重慶中心城區(qū)近五年改善住宅產(chǎn)品趨勢分析

近五年重慶改善住宅市場的發(fā)展路徑清晰呈現(xiàn)三個遞進階段：

·2021-2022年（調(diào)整期）：該階段改善產(chǎn)品的核心競爭維度集中于區(qū)位稟賦與資源聚集度，項目周邊核心商圈、軌道交通、教育醫(yī)療等配套的富集程度直接決定項目競爭力；同時頭部房企的品牌附加價值在客戶購房決策中權(quán)重較高，對項目去化效率與溢價空間的拉動作用顯著。

·2023-2024年（探索期）：“第四代住宅”概念于該階段正式引入重慶中心城區(qū)改善市場，同期行業(yè)迎來容積率管控、贈送面積認定等相關(guān)政策松綁的利好支持，房企紛紛圍繞得房率提升、空中庭院設(shè)計、公區(qū)場景優(yōu)化等維度展開差異化產(chǎn)品探索，行業(yè)產(chǎn)品力內(nèi)卷態(tài)勢初步顯現(xiàn)。

·2025年（質(zhì)變期）：“好房子”戰(zhàn)略在重慶中心城區(qū)正式落地，核心標志為居住產(chǎn)品供給從標準化功能滿足向高品質(zhì)宜居方向升級；改善產(chǎn)品正式進入好房子發(fā)展新時代，標志著市場徹底脫離普漲周期邏輯，步入以品質(zhì)差異化為核心的分化發(fā)展階段。

在政策松綁與需求升級的雙重驅(qū)動下，近五年重慶改善住宅經(jīng)歷了從“空間放大”到“場景革命”的深度迭代，產(chǎn)品力進入全面內(nèi)卷的時代。本篇報告旨在梳理這一輪產(chǎn)品演進的核心脈絡(luò)，解析政策紅利如何重塑市場格局，并為行業(yè)預判“好房子”時代的產(chǎn)品趨勢提供參考。

一、 整體市場：供需格局重構(gòu)

重慶中心城區(qū)房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)已完成深度調(diào)整，核心變化可從三個維度拆解：

1.存量主導格局正式確立：

2021-2025年重慶中心城區(qū)二手房成交占比呈逐年攀升趨勢，2025年該占比已達74%（數(shù)據(jù)來源：克而瑞系統(tǒng)），存量市場主導的行業(yè)格局基本形成，“賣舊買新”的置換鏈條成為當前改善需求的核心來源。

2.土地供應(yīng)邏輯清晰轉(zhuǎn)向：

重慶中心城區(qū)核心區(qū)供地呈低密化，容積率1.0-2.0的地塊占比已超50%（數(shù)據(jù)來源：克而瑞系統(tǒng)），低容為主的用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，直接推導出新房產(chǎn)品全面高端化的必然趨勢。

3.客群需求結(jié)構(gòu)完成迭代：

重慶中心城區(qū)改善客群的需求結(jié)構(gòu)已完成階段性轉(zhuǎn)變，從此前的“首置剛需”主導，逐步轉(zhuǎn)向“多改一”“老破小置換”“終極置業(yè)”的多元改善方向，這類客群的核心決策特征為對地段、資源占有度的敏感度顯著高于價格。

二、政策：重塑改善產(chǎn)品底層邏輯

2023-2025年是重慶改善產(chǎn)品開發(fā)規(guī)則重構(gòu)的關(guān)鍵周期，政策端通過「試點破冰-擴圍深化-全面落地」三個階段的有序迭代，引導行業(yè)擺脫傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)開發(fā)邏輯，轉(zhuǎn)向品質(zhì)導向的第四代住宅發(fā)展路徑，所有政策配套的市場數(shù)據(jù)均來源于克而瑞系統(tǒng)。

①2023年試點破冰：計容松綁釋放產(chǎn)品創(chuàng)新空間

2023年重慶正式發(fā)布《中心城區(qū)立體綠化住宅試點工作細則》，首次將“第四代住宅”概念納入本地商品住宅開發(fā)試點體系，為改善類產(chǎn)品迭代提供明確政策依據(jù)。本次試點的核心激勵規(guī)則為對符合條件的開敞式戶屬立體綠化庭院不計容積率，可有效降低合規(guī)試點項目的開發(fā)成本，為產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計留出操作空間；同時早期試點同步設(shè)置了開敞式庭院面積管控、試點項目拿地時間限制等約束條件，凸顯試點階段審慎推進的特征。

