沒有最低只有更低!溫州南浦實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)房7600、阿爾勒2200元/平成交

整體市場雖然成交價(jià)起色不明顯，但市場成交熱鬧非凡。

今天，位于鹿城南浦的棋藝組團(tuán)9幢302室，建面約84.16㎡，起拍總價(jià)約73萬元，起拍單價(jià)約0.87萬元/㎡，共吸引了7人報(bào)名參與拍賣，經(jīng)過16輪競價(jià)，成交總價(jià)約88萬元，成交單價(jià)約1.05萬元/㎡。

位于鹿城南浦的雄鷹組團(tuán)10幢603室，建面約113.52㎡，起拍總價(jià)約66萬元，起拍單價(jià)約0.58萬元/㎡，共吸引了11人報(bào)名參與拍賣，經(jīng)過14輪競價(jià)，成交總價(jià)約86萬元，成交單價(jià)約0.76萬元/㎡。

鹿城仰義的阿爾勒（秀峰里）三組團(tuán)11幢204室，建面約92.33㎡，起拍總價(jià)約20萬元，起拍單價(jià)約0.22萬元/㎡，共吸引了1人報(bào)名參與拍賣。僅經(jīng)過1輪競價(jià)，成交總價(jià)約20萬元，成交單價(jià)約0.22萬元/㎡。

同天，阿爾勒（秀峰里）三組團(tuán)9幢805室，建面約111.19㎡，起拍總價(jià)約35萬元，起拍單價(jià)約0.31萬元/㎡，無人報(bào)名、流拍。

還有鹿城新田園7組團(tuán)13幢202室，建面約140.96㎡，起拍價(jià)約71萬元，起拍單價(jià)約0.5萬元/㎡，共吸引了2人報(bào)名參與拍賣，經(jīng)過6輪競價(jià)，成交總價(jià)約74.5萬元，成交單價(jià)約0.53萬元/㎡。

下面我們一起來看下，今天拍賣房源的具體情況。

（拍賣市場是二手房市場的的局部縮影，與常規(guī)二手房市場存在較大的差異，并不能代表整體二手房市場，僅供參考。）

01、南浦住宅區(qū)

雄鷹組團(tuán)位于鹿城區(qū)南浦路與溫迪路交匯處東面；棋藝組團(tuán)位于春暉路與劃龍橋路交匯處西南面。

據(jù)了解，這一帶作為上世紀(jì)90年代建設(shè)的大型居住小區(qū)，早前的規(guī)劃已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于時(shí)代發(fā)展，導(dǎo)致出現(xiàn)了不能滿足停車需求、人車不分流、小區(qū)基本無綠化配套、無電梯等問題，這也是很多老小區(qū)的通病。

但因此，也帶來了極致的繁榮，周邊底商繁多，人居氛圍濃厚，生活便利性很高，早年部分商鋪月租金能超過1000元/㎡。

該小區(qū)的原本的核心賣點(diǎn)是南浦小學(xué)以及南浦實(shí)驗(yàn)中學(xué)本校的學(xué)區(qū)資源，隨著這兩所學(xué)校出現(xiàn)了嚴(yán)重的分流情況，又隨著房產(chǎn)市場下行，原有的溢價(jià)泡沫被大幅擠出，現(xiàn)該小區(qū)的自?。ǔ鲎猓﹥r(jià)值再次成為購房的重要考量因素之一。

本次拍賣的棋藝組團(tuán)9幢302室，樓梯房3樓。房源未騰空，繳納全款后兩個(gè)月內(nèi)交付，內(nèi)部為帶裝修狀態(tài)，騰空后現(xiàn)有裝修情況難以保證。

房源實(shí)景圖

另一套雄鷹組團(tuán)11幢603室，樓梯房6樓（次頂樓）。

房源已騰空，內(nèi)部附帶簡單裝修，較為雜亂，收拾一番購買家具后，可拎包入住。

房源實(shí)景圖

據(jù)溫都平臺消息，截止2025年9月，棋藝組團(tuán)僅成交一套，71㎡以115萬成交，折合單價(jià)約1.62萬/㎡；

2025年9月，周邊其他同施教區(qū)的小區(qū)，以70-80㎡戶型為主，總價(jià)基本在125-150萬。面積相近的房源，成交相對少一些，總價(jià)在170-208萬之間：

目前，棋藝組團(tuán)60-80㎡二手報(bào)價(jià)約1.3-1.7萬元/㎡；雄鷹組團(tuán)60-80㎡二手報(bào)價(jià)約1.1-1.7萬元/㎡，具體價(jià)格受裝修、樓層、入學(xué)年份等因素影響；

因此，這兩套拍賣的房源的起拍價(jià)格相當(dāng)便宜，所以都能吸引了10人左右的報(bào)名人數(shù)，報(bào)名熱度比想象中的高。但最終成交價(jià)還是低于市場價(jià)不少，競買客戶相當(dāng)冷靜，如果接下來南浦小學(xué)及南浦實(shí)驗(yàn)中學(xué)本校的分流情況能有所緩解，相信這一帶的價(jià)格有望回暖。

