丁彥皓：人民幣兌美元匯率升值會直接推動中國核心城市的房價上漲

人民幣兌美元匯率升值會直接推動中國核心城市的房價上漲

文\丁彥皓-可信財商

一、無論是市場，還是政府的監(jiān)管都決定人民幣兌美元匯率將進(jìn)入上行期，且這一輪上行是長周期與不可逆的

2月10日，人民幣兌美元離岸匯率達(dá)到6.9035，再創(chuàng)歷史新高，而2025年11月末，人民幣兌美元離岸匯率大致為7.12，3個月升值2100多個基點(diǎn)

匯率走勢取決于兩點(diǎn)，即

1、 市場的公允出清

2、 主管部門的人為操縱

無論是市場，還是政府的監(jiān)管都決定人民幣兌美元匯率將進(jìn)入上行期，且這一輪上行是長周期與不可逆的，事實(shí)根據(jù)購買力平價來計，人民幣兌美元的匯率應(yīng)該到3.5左右較為合適

一直以來，人民幣被嚴(yán)重低估的關(guān)鍵是中國經(jīng)濟(jì)依然是外貿(mào)出口導(dǎo)向?yàn)橹鳎惩馔顿Y為輔，但是隨著中國的經(jīng)濟(jì)持續(xù)海外擴(kuò)張，境外投資相對外貿(mào)出口的比例呈現(xiàn)上升的態(tài)勢，在這一背景下人民幣匯率升值就是大趨勢

另外，隨著中國高科技產(chǎn)業(yè)的全面突破，中國外貿(mào)出口的競爭力已經(jīng)基于高附加值，而非低價，自然人民幣匯率升值能夠?qū)崿F(xiàn)國家經(jīng)濟(jì)的利益最大化

最關(guān)鍵，也是最重要的是國家必須借助這一輪全球貨幣寬松出清前期發(fā)展所積累的巨額債務(wù)與實(shí)現(xiàn)新一輪的發(fā)展

只要維持人民幣匯率升值的態(tài)勢，國際資本進(jìn)入中國市場的收益就能夠兜底，自然會大幅涌入，推高中國的資產(chǎn)價格，擴(kuò)張社會資產(chǎn)負(fù)債表，提升消費(fèi)潛力，最大化釋放社會的潛在生產(chǎn)力與創(chuàng)造力，最關(guān)鍵的是能夠?yàn)榍捌诜e累在地方政府與開發(fā)商手中的巨額債務(wù)接盤

二、最近幾年長三角與珠三角部分地區(qū)，尤其上海、深圳一帶的房地產(chǎn)基本面持續(xù)大幅提升，具有極大的投資機(jī)會

目前恰逢全球大國集體貨幣寬松，尤其是中國與美國，低利率與超額貨幣投放必然會推高基本面持續(xù)提升地區(qū)的房價

而中國全面體系化突破的高科技產(chǎn)業(yè)、人口與資本持續(xù)向長三角、珠三角聚集以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資規(guī)模遠(yuǎn)超歷史等現(xiàn)實(shí)決定上海周邊附屬城市的房價上漲具有絕對的基本面支撐，能夠?yàn)橛咳氲馁Y本提高收益與為風(fēng)險兜底

疊加估值極低，上海周邊附屬城市的房價與各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)倒數(shù)第一的甘肅不相上下，具有極大的估值套利空間

另外，隨著中國進(jìn)入低利率時代與這一輪房地產(chǎn)大幅回調(diào)，租金已經(jīng)能夠覆蓋月按揭貸款，租售比已經(jīng)超出10年期國債與5年期LPR的利率，這讓各路資本有了借助銀行貸款空手套的獲益機(jī)會，自然會吸引各路資本蜂擁而入，規(guī)模化的增量資金共同推高房價

十八大之前，中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展定位是效率兼顧公平，而十八大之后，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展定位變?yōu)樾蕛?yōu)先，公平次之，在這一定性轉(zhuǎn)換之下，長三角與珠三角徹底放飛自我，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)持續(xù)大幅拉大與其他地區(qū)的差距，尤其浙江不但達(dá)到了發(fā)達(dá)國家的水平，而且還實(shí)現(xiàn)了共同富裕

由此得知，最近幾年長三角與珠三角部分地區(qū)，尤其上海、深圳一帶的房地產(chǎn)基本面持續(xù)大幅提升，具有極大的投資機(jī)會

三、國家鼓勵外資大規(guī)模的投資國內(nèi)住房，通過擴(kuò)大購買群體與注入增量貨幣的形式人為拉高國內(nèi)的房價

最關(guān)鍵的是2025年6月18日，國家外匯管理局起草了《國家外匯管理局關(guān)于深化跨境投融資外匯管理改革有關(guān)事宜的通知(征求意見稿)》，其中最引人矚目的就是提出了“取消資本項(xiàng)目外匯收入及其結(jié)匯所得人民幣資金不得用于購買非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)的限制”

