上海剛剛發(fā)布樓市新政：怎么看待這次年初的“大動作”？

為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、市公積金管理中心等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡稱《通知》），自2026年2月26日起施行。

核心政策要點

1.放寬外環(huán)內(nèi)購房限制：非滬籍家庭或單身人士購買外環(huán)內(nèi)住房，社保連續(xù)繳納年限由 3 年降至 1 年，可購 1 套；連續(xù)繳納社保滿 3 年的非滬籍家庭，允許在外環(huán)內(nèi)增購 1 套。

2.支持長期居住群體購房：明確持有居住證滿 5 年即可獲得購房資格，突破以往僅以社保為認定標準的限制，進一步覆蓋在滬穩(wěn)定就業(yè)生活人群。

3.提高公積金貸款額度：首套住房公積金最高貸款額度由 160 萬元提升至 240 萬元；疊加多子女家庭、綠色建筑最高 35% 上浮政策，單筆最高可貸至 324 萬元，二套房公積金額度同步上調(diào)。

4.執(zhí)行公積金 “認房不認貸”：名下無住房或僅有 1 套住房且公積金貸款已結(jié)清的，再次購房可按規(guī)定申請公積金貸款。

5.加大多子女家庭支持力度：將多子女家庭公積金優(yōu)惠政策適用范圍由首套房拓展至二套房，切實支持改善性住房需求。

6.優(yōu)化房產(chǎn)稅免征政策：滬籍家庭子女成年后購買家庭唯一住房，暫免征收個人住房房產(chǎn)稅，減輕青年家庭首次置業(yè)負擔。

一、進一步調(diào)減住房限購政策

服務宜居安居，促進職住平衡，聚焦?jié)M足居民合理住房需求，《通知》明確進一步調(diào)減住房限購政策。

一是縮短非滬籍居民購買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社保或個稅年限。對非本市戶籍居民家庭或成年單身人士購買外環(huán)內(nèi)住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

二是符合條件非滬籍居民可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房。對在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎上，可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房。

三是符合條件的持《上海市居住證》群體可在本市購買住房。對持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在本市限購1套住房，無需提供繳納社保或個稅證明。

按照上述規(guī)定，非滬籍居民家庭或成年單身人士，自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房；連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購2套住房。持《上海市居住證》滿5年及以上的，在全市范圍內(nèi)限購1套住房。

二、優(yōu)化住房公積金貸款政策

發(fā)揮公積金支持住房消費作用，滿足繳存人在不同階段的宜居安居需求，《通知》規(guī)定優(yōu)化住房公積金政策。

一是適度提高住房公積金最高貸款額度。將繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），本市公積金家庭貸款最高額度可達到324萬元。對購買第二套住房的最高貸款額度也相應予以提高。

二是優(yōu)化貸款套數(shù)認定。對于已使用過公積金貸款的本市繳存人家庭，在本市無住房或僅有1套住房、且當前已結(jié)清住房公積金貸款的，在本市再次購房時可申請公積金貸款。

三是擴大多子女家庭購房支持范圍。公積金貸款支持政策的適用范圍從購買首套住房拓展至購買第二套住房。即對多子女家庭購買第二套住房的，最高貸款額度在本市最高貸款額度基礎上上浮20%。

三、完善個人住房房產(chǎn)稅政策

支持居民置換改善需求，《通知》規(guī)定自2026年1月1日起，對本市戶籍居民家庭中的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個人住房房產(chǎn)稅。即對購房人于未成年時（或于本市個人住房房產(chǎn)稅試點前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在本市新購或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個人住房房產(chǎn)稅。

購房人家庭住房情況發(fā)生變化，符合上述條件的，可向應稅住房所在地稅務機關(guān)重新辦理個人住房房產(chǎn)稅納稅信息申報、認定，從稅務機關(guān)重新認定之次月起調(diào)整納稅，并退還所屬期在2026年1月1日以后多繳納的稅款。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉點評

1、政策出臺的背景

首先，進入2026年，上海新房市場動力開始減弱，根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，1月份上海新房成交同環(huán)比下降在30%-40%之間。盡管有春節(jié)假期和季節(jié)性因素的影響，但考慮到春節(jié)在2月中下旬，樓市的動力在減弱。突出表現(xiàn)在購房需求剛性、剛改主體地位增強，對“低總價、中小戶型”需求增加，導致部分新房需求轉(zhuǎn)向二手房市場，二手房連續(xù)幾個月保持在2.2萬套左右的高位。

