招商系連送兩員大將，南山集團(tuán)的地產(chǎn)困局終于等來解藥？

大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

近一個(gè)月央企房地產(chǎn)陣營(yíng)陸續(xù)迎來大變革，絕非簡(jiǎn)單的組織調(diào)整與正常人事輪替，而是在行業(yè)深度調(diào)整背景下，具有極強(qiáng)政策信號(hào)意義的戰(zhàn)略性重組。

其中五礦地產(chǎn)退市，華僑城集團(tuán)高管輪番離職，華潤(rùn)置地與中海地產(chǎn)開啟第三輪組織調(diào)整等，央國(guó)企們率先開始主動(dòng)換擋，為搶占城市更新、掘金存量運(yùn)營(yíng)而重塑組織和人才結(jié)構(gòu)。

頭部央企軍團(tuán)持續(xù)鞏固一二線城市地盤，穩(wěn)固業(yè)績(jī)與利潤(rùn)的同時(shí)正在重塑行業(yè)下半場(chǎng)的管控機(jī)制，為各自房企的第二曲線爭(zhēng)取先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

行業(yè)巨變下，誰的戰(zhàn)略能真正破局？市場(chǎng)只認(rèn)價(jià)值創(chuàng)造，不分央企民企。

這幾年國(guó)央企陣營(yíng)調(diào)整力度完全不輸于早期民營(yíng)房企，央企必須成為市場(chǎng)穩(wěn)定的“壓艙石”，而不是繼續(xù)追逐規(guī)模的“沖鋒隊(duì)”。

招商蛇口作為四大頭部央企之一，看似平靜的背后暗流涌動(dòng)，就在剛剛，南山集團(tuán)又空降了一位前招商蛇口大佬級(jí)高管。

3月4日，招商蛇口官宣：招商蛇口董事會(huì)近日收到副總經(jīng)理劉曄先生的書面辭職報(bào)告，劉曄先生因工作調(diào)動(dòng)原因申請(qǐng)辭任公司副總經(jīng)理職務(wù)，不再擔(dān)任本公司任何職務(wù)，將在中國(guó)南山開發(fā)（集團(tuán)）股份有限公司任職。

劉曄，出生于1972年，畢業(yè)于南京大學(xué)法律專業(yè)。在招商局系統(tǒng)數(shù)十年，歷任招商局地產(chǎn)控股股份有限公司法律事務(wù)部總經(jīng)理、副總法律顧問兼法律事務(wù)部總經(jīng)理；

2021年1月13日開始，劉曄憑借著在法律領(lǐng)域的豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)，被委任為公司副總經(jīng)理兼任總法律顧問、首席合規(guī)官。

看抬頭已經(jīng)是屬于央企妥妥的高管序列了，并且是直接分管口法務(wù)與風(fēng)控系統(tǒng)，絕對(duì)的實(shí)權(quán)型選手，公司重大資產(chǎn)投資決策必須要經(jīng)他的手。

不過就在2025年4月，招商蛇口突然發(fā)布公告，劉曄因工作安排辭職了，僅僅保留公司副總，這確實(shí)也不簡(jiǎn)單，直接削權(quán)只是表面，保持央企一貫特色風(fēng)格才是核心。

時(shí)間線再往前推，早在2025年11月14日，招商局置地宣布，蔣鐵峰辭去非執(zhí)行董事、董事會(huì)主席及提名委員會(huì)主席的職務(wù)，由朱文凱接任。

這也是繼2025年9月招商蛇口官宣換帥之后，招商局系統(tǒng)內(nèi)部第二次高管調(diào)整，很顯然蔣鐵峰已經(jīng)完全脫離了招商蛇口地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊，走向了招商局集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)層。

蔣鐵峰，1973年出生，研究生學(xué)歷，清華大學(xué)建筑與土木工程領(lǐng)域?qū)I(yè)碩士，高級(jí)工程師。

曾任招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司南京公司總經(jīng)理、華東區(qū)域總部總經(jīng)理兼上海公司總經(jīng)理，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)等職務(wù)。

在他執(zhí)掌華東區(qū)域期間，創(chuàng)造出了令人矚目的業(yè)績(jī)傳奇——華東區(qū)域銷售業(yè)績(jī)的集團(tuán)占比從不足20%直線提升至41%，2018年全年銷售額突破700億。

這一輝煌戰(zhàn)績(jī)?yōu)樗罄m(xù)晉升奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2019年，蔣鐵峰升任招商蛇口總經(jīng)理，與原董事長(zhǎng)許永軍搭檔。

2023年9月，他接替退休的許永軍，出任招商蛇口董事長(zhǎng)，正式執(zhí)掌這家大型央企。

直到2025年11月，中國(guó)南山集團(tuán)又一重大任命：招商局集團(tuán)副總蔣鐵峰空降中國(guó)南山集團(tuán)擔(dān)任董事長(zhǎng)，再次回到了地產(chǎn)領(lǐng)域。

從蔣總辭任招商蛇口董事長(zhǎng)到進(jìn)駐南山集團(tuán)，整個(gè)過程只有兩個(gè)月時(shí)間，小編也不得不佩服如今央企的辦事效率，似乎一切都是提前安排。