這次國家外匯總局取消外資購買非自用（投資性）住宅性質(zhì)房產(chǎn)的限制就是國家鼓勵外資大規(guī)模的投資國內(nèi)住房，通過擴(kuò)大購買群體與注入增量貨幣的形式人為拉高國內(nèi)的房價

對中國經(jīng)濟(jì)而言，目前急需增量貨幣人為推高房價來解決遏制中國經(jīng)濟(jì)增長的四大困境，即

1、化解開發(fā)商與地方政府前期積累的巨額債務(wù)

2、擴(kuò)張社會資產(chǎn)負(fù)債表，提振社會信心與改善預(yù)期，鼓勵社會消費(fèi)

3、激活房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)屬性

4、重拾土地財政，鼓勵地方政府的經(jīng)濟(jì)拉動效應(yīng)

人為推高房價是當(dāng)前化解中國經(jīng)濟(jì)所面臨一切困境的“靈丹妙藥”，放之四海而皆準(zhǔn)

戴維斯雙擊是資本最期望的場景，而目前中國部分地區(qū)的房地產(chǎn)受基本面的持續(xù)提升與低估值正處于戴維斯雙擊的臨界點(diǎn)，而激活這一效應(yīng)的最佳選擇就是擴(kuò)大潛在購買群體，持續(xù)注入增量貨幣，人為推高房價，形成賺錢效應(yīng)，使其回歸內(nèi)在價值的合理范疇內(nèi)

四、中央依然對房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的進(jìn)程不滿意，在國內(nèi)持續(xù)出臺激勵政策的背景下，引入國際資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場

理論上這一輪房地產(chǎn)周期在2021年就應(yīng)該要進(jìn)入上行期，但是顧及美聯(lián)儲貨幣收緊的財富收割，2021年中央刻意通過提高房貸利率、出臺“三條紅線”等措施人為將這一輪上行周期推至當(dāng)下

人為強(qiáng)制干涉市場必然會擾亂市場的出清機(jī)制，事實(shí)自2023年8月中央開始激活房地產(chǎn)以來，房地產(chǎn)市場的反應(yīng)極為緩慢，遠(yuǎn)不及2009年與2015年

其實(shí)，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的另一因素是中國房地產(chǎn)市場的基本面發(fā)生了變化，即2009年和2015年是全國城市房價普漲，而這一輪卻是長三角與珠三角極少數(shù)地區(qū)

房地產(chǎn)進(jìn)入上行期的信號已經(jīng)極為明顯，最大的特征有三，即

1、地王頻出，地王是開發(fā)商與地方政府交易的結(jié)果，這一群體對房地產(chǎn)市場的敏感度遠(yuǎn)高于社會大眾

2、交易量放大，財富階層對市場機(jī)會的敏感度也高于普羅大眾，而目前已經(jīng)有大量的新增購買力進(jìn)入

3、新房房價上漲，其實(shí)一直以來，政府為了高價賣地通常會通過差異化的政策制定讓一手房的購買成本遠(yuǎn)低于二手房，便于一手房出售，所以一手房房價是房地產(chǎn)行情到來的風(fēng)向標(biāo)

即使如此，中央依然對房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的進(jìn)程不滿意，在國內(nèi)持續(xù)出臺激勵政策的背景下，引入國際資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場

五、目前政府不惜對國際資本開放房地產(chǎn)市場足以證明政府試圖人為推高房價的急迫性

嚴(yán)格意義來講，目前國際貨幣美元的發(fā)行權(quán)掌握在美國人的手中，而房地產(chǎn)極易形成金融風(fēng)險與財富被收割，如果政府盲目全面對國際資本開放房地產(chǎn)市場，則必然會導(dǎo)致巨量資本涌入，瞬間推高房價，形成資產(chǎn)泡沫與收割本國國民的財富

國際資本規(guī)模大，購買力強(qiáng)，對機(jī)會的敏銳度極高，通常是房地產(chǎn)泡沫的“罪魁禍?zhǔn)住?/strong>

基于此，經(jīng)濟(jì)主權(quán)獨(dú)立國家的房地產(chǎn)市場都會對國際資本限購，杜絕其大規(guī)模的涌入推高資產(chǎn)價格，形成泡沫與金融風(fēng)險，一直以來，對國際資本開放房地產(chǎn)市場的行為定性為經(jīng)濟(jì)主權(quán)的讓渡