其次，二手房中小戶型、中低價位占比明顯增加，比如1月份300萬總價以下的二手房交易，占比達到65%，90平方米以下的占比達到64%，都比2025年12月增加了，顯示市場主力需求開始小戶型化、低總價化，這就導致賣舊買新的置換需求轉(zhuǎn)不動了，直接沖擊到新房的銷售。

2、經(jīng)濟“開門紅”的需要

2026年是“十五五”的開局之年，據(jù)2026年2月發(fā)布的《上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃綱要》及市長龔正主持的系列會議精神，今年經(jīng)濟工作的核心要求可概括為：確保GDP增長5%左右，全力實現(xiàn)“開門紅”，堅持“穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破”，強調(diào)早謀劃、早部署、早啟動、早落實，確保一季度實現(xiàn)“開門紅”，為全年打下堅實基礎。經(jīng)濟開門紅，需要各部門、各單位都要實現(xiàn)開門紅，而樓市基于其高客單價、高總價，無論投資，還是消費貢獻，都是開門紅的重點。

3、政策重點為何在于激活非戶籍購房

此次九條，第一大部分“進一步調(diào)減住房限購政策”，均在于給非戶籍購房松綁，比如外環(huán)內(nèi)社保降至一年，社保1年外環(huán)外不限套數(shù)，社保3年可在外環(huán)內(nèi)增購1套，居住證滿5年及以上可不用社保。從上述政策看，外環(huán)外基本放開限購了，旨在去新房庫存，推動環(huán)上海都市圈；外環(huán)內(nèi)一年社保、3年社保可增購一套等，旨在激活二手房交易，帶動新房交易。

為何要激活非戶籍？2025年12月到2026年1月，上海滬籍購房約占 55% - 60%，非滬籍購房約占 40% - 45%。但同時，戶籍住房自有率比較高，非戶籍人群規(guī)模大，2024年為983.49萬人，占常住人口總數(shù)的比重約為40%。非戶籍人群購房意愿高，對購房成本和門檻比較敏感。更重要的是，激活非戶籍購房，才能消化二手房居高不下的庫存，穩(wěn)定二手房價格，并促進賣舊買新、賣小買大的循環(huán)，這是暢通市場循環(huán)，解決當下市場存在的腸梗阻癥結(jié)的關(guān)鍵。

4、公積金政策力度非常大

一方面，貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），最高額度可達到324萬元；另一方面，在本市無住房或僅有1套住房、且當前已結(jié)清住房公積金貸款的，在本市再次購房時可申請公積金貸款。

首先，政策針對當前購房家庭以剛需和剛改為主，對價格和成本、門檻比較敏感，公積金貸款最高達到324萬，多子女家庭還能上浮20%。考慮到300萬以下二手房占比65%，使得很多家庭無需再出資，僅靠公積金就能購買住房。

其次，新房方面，上海300-500萬占比25%，500萬以上占比65%。這樣，二手房交易能加速的話，再考慮到目前貸款利率很低，交易稅費也降至歷史最低，就能帶動新房交易。

需要注意的是，居民購房積極性下降，導致公積金池子水位上升，個貸率在2026年以來持續(xù)下降，也為政策實施做了保障。當然，國家明確了公積金改革是26年工作重點，上海在公積金上的大力度，也意在此。

5、支持戶籍居民子女購房，挖掘購房潛力

目前，包括上海在內(nèi)，住房政策的著力點，都在挖掘需求潛力。除了上面講的非戶籍，2024年全市居民人均可支配收入91,987元，上海成為全國首個居民年人均可支配收入突破9萬元大關(guān)的城市。可見上海居民之富裕，當然主要是戶籍居民家庭，同時根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，上海戶籍家庭的住房自有率約為68%-70%，住房潛力不算大，考慮到上海戶籍人口老齡化明顯，住房自有率高，“老錢”比較多，潛在的需求就是為子女買房。稅費政策就是為了激活戶籍潛在的需求。