②2024年11月政策擴圍：三重松綁激活供給潛力

2024年11月發(fā)布的《支持高品質(zhì)住宅建設(shè)的若干措施》是推動第四代住宅發(fā)展的核心破局性政策，全面解除了此前約束高品質(zhì)創(chuàng)新住宅開發(fā)的三類硬性行政限制，從土地、產(chǎn)品兩端同步松綁：

·取消拿地時間限制：打破此前僅新出讓地塊可申報高品質(zhì)住宅試點的限制，所有存量未開發(fā)地塊無論拿地時間均可適用創(chuàng)新住宅開發(fā)標準，直接降低存量用地轉(zhuǎn)型開發(fā)的門檻，從土地源頭上釋放創(chuàng)新供給潛力。

·廢除100㎡面積門檻：取消此前高品質(zhì)住宅單套建筑面積不低于100㎡的硬性要求，允許開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場實際需求靈活設(shè)定產(chǎn)品面積段，覆蓋更多層級的改善客群，拓寬創(chuàng)新產(chǎn)品的受眾覆蓋范圍。

·放開空間形態(tài)約束：放寬對陽臺、挑空、空中庭院等空間的面積計算規(guī)則與形態(tài)限制，為庭院立體化、高得房率產(chǎn)品的開發(fā)提供制度支撐，政策落地后市場可落地空間得房率超120%的創(chuàng)新改善產(chǎn)品，充分匹配第四代住宅的空間設(shè)計需求。 該政策落地有效激活了大量待開發(fā)的存量土地資源，充分調(diào)動了開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新積極性，為2025年市場質(zhì)變提供了核心政策支撐。

③2025年規(guī)則升級：筑牢品質(zhì)發(fā)展底座

2025年政策進入常態(tài)化落地階段，通過兩個核心節(jié)點的規(guī)則調(diào)整，將前期試點經(jīng)驗固化為全市統(tǒng)一的改善類項目規(guī)劃管理標準：

·5月新規(guī)：圍繞住宅計容規(guī)則做出三大核心調(diào)整，從政策端進一步釋放產(chǎn)品創(chuàng)新空間：取消綠化平臺面積上限，為第四代住宅的庭院立體化設(shè)計破除規(guī)則限制；鼓勵客廳挑高設(shè)計，適用范圍覆蓋200㎡以上四代宅、140㎡以上普宅產(chǎn)品；普宅配套的多功能活動平臺不計入產(chǎn)權(quán)面積，進一步降低改善型產(chǎn)品的空間成本。上述調(diào)整直接打破了此前改善產(chǎn)品的得房率天花板，引發(fā)全行業(yè)的“得房率革命”。

·7月《好房子技術(shù)導則》：圍繞“安全、舒適、綠色、智慧”四大核心維度搭建改善住宅的統(tǒng)一技術(shù)評價框架：安全維度明確建筑結(jié)構(gòu)、消防防護、應(yīng)急保障等底線要求；舒適維度從空間尺度、采光通風、隔音降噪等層面細化居住體驗標準；綠色維度對應(yīng)立體綠化、節(jié)能降耗等建設(shè)要求；智慧維度將智能家居、社區(qū)智慧管理等配置納入標配要求。該導則的發(fā)布正式明確了改善住宅的品質(zhì)評判體系，標志著重慶改善住宅市場正式進入品質(zhì)競爭新周期。

三、產(chǎn)品迭代：改善住宅的核心趨勢演變

近五年重慶改善產(chǎn)品的迭代路徑始終與市場周期、政策導向同頻，供需結(jié)構(gòu)調(diào)整為產(chǎn)品升級提供了需求支撐，第四代住宅相關(guān)政策則為產(chǎn)品創(chuàng)新破除了規(guī)則障礙，所有成交數(shù)據(jù)、產(chǎn)品參數(shù)數(shù)據(jù)均來源于克而瑞系統(tǒng)。

①空間效率躍遷：得房率破120%消解面積焦慮

空間利用效率的突破是改善產(chǎn)品迭代的首要落腳點，核心特征可從三層觀察：

1.成交結(jié)構(gòu)印證中小面積改善為核心需求：2025年1-12月重慶中心城區(qū)120-143㎡面積段產(chǎn)品成交占比達53%，140㎡以下戶型已成為改善市場的主力面積段，清晰反映出主流改善群體對面積適配性、總價可控性的核心訴求。

2.得房率跨越式提升：當前改善產(chǎn)品的設(shè)計邏輯已從傳統(tǒng)的壓縮公攤轉(zhuǎn)向立體空間增值開發(fā)，多數(shù)項目的露臺贈送率可達套內(nèi)面積的40%，得房率普遍突破120%，部分項目甚至可達150%，徹底扭轉(zhuǎn)了傳統(tǒng)住宅得房率偏低的行業(yè)痛點，*招商1872·閱青斕95㎡贈送約30㎡*的產(chǎn)品設(shè)計，就是這類高使用率改善戶型的典型代表。

