從夯到拉，銳評(píng)南海十大板塊

這是一個(gè)最壞的時(shí)代，因?yàn)椤百I房閉眼入”的紅利早已消失；這又是一個(gè)最好的時(shí)代，因?yàn)榘鍓K與板塊之間，‘夯’與‘拉’的界限從未如此清晰。

放眼佛山南海，早已不是那個(gè)“只要是桂城就能漲，只要近廣州就能買”的草莽時(shí)期，有的板塊成了名副其實(shí)的“佛山頂流”，有的地方卻在規(guī)劃圖紙里逐漸迷失...

今天，淘房君將用最真實(shí)的數(shù)據(jù)和最直接的邏輯，帶你穿透迷霧，探尋南海哪些板塊是真“夯”實(shí)，哪些板塊是真“拉”垮。

01.

千燈湖

佛山樓市的定海神針

在佛山，千燈湖作為佛山第一個(gè)真正意義上的CBD，從2001年一期建成投入使用至今，佛山城市的臉面，基本都在這兒。

早些年喊著要做“下一個(gè)千燈湖”的板塊，至今還是沒(méi)有辦法超越千燈湖，甚至差距越來(lái)越大。

佛山，真的是無(wú)處不燈湖。

2025年，全市一手房賣得最貴的板塊，依舊是千燈湖。

過(guò)去，現(xiàn)在和未來(lái)，叫千燈湖一聲“大哥”，它當(dāng)之無(wú)愧。

02.

三山新城

中長(zhǎng)期爆發(fā)力大

如果說(shuō)千燈湖是南海那位已經(jīng)步入巔峰、出入西裝革履的“霸總（夯）”，那么三山新城就是那個(gè)穿著潮牌、正憋著勁兒要超車的“二當(dāng)家”。

三山新城位于禪城、南海、順德三地交匯點(diǎn)，北臨廣州廣鋼新城，東面洛浦，南接廣州南站，與琶洲、珠江新城、客村也就半個(gè)多鐘的車程，深受廣州客青睞，是“吃紅利”最快最多的板塊。

目前，區(qū)域內(nèi)已進(jìn)駐有虎牙全球研發(fā)總部、歡聚集團(tuán)產(chǎn)業(yè)互聯(lián)總部、宏旺集團(tuán)等多個(gè)科創(chuàng)頭部企業(yè)，佛羅倫薩小鎮(zhèn)、南海外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等城市配套也紛紛落成。

而交通方面，有南海新交通、地鐵2、4、11號(hào)線加持；海珠灣隧道計(jì)劃2025年建成通車，可實(shí)現(xiàn)廣州南站和廣州中心城區(qū)，15分鐘互達(dá)。

超多個(gè)重磅項(xiàng)目落地，商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、交通全發(fā)力，三山新城的后勁是十分強(qiáng)勁的，如果從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，三三山的發(fā)展路徑和價(jià)值會(huì)像廣州科學(xué)城一般。

樓市方面，目前三山新城主要在售新盤主要有：萬(wàn)科天空之城（均價(jià)約20000元/平），萬(wàn)科璞悅山（均價(jià)約22000元/平）、中交瀧灣云城（均價(jià)約24500元/平）、保利華僑城云禧（均價(jià)約19500元/平）。

總的來(lái)說(shuō)，三山新城一線臨廣，有地鐵、有書包，優(yōu)勢(shì)非常明顯，隨著行情回歸，后續(xù)將有很大的發(fā)揮空間。

03.

映月新城

居住屬性拉滿了

相比于三山新城想彎道超車，映月新城可以衛(wèi)視為千燈湖的“接班人”。在桂城土地極度緊缺的今天，映月新城成了南海政府的“心頭肉”。

這里的規(guī)劃非常有邏輯，學(xué)校、公園、商業(yè)，像樂(lè)高一樣一個(gè)接一個(gè)往上搭。

尤其是25年發(fā)布的產(chǎn)業(yè)空間布局規(guī)劃上，這里將打造佛山總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)，依托三大總部基地，四大產(chǎn)業(yè)軸線，持續(xù)釋放6000畝產(chǎn)業(yè)用地，為引入各類總部企業(yè)提供用地空間保障。

TA是目前南海改善型客戶最糾結(jié)的地方：買不起千燈湖，看不上老城區(qū)，選映月湖正好。

04.