那么，中國(guó)南山集團(tuán)究竟是何方神圣，需要?jiǎng)佑檬Y鐵峰這等央企“王牌”？據(jù)招商局內(nèi)部獲悉，這幾年招商局集團(tuán)的核心領(lǐng)導(dǎo)幾乎都兼任了中國(guó)南山集團(tuán)的董事長(zhǎng)。

早在1982年，中國(guó)南山就已經(jīng)應(yīng)國(guó)家南海石油開發(fā)戰(zhàn)略而生，是應(yīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)、招商局牽頭、深圳供地、最終聯(lián)合在港的部分央企發(fā)起成立的國(guó)內(nèi)第一家混合所有制企業(yè)，其第一任掌門人是時(shí)任招商局集團(tuán)常務(wù)副董事長(zhǎng)的袁庚。

可以看到，中國(guó)南山集團(tuán)與招商局集團(tuán)有著一定的股權(quán)關(guān)系，而且都是總部在深圳，我們可以理解為招商局旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的非親兒子角色。

大家對(duì)招商局旗下地產(chǎn)平臺(tái)招商蛇口比較熟悉，但是中國(guó)南山集團(tuán)其實(shí)核心業(yè)務(wù)也是地產(chǎn)開發(fā)為主，旗下南山控股作為上市公司這幾年業(yè)績(jī)并不佳，連續(xù)幾年虧損。

這幾年南山控股眼看著老大哥招商蛇口在地產(chǎn)圈突飛猛進(jìn)，雖然自家也是地產(chǎn)發(fā)家，但是整體來看距離市場(chǎng)化房企差距依然很大。

蔣鐵峰作為央企一線業(yè)務(wù)出身的一把手，空降南山集團(tuán)，或許正是這家老牌混改企業(yè)當(dāng)前最需要的領(lǐng)軍人

早在1997年南山就搞房地產(chǎn)了，建立赤曉工業(yè)園、上海海灣大廈，現(xiàn)在還是上海外灘的地標(biāo)。

但2015 年左右，南山控股才將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入上市公司才規(guī)模化發(fā)展。2018 - 2020年間，在長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、華中和成渝地區(qū)的核心城市積極拿地。

近幾年，南山地產(chǎn)一口氣在上海拿了幾塊地，都在嘉定金山這樣的片區(qū)，嘉定這幾年坑了不少外地來的央企國(guó)企，像南山璞蔓，學(xué)校配套一般，交通不太方便，只能現(xiàn)房打折銷售。

另外在深圳家門口的赤灣，南山1978半島擎峯作為南山集團(tuán)近兩年深圳少有的項(xiàng)目，也迎來了市場(chǎng)毒打，已經(jīng)賣了三年了，案名都不知道改了幾次，至今去化率無法直視。

產(chǎn)品能力業(yè)余，對(duì)市場(chǎng)研判有誤，拿地都是一腦子熱，這些都是擺在南山集團(tuán)牌面上的問題。

對(duì)比明面的問題，南山集團(tuán)最大的問題還在核心高管的不穩(wěn)定性，近3年，中國(guó)南山集團(tuán)的董事長(zhǎng)，總經(jīng)理，旗下上市公司南山控股核心高管就換了多次。

2025年1月11日，南山控股發(fā)布公告顯示，公司董事會(huì)近日收到公司董事長(zhǎng)楊國(guó)林、副董事長(zhǎng)王世云、總經(jīng)理舒謙遞交的書面辭職報(bào)告。

隨后舒謙出任中國(guó)南山總經(jīng)理、以及南山控股第七屆董事會(huì)董事長(zhǎng)，3年來，南山控股迎來的第4任掌門人。

最值得關(guān)注的是，中國(guó)南山董事長(zhǎng)原本是由原南山控股董事長(zhǎng)楊國(guó)林出任的，但是早在2024年12月，楊國(guó)林就已經(jīng)卸任中國(guó)南山董事長(zhǎng)，由招商局集團(tuán)副總經(jīng)理王秀峰接任。

時(shí)間總是這么湊巧，沒有到兩年時(shí)間，王秀峰就在2025年5月直接不干了，天津市第十八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議通過任命，王秀峰由企轉(zhuǎn)政，任天津市副市長(zhǎng)。

一家大型國(guó)企一把手位置居然空了近半年，整體看起來也是匪夷所思，或許這個(gè)位置確實(shí)也不太好干。

整體牌面來看，中國(guó)南山旗下除去傳統(tǒng)物流作為基本面之外，其核心業(yè)績(jī)?nèi)匀贿€是需要地產(chǎn)去支撐，留給蔣總救火的空間有多大，至今仍然是個(gè)謎。

如今，招商蛇口再度輸送一位高管加盟南山集團(tuán)。可以預(yù)見，2026年南山集團(tuán)將迎來深度變革——無論是業(yè)務(wù)層面還是組織架構(gòu)，"刮骨療傷"都是必修課。

當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)早就進(jìn)入優(yōu)勝劣汰的局面，甭管母公司多牛逼，沒有硬實(shí)力的房企終將還是會(huì)被市場(chǎng)淘汰。

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