3.小面積四代宅入市拓寬改善覆蓋邊界：隨著第四代住宅相關(guān)技術(shù)的下沉應(yīng)用，當前市場已出現(xiàn)建面100㎡以內(nèi)的小面積四代宅入市，這類產(chǎn)品在控制總建筑面積、降低購房門檻的前提下實現(xiàn)了空間使用效率的躍升，打破了此前市場普遍存在的“四代宅即大戶型”的刻板印象，讓更多剛需剛改群體也能享受到四代宅的居住體驗。

②庭院形態(tài)升級：立體生態(tài)成為改善產(chǎn)品核心標識

在第四代住宅相關(guān)政策的推動下，庭院空間已完成從非標配贈送向核心居住功能的轉(zhuǎn)變，行業(yè)整體實現(xiàn)了從“平面綠化”到“立體生態(tài)”的跨越：

1.庭院配置實現(xiàn)標準化普及：當前“戶戶有花園、家家有庭院”已成為重慶中心城區(qū)改善住宅的核心標簽，行業(yè)已形成露臺挑高普遍達到6米左右的統(tǒng)一配置標準，既保障了庭院的垂直活動空間，也為多樣化綠化場景的搭建預留了充足條件，建發(fā)·望江云啟是這類配置標準的典型落地樣本，充分融合了庭院的實用屬性與觀景屬性。

2.定向優(yōu)化補齊早期產(chǎn)品體驗短板：針對早期第四代住宅普遍存在的采光不足、私密性差的痛點，新一代改善產(chǎn)品已形成成熟的優(yōu)化路徑：采光維度采用L型庭院布局+錯位設(shè)計，通過轉(zhuǎn)角式空間減少上層遮擋面，同時將上下層庭院位置相互錯開，從結(jié)構(gòu)層面徹底規(guī)避垂直遮擋問題；私密性維度增設(shè)磨砂玻璃隔斷，在不影響庭院整體采光通透性的前提下，完全阻斷相鄰戶的視線互通。華僑城·熙宸推出的“雙平臺”模式正是上述優(yōu)化方案的集成落地樣本，項目將生活功能平臺與綠化景觀平臺做分區(qū)設(shè)計，既保留了立體生態(tài)庭院的綠化屬性，也充分滿足了改善客群對采光、私密性的核心居住需求。

③公區(qū)功能重構(gòu)：場景化運營延伸居住服務(wù)邊界

近五年重慶改善住宅的公區(qū)已從傳統(tǒng)“會所+園林”的展示型配置，轉(zhuǎn)向覆蓋全齡需求的場景化落地，公區(qū)的長期運營能力也成為項目核心競爭力的重要組成部分：

·會所下沉：當前重慶中心城區(qū)高端改善項目中，泛會所已成為標配配置，這類空間打破傳統(tǒng)會所的功能局限，涵蓋私宴、健身、兒童樂園等多元服務(wù)場景，可滿足不同年齡層、不同家庭結(jié)構(gòu)業(yè)主的休閑與社交需求。

·架空層利用：主題化、全齡化的架空層泛會所目前已在重慶改善類項目中全面普及，此類空間解決了傳統(tǒng)架空層閑置、功能模糊的痛點，被明確為業(yè)主的“第二客廳”，可承接鄰里會客、親子互動、長者休閑等多元輕社交場景。

·歸家儀式感：社區(qū)大門、車庫等公區(qū)空間已成為當前重慶改善產(chǎn)品力角逐的新戰(zhàn)場，多數(shù)項目將酒店式度假感作為歸家動線的核心設(shè)計方向，通過場景化的空間營造提升業(yè)主的歸家尊崇感與體驗感，代表性設(shè)計如華僑城·熙宸“超級界面”大門。

四、未來展望：2026年及以后的趨勢預判①供給擴容：2026年新一代好房子項目將超60個

經(jīng)過數(shù)年的市場與政策鋪墊，2025年重慶改善產(chǎn)品已正式進入立體綠化+智能科技新時代，產(chǎn)品端已形成成熟的發(fā)展標準，市場整體完成了從“普漲”向“分化”的質(zhì)變演進。重慶住建部統(tǒng)計顯示截至2026年2月底，全市“好房子”項目累計已達129個，在建規(guī)模1095萬平方米，已實現(xiàn)所有區(qū)縣全覆蓋。其中，2026年一季度新開工“好房子”項目11個。隨著供給端項目的集中落地，重慶改善住宅市場競爭將全面進入深水區(qū)。