大瀝

“手無(wú)寸鐵”

作為2024鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)全國(guó)第6名，中國(guó)鋁材第一鎮(zhèn)，大瀝這些年牢牢接住了千燈湖北延這一波富貴流量。

產(chǎn)業(yè)招商，活力全開(kāi)，引入超千萬(wàn)元項(xiàng)目31個(gè)。其中，超10億元產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目4個(gè)，超億元產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目10個(gè)，已動(dòng)工建設(shè)項(xiàng)目15個(gè)。

外加8所中小學(xué)、幼兒園正式開(kāi)學(xué)，5所中小學(xué)擴(kuò)建竣工，新增優(yōu)質(zhì)學(xué)位7665個(gè)。

常住人口達(dá)到80萬(wàn)人，屬于佛山當(dāng)之無(wú)愧的人口大鎮(zhèn)。

但就是這樣大瀝，依舊沒(méi)能開(kāi)通一條地鐵線。

但是大瀝的房子不愁賣，因?yàn)楸镜卮罄刑唷?/p>

05.

里水

被金沙洲“綁架”的優(yōu)等生

里水與廣州接壤長(zhǎng)達(dá)33公里，對(duì)外都是被稱作廣佛同城的橋頭堡。

這里憑借環(huán)境、交通、房?jī)r(jià)，吸引廣州客跨城置業(yè)，據(jù)說(shuō)約40萬(wàn)“廣佛候鳥”，就有大半人生活在里水。

并且，整個(gè)里水板塊的購(gòu)買力格局，主要集中在里水靠金沙洲的區(qū)位，并且以廣州客為主。

缺點(diǎn)也是非常明顯，誰(shuí)住誰(shuí)知道。網(wǎng)友曾吐槽：如果要選佛山十大交通黑點(diǎn)，必投里水一票。

往廣州方向的，擁堵是常態(tài)，尤其是節(jié)假日，幾百米開(kāi)了半小時(shí)。

06.

獅山

孤獨(dú)的巨無(wú)霸

獅山的GDP在全國(guó)鎮(zhèn)域中排第一，但獅山的住宅市場(chǎng)卻總是帶不動(dòng)。

獅山的問(wèn)題在于“職住分離”。大家在獅山打工掙錢，然后回桂城或禪城花錢買房。博愛(ài)湖板塊雖然美如畫，但缺乏足夠的商業(yè)活力。

07.

羅村

機(jī)場(chǎng)陰影下的剛需板塊

說(shuō)羅村是“南海的地理中心”，羅村人自己都要苦笑一聲。

這里被佛山機(jī)場(chǎng)和高鐵站包圍，聽(tīng)起來(lái)是交通樞紐，住起來(lái)卻是‘噪聲與塵土齊飛’。

這里的房?jī)r(jià)曾經(jīng)是剛需的“港灣”，畢竟離禪城核心區(qū)也就一腳油門。

但尷尬的是，當(dāng)千燈湖在講金融，三山新城在講科創(chuàng)故事時(shí)候，羅村還在努力解決糟糕的城市界面問(wèn)題。

所以，羅村的房子，本地人自住可以，投資別碰了。

08.