02、陽光100·阿爾勒（秀峰里）

位于鹿城仰義林宋組團(tuán)林里片區(qū)。

四面環(huán)山，周邊生活配套較為稀缺，自然條件較為突出，東南側(cè)有超大的草坪，以及溫州市廣場路小學(xué)阿爾勒分校。同時(shí)也因?yàn)閰^(qū)位略遠(yuǎn)，地勢偏高，導(dǎo)致類似水電、燃?xì)赓M(fèi)等生活費(fèi)用略高一些。

陽光100·阿爾勒規(guī)劃總占地面積約為3000畝，一、二級聯(lián)動開發(fā)360萬㎡，體量龐大。當(dāng)時(shí)目標(biāo)是打造集生態(tài)居住、度假休養(yǎng)、運(yùn)動休閑、投資保值等功能于一體，還原山水田園本色，植入歐洲新市鎮(zhèn)風(fēng)格，成為溫州首席“山水田園城鎮(zhèn)，宜居生活大城”。

可惜，后來隨著開發(fā)商的資金出現(xiàn)了問題，這個(gè)小區(qū)的名聲就急轉(zhuǎn)直下，變得頗受詬病。一組團(tuán)、二組團(tuán)如期交付，三組團(tuán)本來應(yīng)該在2020年11月交付，后因資金問題，拖沓了兩年左右，在政府專班的介入下，終于在2023年1月交付。后續(xù)組團(tuán)、配套等功能設(shè)施的開發(fā)、建設(shè)就遙遙無期。

底圖來源：溫州房哥

本次拍賣的房源位于秀峰里三組團(tuán)的9幢805室、11幢204室，三組團(tuán)雖然是距離西北側(cè)不利因素較近，但現(xiàn)場基本看不到影響，因?yàn)閯偤锰幱谏降膬蓚?cè)，互為山的另一面。

其中11幢位于三組團(tuán)南側(cè)，挨著東面的二組團(tuán)，同時(shí)該小區(qū)地勢偏高，早上采光略受影響，視野較為開闊。一層8戶，但4戶為同一樓幢，因此04室算夾邊套，并通過連廊入戶。

房源已騰空，內(nèi)部為毛坯狀態(tài)，需要從零開始裝修。

房源實(shí)景圖

2019年7月，11幢204室開盤備案價(jià)約為105萬元，開盤普惠折扣以96折+3萬元計(jì)算，實(shí)際毛坯總價(jià)約98萬元，毛坯單價(jià)約1.068萬元/㎡。

今天的成交價(jià)相當(dāng)于當(dāng)年的開盤價(jià)的2折，算上裝修成本的話，價(jià)格表現(xiàn)稍差。

據(jù)冰山平臺，2025年9月秀峰里三組團(tuán)成交1套建面約50㎡房源，成交總價(jià)約20萬元，成交單價(jià)約0.4萬元/㎡；成交1套建面約74㎡房源，成交總價(jià)約28萬元，成交單價(jià)約0.39萬元/㎡；

2025年7月成交1套建面約74㎡房源，成交總價(jià)約27萬元，成交單價(jià)約0.37萬元/㎡；成交1套建面約105㎡房源，成交總價(jià)約40萬元，成交單價(jià)約0.38萬元/㎡；

目前，秀峰里三組團(tuán)房源掛牌報(bào)價(jià)單價(jià)約0.4-0.6萬元/㎡，大多為毛坯狀態(tài)，部分硬軟裝齊全的房源，價(jià)格要更高一些。

今天成交的房源所在的樓幢尚可，對應(yīng)的樓層太低，好在地勢偏高，東南側(cè)組團(tuán)樓幢的遮擋有限，南面擁有景觀視野，有一定加分。

不過房源內(nèi)部為毛坯狀態(tài)，又是事故頻發(fā)的三組團(tuán)，影響了市場信心，又疊加了拍賣市場上客戶撿漏的心態(tài)，最終導(dǎo)致成交價(jià)低于市場價(jià)不少，還是有性價(jià)比的。

畢竟成交總價(jià)才一輛普通汽車的價(jià)格，這買房門檻已經(jīng)是低的可怕了，自然不能要求更多。

03、其余房源拍賣成交情況

至于今天其他房源的拍賣情況，如下圖：

從上圖可以看出，市場的成交分化程度還在加深。

其中位于鹿城南郊的新鹿園11幢1701室，建面約131.52㎡，起拍總價(jià)為126萬，起拍單價(jià)約為0.96萬元/㎡，最終成交總價(jià)約127萬元，成交單價(jià)約0.97萬元/㎡，溢價(jià)率1%。

位于鹿城七都的鹿島萬象天地（鹿島潤園）19幢504室，建面約139.37㎡，起拍總價(jià)為134萬，起拍單價(jià)約為0.96萬元/㎡，最終無人報(bào)名、流拍。

位于甌海中心區(qū)的華鴻·中央公園（中鴻錦園）8幢302室，建面約118.86㎡，起拍總價(jià)為120萬，起拍單價(jià)約為1.01萬元/㎡，最終成交總價(jià)約165萬元，成交單價(jià)約1.39萬元/㎡，溢價(jià)率38%。

位于甌海新橋的潮啟四季苑拍賣6套房源，建面約127-140㎡，起拍總價(jià)為178-198萬，起拍單價(jià)約為1.4萬元/㎡，最終全部流拍。

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