②技術(shù)落地：多領(lǐng)域技術(shù)融合破解現(xiàn)存行業(yè)痛點

技術(shù)融合正成為驅(qū)動產(chǎn)品力升級的核心方向，多項此前處于概念階段的前沿技術(shù)應(yīng)用已逐步具備落地基礎(chǔ)：

·無人機物流停機坪：當前不少高端改善項目已在前期規(guī)劃中預留頂層或地面的專用起降空間，搭配低空管理政策的逐步完善，可直接適配未來末端低空物流配送、應(yīng)急物資運輸?shù)刃枨螅瑹o需后期大規(guī)模改造即可完成功能接入，落地路徑清晰可控。

·機器人全域服務(wù)：目前多數(shù)項目已完成智慧門禁、電梯聯(lián)動、公區(qū)智能監(jiān)測等基礎(chǔ)智慧體系的搭建，全域服務(wù)機器人可直接依托現(xiàn)有智慧基礎(chǔ)設(shè)施，實現(xiàn)無接觸配送、公區(qū)安防巡邏、特殊群體陪護等多元服務(wù)，無需對現(xiàn)有社區(qū)智慧系統(tǒng)進行顛覆性重構(gòu)，適配成本與落地門檻較低。

·數(shù)字社區(qū)：結(jié)合當前改善項目普遍應(yīng)用的數(shù)字化建模技術(shù)，可快速搭建覆蓋社區(qū)建筑、景觀、公共設(shè)備、安防體系的數(shù)字底座，實現(xiàn)設(shè)備運維、風險預警、應(yīng)急調(diào)度的全可視化管理，落地的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)條件已成熟。技術(shù)融合的核心價值并非脫離現(xiàn)有產(chǎn)品基礎(chǔ)的盲目創(chuàng)新，而是基于當前改善產(chǎn)品已有的高得房率、立體庭院、場景化公區(qū)等硬件優(yōu)勢，通過跨領(lǐng)域技術(shù)的適配聯(lián)動，進一步激活現(xiàn)有硬件的使用效率，同時針對性破解當前市場面臨的產(chǎn)品同質(zhì)化、配套維護成本偏高的行業(yè)痛點，拓展社區(qū)服務(wù)的邊界與體驗。

③客群適配：產(chǎn)品線細分匹配多元改善需求

隨著市場分化的持續(xù)深化，客群需求的差異化特征愈發(fā)凸顯，為破解當前改善市場存在的同質(zhì)化痛點，未來“好房子”產(chǎn)品線將向更細分方向持續(xù)衍生，形成清晰的客群與產(chǎn)品匹配邏輯：

·養(yǎng)老型改善：這類客群核心需求聚焦居住的實用性與舒適度，對應(yīng)細分產(chǎn)品線核心設(shè)計圍繞康養(yǎng)適配方向展開：打造開闊平緩的室內(nèi)動線，通過場景化公區(qū)規(guī)劃適配老年群體的公共活動空間，借助立體化庭院打造低強度休閑活動區(qū)域，同時以智慧綠色配置為基礎(chǔ)保障居住健康，現(xiàn)房交付模式可讓客群直接核驗居住適配性。

·多孩家庭改善：這類客群核心需求聚焦居住的成長性與功能性，對應(yīng)細分產(chǎn)品線核心設(shè)計圍繞全周期適配方向展開：依托高得房率打造可靈活調(diào)整的可變戶型，通過場景化公區(qū)規(guī)劃適配家庭親子需求的公共配套，借助立體化庭院打造適宜家庭互動的戶外場景，以智慧綠色標配保障全家庭成員的居住健康，現(xiàn)房交付模式可滿足家庭快速入住的置換需求。

·極致精英型改善：這類客群核心需求聚焦居住的專屬感與品質(zhì)感，對應(yīng)細分產(chǎn)品線核心設(shè)計圍繞高端定制方向展開：依托立體化庭院打造私屬性的獨立戶外空間，高得房率可支撐奢闊的功能分區(qū)，通過場景化公區(qū)規(guī)劃適配高端需求的專屬配套，將智慧綠色配置升級為更高階的智能科技方案，匹配精英群體的高品質(zhì)居住需求。

上述研究成果有由克而瑞重慶分析師俞興梅，通過人機協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI報告和數(shù)據(jù)分析功能撰寫。

1.本文章內(nèi)容是由克而瑞重慶分析師俞興梅撰寫。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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