丹灶

什么時(shí)候能夠燥起來(lái)

丹灶板塊，曾經(jīng)被戲稱為南海“西吊絲”。

復(fù)盤丹灶樓市，慘字當(dāng)先。

時(shí)間拉回到數(shù)年前，丹灶還被歸為佛山的“價(jià)格洼地”。

2017年初，丹灶新房均價(jià)僅在千字頭，包括桂丹頤景園、云山峰境、天晟海琴灣、祈福南灣半島、上林一品、和豐穎苑、珍豐廣場(chǎng)，價(jià)格在6500元/㎡—9000元/㎡區(qū)間，戶型單位多以剛需性為主。

期間有兩個(gè)代表作，一是來(lái)勢(shì)洶洶的碧桂園，進(jìn)駐即將房?jī)r(jià)拉漲至8000元/㎡，隨后的美的翰湖苑，首次沖萬(wàn)。

丹灶樓市的巔峰時(shí)期，是2021年保利碧桂園學(xué)府里首開(kāi)，均價(jià)達(dá)到1.3萬(wàn)-1.4萬(wàn)/㎡，而且賣得非常好。

隨后跟著時(shí)代一起隕落。

2023年，成交套數(shù)最大跌幅是丹灶，從2022年的1118套到2023年的343套，成交堪稱“膝斬”。

原因之一是供應(yīng)量減少，而之所以供應(yīng)量減少是開(kāi)發(fā)商不拿地，無(wú)開(kāi)發(fā)。

以超級(jí)大盤桂丹頤景園為例，2020-2021年，是絕對(duì)的高峰，成交價(jià)起步1.1萬(wàn)/平，大部分是1.2萬(wàn)/平，而最高可以頂破1.3萬(wàn)/平。

如今，66萬(wàn)可以上車一套三房，簡(jiǎn)直虧麻了！

拋開(kāi)高明、三水等區(qū)域，佛山主城區(qū)樓市鄙視鏈，丹灶一定在底部。

哎，樓市的小透明，沒(méi)有辦法。

09.

西樵

買入就是傳家寶

西樵山很出名，黃飛鴻很出名，但西樵的樓盤……好像總是差點(diǎn)意思。

當(dāng)周邊板塊都在瘋狂蓋寫字樓、搞高新產(chǎn)業(yè)時(shí)，西樵還在糾結(jié)‘文化傳承’和‘經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)’的平衡點(diǎn)。

所以這里的房?jī)r(jià)常年卑微地維持在“1字頭”，

對(duì)于剛需而言，之類沒(méi)有軌道交通，西樵就是“遠(yuǎn)方的家”；對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，這里的房子流動(dòng)性極低，買入基本就等于準(zhǔn)備“傳家”了。

10.

九江

南海的“邊角料”

九江是南海最‘靜謐’的角落，靜謐到連房產(chǎn)中介都不太愿意往這兒跑。

這里守著西江，自顧自地過(guò)著慢生活，像是南海行政版圖上一個(gè)可有可無(wú)的備注。

在這里，你感受不到廣佛同城的焦灼，也看不見(jiàn)資本運(yùn)作的瘋狂。

最后總結(jié)，九西丹三個(gè)板塊是連在一起的，人員流動(dòng)密集。

如果按價(jià)值劃分梯隊(duì)，那淘房志認(rèn)為西樵>丹灶>九江

這里的紡織廠挺多的，與大瀝鹽步、廣州中大來(lái)往密切，廠主們實(shí)力其實(shí)不錯(cuò)，這些oldmoney喜歡買別墅自住，尤其是聽(tīng)音湖附近的別墅，環(huán)境好空氣好。或者是自己建“土別墅”，很少去買平層投資。

所以，西樵買房，也僅限于挑環(huán)境好樓盤的自住，因?yàn)橐?guī)劃紅利和配套不知道要再過(guò)多少年才能到西樵。

丹灶因?yàn)榭拷{山，前幾天資金夠不上獅山的人，會(huì)退一步買入丹灶。

不過(guò)丹灶泡沫不大，一直穩(wěn)定在1萬(wàn)出頭一平，所以入場(chǎng)的人多數(shù)情況是沒(méi)賺離場(chǎng)。

九江作為“邊角料”，除了有重大利好事件，否則很難翻身了。

以上三鎮(zhèn)，除非自住，否則低價(jià)也不要買。