但是，目前中央對國際資本全面開放房地產(chǎn)的關(guān)鍵主要是期望國際資本高位接盤中國的地方政府與開發(fā)商債務(wù)，擴(kuò)張社會資產(chǎn)負(fù)債表，擴(kuò)大消費(fèi)以及釋放社會的潛在生產(chǎn)力與購買力

目前政府不惜對國際資本開放房地產(chǎn)市場足以證明政府試圖人為推高房價的急迫性

也就是說，在經(jīng)濟(jì)層面，國際資本投資中國房地產(chǎn)能夠賺四波收益，即

1、 人民幣匯率升值的套利

2、 房地產(chǎn)基本面提升的收益

3、 低估值回歸的套利

4、 租金高于按揭貸款利息的套利

初步估計，2035年，人民幣兌美元的匯率會達(dá)到1：3.5，這就意味著國際資本目前涌入中國，至2035年，僅匯率就具備一倍的套利空間，更別提估值與基本面提升的戴維斯雙擊收益

六、未來幾年長三角與珠三角部分地區(qū)，尤其是上海與深圳一帶的房價會走出一輪與其他地區(qū)截然不同的行情，持續(xù)暴漲導(dǎo)致其與其他地區(qū)的房價呈現(xiàn)“天淵之別”的態(tài)勢

如此誘人的投資機(jī)會必然會吸引國際資本“趨之若鶩”，大規(guī)模的涌入，但是資本的本性是趨利避害，確保低風(fēng)險的高收益

這就意味著國際資本斷然不會投資基本面持續(xù)走衰地區(qū)的住房，更多應(yīng)該是拘泥于基本面持續(xù)提升的長三角與珠三角等極少數(shù)地區(qū)

即使人為推高房價，導(dǎo)致其遠(yuǎn)離內(nèi)在價值，也能夠基于長三角與珠三角的高附加產(chǎn)業(yè)逐步化解房價與基本面之間的“泡沫”

也就意味著，未來幾年長三角與珠三角部分地區(qū)，尤其是上海與深圳一帶的房價會走出一輪與其他地區(qū)截然不同的行情，持續(xù)暴漲導(dǎo)致其與其他地區(qū)的房價呈現(xiàn)“天淵之別”的態(tài)勢

當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場最佳的投資地是上海、深圳的周邊附屬城市，房價極低，且發(fā)展空間無限

資本、產(chǎn)業(yè)與人才是從高房價向周邊低房價地區(qū)逐級流動的，自然會在上海周邊附屬城市形成增量流入，持續(xù)提升基本面與推高房價

疊加目前中國的城市演變已經(jīng)從單一大城市的虹吸效應(yīng)轉(zhuǎn)為城市協(xié)同的紅利外溢，政府大規(guī)模的投資城際高鐵等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加速城市協(xié)同的融合，現(xiàn)已成為極為明確的趨勢等決定，上海、深圳的周邊附屬城市具有極大的投資價值

本文推薦湖州和張江長三角科技城

七、為什么選擇投資湖州的住房？

1、湖州代表未來社會生活頂級追求的水準(zhǔn)

2005年，領(lǐng)導(dǎo)響應(yīng)科學(xué)發(fā)展觀，在湖州安吉余村提出著名的“兩山理論”，即“青山綠水就是金山銀山”，自此生態(tài)環(huán)保成了中國經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展的底線，使任何團(tuán)體和個人絕對不能觸碰的底線

青山綠水的頂級生態(tài)是所有人財富到一定程度之后生活的必然選擇，過去40年湖州錯過這一輪工業(yè)化的機(jī)會，導(dǎo)致其保持了青山綠水的原始生態(tài)，恰恰契合社會財富大爆發(fā)后的頂級生活追求，自然成了財富階層所追求的居住目標(biāo)

2、具有存量零和分配的財富集聚機(jī)會

在全力發(fā)展生態(tài)，且生態(tài)與經(jīng)濟(jì)兩手都要抓的背景下，領(lǐng)導(dǎo)又多次提出“一定要把南太湖建設(shè)好”，尤其幾乎每兩年親自實(shí)地考察，檢查作業(yè)，督促當(dāng)?shù)卣σ愿暗默F(xiàn)實(shí)決定，浙江與湖州必須通過將存量產(chǎn)業(yè)、人才與資本規(guī)模化導(dǎo)入，極速形成規(guī)模，且取得成就，無形中形成了存量財富零和再分配的聚集機(jī)會

