從地塊指標來看，21-40地塊的容積率僅1.5，建筑限高24米，這在以低密住宅為主的孝陵衛區域并不算突出。
但周邊老小區較多，新宅地的亮相意味著新樓盤、新產品的即將到來。按照當下市場趨勢，21-40地塊未來掛牌出讓后，或將打造低密洋房四代宅產品，以提高周邊居住品質。
02
老城東趨于成熟、土地資源日益稀缺，孝陵衛區域近幾年來也僅有2幅宅地出讓，分別是綠城·云廬和鳳凰紫金和旭府，目前均有房源供應。
綠城·云廬
2025年6月27日，城東G32地塊經過3輪競拍，被綠城中國以10.22億元總價拿下，成交樓面價19150元/㎡。
后定案名為綠城·云廬，規劃27棟低密住宅，其中包括14棟7層洋房，戶型建面約122-183㎡；13棟3層超低密住宅，戶型建面約294-385㎡。
1.05的超低容積率+廬系+四代宅，多重buff疊身的綠城·云廬市場關注度頗高，是去年南京熱銷盤之一。
就在最近，綠城·云廬再次領證加推，推出4套3層高超低密別墅，戶型建面294-325㎡，銷許均價約51145元/㎡。
鳳凰紫金和旭府
鳳凰紫金和旭府，容積率1.54、限高24米，以4-7層的低密洋房為主，項目于2024年底交付。目前仍有房源在售，主力戶型有約130㎡三房，以及約143㎡、178㎡、249㎡四房，銷許均價約5.57萬/㎡。
除了這兩個新房項目外，老城東的置業選項多以次新房為主。
比如紫金華府，近期成交單價多在3.1萬/㎡左右；還有五礦晏山居，近期成交單價在3.4萬-3.7萬/㎡之間。
當下，孝陵衛區域新房供應既有低密洋房，也有低密四代宅，且二手房市場價格相比前幾年也較為友好，置業選項多樣。
以當下四代宅內卷趨勢，剛剛亮相的21-40地塊，未來或將在低密優勢的基礎上，在產品細節上繼續升級迭代，為買房人帶來更多置業選擇。期待一下。
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