6、政策的影響

上海在新春伊始就出臺九條措施，在降成本、降門檻、提預期方面的信號非常明顯，政策針對新也比較強，對于3月份的節(jié)后小陽春，具有較大的帶動作用。同時，1-2月新房市場比較弱，交易量下滑。不僅政府要實現(xiàn)開門紅，開發(fā)商沖刺全年業(yè)績，也要開門紅，3月份的銷售是開門紅的關(guān)鍵，預計開發(fā)商在3月份會拿出好產(chǎn)品，性價比比較高，定價適宜，而且在促銷政策上也會比較激進。在政策加持、開發(fā)商促銷，以及季節(jié)性旺季等三重利好下，3月份會形成一個小高峰。對于 4-5月份，關(guān)鍵要看3月份的市場能否在政策加持、預期提振下，帶動賣舊買新的良性循環(huán)，讓更多新市民、非戶籍在政策鼓勵和預期提振下實現(xiàn)上車，并驅(qū)動戶籍和有房一族改善。如果能，則上半年就會形成企穩(wěn)的局面

但同時，上海限購政策的調(diào)整，對環(huán)長三角周邊城市可能帶來負面影響，比如非戶籍不再返鄉(xiāng)置業(yè)，而是選擇在上海買房。下一步，要加快推進長三角產(chǎn)業(yè)協(xié)同，產(chǎn)業(yè)鏈合理布局，以產(chǎn)業(yè)驅(qū)動就業(yè)和住房需求的理性分布，這是避免上海虹吸的關(guān)鍵。

億翰智庫點評

第一、從時間點看，上海這次屬于搶跑，在所有城市里搶了個先機，春節(jié)假期剛過，就放出大招，當然，這次動用的政策工具也在預期內(nèi)，可能也是醞釀很久，就等一個時間點放出來。

第二、從動因上看，沒有什么疑問，市場好的時候，政策沒必要出來。當前，市場的表現(xiàn)已經(jīng)到了官方認為可以把政策放出來的點，所以五部委也是春節(jié)假期結(jié)束就快速開工，把政策放出來。在預期很低的時刻，把預期內(nèi)的政策放出來，能給市場帶來一些生機，也不用擔心政策的出臺會帶來市場的過熱。

單單看2月二手房網(wǎng)簽情況，根據(jù)樓市日歷數(shù)據(jù)，截至2026年2月24日，上海二手房網(wǎng)簽不到9000套，而2025年2月這一口徑的數(shù)據(jù)是接近17000套，預計2月的同比降幅會超過40%，市場表現(xiàn)確實偏冷，政策是時候出來了。

第三、從具體的政策內(nèi)容看，限購放開，公積金松綁，房產(chǎn)稅減負都符合我們一直以來對政策方向的判斷，縮短社保/個稅繳納年限，放開外環(huán)限購套數(shù)、公積金貸款額度提升等政策，都屬于政策工具箱內(nèi)儲備政策，目的也是為把購房的門檻降低，把購房者加杠桿的空間放大，給購房者減負，以支持這些有需求的購房者買房釋放需求，“滬七條”政策的出臺或?qū)右徊ㄗ》啃枨蟮尼尫牛o市場注入活力，但也不要想著單一的政策能把市場徹底從底部拉起來，畢竟當時市場下行的根子也并不完全在行業(yè)內(nèi)，需求端的政策并不能“治本”。從過往政策出臺后，市場的表現(xiàn)也能看出這一點，政策出臺后，市場大概率會有即時的反饋，但是政策作用卻未能持續(xù)。

第四、其他城市會不會跟？大概會跟，但是就這幾個方向的政策，很多城市已經(jīng)沒有太多空間，除了個別城市，絕大多數(shù)的城市已經(jīng)是“無限購”的狀態(tài)，可以說是松無可松，政策還有約束的城市，政策的松動也只是時間的問題，上海已經(jīng)出了政策，其他還有政策空間的城市預計也會很快跟進。

第五、從全國的數(shù)據(jù)來看，2025年全國新房成交額是8.4萬億，不足2021年的一半，房地產(chǎn)市場終究是要走出規(guī)模主導的階段，進入到品質(zhì)發(fā)展主導的階段，政策重心之一需要落位于，發(fā)掘更多在產(chǎn)品端有優(yōu)勢，有突破的地方型企業(yè)，比如河南的建控（春節(jié)期間，鄧州建控未來天境銷售額突破1.5億）、哈爾濱的匯龍、臨沂的舜泰置業(yè)、瀘州的恒創(chuàng)、貴州的麒龍等等，鼓勵支持這些企業(yè)建設“好房子”，推動行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。