3、獨(dú)特的地理位置決定湖州到了大爆發(fā)的時代

湖州緊貼杭州、蘇州與無錫，與上海、合肥與南京近在咫尺，號稱位于長三角的心臟地位，但是由于未趕上上一輪工業(yè)化的浪潮，房價與土地相對低廉，對周邊產(chǎn)業(yè)、資本與人才形成虹吸效應(yīng)

在這一背景下，最近幾年湖州以肉眼可見的速度在持續(xù)崛起，經(jīng)濟(jì)增長處于浙江首位，人口持續(xù)大幅凈流入，大幅縮小與周邊各發(fā)達(dá)城市的距離，無形中成了上海、杭州、南京、合肥、無錫以及蘇州的中心與交通樞紐

同時開建十幾條高鐵、城際高鐵、高速公路以及輕軌，大力打造“軌道上的湖州”大戰(zhàn)略，“要致富，先修路”，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提

湖州作為長三角的中心城市，只有大規(guī)模的發(fā)展交通，降低物流成本，各城市的產(chǎn)業(yè)、人才、資本與資源才會循著低成本的路徑流向湖州，形成增量，推高房價

4、估值極低，具有極大的套利空間

這一輪房地產(chǎn)回調(diào)幾乎對湖州的房地產(chǎn)市場重新洗牌，所有的開發(fā)商都處于崩盤的邊緣，為了輸血、活命都在打折甩，其實(shí)，這恰恰是個“打劫”的超級機(jī)會，妥妥的白菜價

理論上，湖州目前的房貸首付需要15%，但是開發(fā)商會墊部分首付，買房只需5萬塊錢的首付款，利率3.0%，在即將來臨的全球史上最大的惡性通脹和資產(chǎn)泡沫背景下，現(xiàn)在高杠桿買房幾乎是“搶銀行”，這才是妥妥的國家發(fā)錢，而非對股市不切實(shí)際的幻想

5、地處未來500年世界中心地位，具有戰(zhàn)略布局的價值

在我看來，上海以西、無錫以東，蘇州以南與杭州以北這塊地就是黃金鋪成的，未來500年世界的中心，能搶一塊算一塊

6、諸多基礎(chǔ)設(shè)施投資即將釋放基本面提升的效力

這幾年在領(lǐng)導(dǎo)的持續(xù)督促和市場演變下，湖州大興土木、產(chǎn)業(yè)興旺、極速發(fā)展，GDP增長率處于長三角的前列，同時修建四條輕軌與一條城際高鐵

湖杭高速已開通，2024年12月底，滬蘇湖高鐵開通，徹底打通了湖州直達(dá)上海的通道，通蘇滬城際高鐵正在修建，太湖通道已提上日程

城際高鐵的大面積開通必然顛覆已有的房地產(chǎn)模式，將城市的物理空間無限放大，且極其便捷資源的流動

上海、蘇州、無錫與杭州的產(chǎn)業(yè)、資源、資本與人才會持續(xù)涌向價值洼地湖州，理論上湖州會迎來新一輪的發(fā)展，基本面持續(xù)提升，具有極佳的投資價值

目前長三角的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)妥妥的進(jìn)入發(fā)達(dá)國家行列，人類努力的終極目標(biāo)就是“為了活得更好、更久”

在滿足住房的基本需求之后，財富階層必然追求生態(tài)、智慧產(chǎn)業(yè)支撐的高品質(zhì)住宿，湖州有山有水的自然環(huán)境與高科技支撐的智慧型基礎(chǔ)設(shè)施必然會成為下一輪財富階層所追求的生活方式

中央大力支持與長三角經(jīng)濟(jì)紅利的持續(xù)外溢，必然會推動湖州的發(fā)展，湖州的高品質(zhì)生態(tài)與住房將會成為財富階層的首選

目前房價白菜價的現(xiàn)實(shí)，疊加這一輪房地產(chǎn)上行周期，怎么都賺錢，畢竟就是一萬多塊錢一平米，在目前全球集體貨幣寬松的共振效應(yīng)下，房價被嚴(yán)重低估，怎么都賺錢，并且是動輒上百萬的收益

房地產(chǎn)的2008時刻再次到來，錯過2008年，不能再錯過2025年

只需10萬首付，就可以讓子女在湖州獲得一席之地，直接決定家族的未來

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作者簡介：

丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)（投資學(xué)）博士后，專注資本市場，聚焦權(quán)益投資、資本運(yùn)作、大宗期貨、期權(quán)以及宏觀經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域的研究與投資，關(guān)注國際關(guān)系、歷史、哲學(xué)與宗教