2026年第一批次“土拍”結(jié)束，綠城高溢價(jià)摘得徐涇虹橋主城區(qū)地塊

內(nèi)容摘要：2026年第一批次“土拍”順利完成，成交總價(jià)約68.09億元，綠城以高達(dá)6.57%溢價(jià)率摘得徐涇虹橋主城區(qū)地塊。

今天（3月13日），2026年第一批次商品住宅用地出讓交易活動(dòng)順利完成。

本輪“土拍”安排了3幅地塊，共涉及青浦區(qū)、徐匯區(qū)和嘉定區(qū)三個(gè)行政區(qū)域。土地總出讓面積約10.06公頃，規(guī)劃建筑總面積約19.84萬平方米，成交總價(jià)約68.09億元。

本輪“土拍”溢價(jià)率最高的是青浦區(qū)QPPO-0101單元18-05地塊，綠城以高達(dá)6.57%溢價(jià)率摘得青浦徐涇虹橋主城區(qū)地塊

本輪“土拍”成交樓面價(jià)最高為4.85萬元/平方米，作為本批次唯一中外環(huán)間地塊，徐匯區(qū)S031102單元S04-16地塊“當(dāng)仁不讓”。該地塊規(guī)劃用途為普通商品房、商業(yè)用地，土地面積2.76公頃，規(guī)劃建筑面積5.51萬平方米，最終上海城開（集團(tuán)）有限公司作為唯一競(jìng)買人以起拍價(jià)267500萬元成交。

另外，嘉定區(qū)JDC1-1703單元B06-01地塊，同樣僅一位競(jìng)買人參與競(jìng)拍，最終象嶼地產(chǎn)、北京東亞新華投資集團(tuán)有限公司、中國(guó)金茂聯(lián)合體以底價(jià)145918萬元拿下該地塊，成交樓面單價(jià)約2.45萬元/平方米。該地塊規(guī)劃用途為普通商品房，土地面積3.50公頃，規(guī)劃建筑面積5.96萬平方米。

本文我們將重點(diǎn)介紹一下青浦區(qū)QPPO-0101單元18-05地塊。

本次“土拍”青浦區(qū)共準(zhǔn)備了1幅地塊，該地塊位于青浦東部門戶的徐涇鎮(zhèn)。

青浦區(qū)QPPO-0101單元18-05地塊，其四至范圍東至蟠龍路、南至徐民東路、西至蟠和路、北至?xí)懵贰?/p>

18-05地塊規(guī)劃指標(biāo)如下：

用地面積：38029.65平方米
用地性質(zhì)：三類住宅用地
容積率：2.2
計(jì)容建筑面積：8.37萬平方米
建筑高度：60米

18-05地塊用地面積為38029.65（約57畝），為純住宅地塊，產(chǎn)品為高層住宅。

該地塊本次出讓起拍價(jià)為250996萬元（約25.10億元），起始樓面價(jià)3萬元/平方米

該地塊亮點(diǎn)：

一、區(qū)位優(yōu)越，板塊上隸屬于徐涇虹橋商務(wù)區(qū)，且是虹橋主城區(qū)范疇。

二、交通便利，坐擁雙軌交，地塊東側(cè)一步之遙便是2號(hào)線蟠祥路國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院站，北側(cè)有17號(hào)線蟠龍路站。

本次“土拍”的徐涇地塊共有兩家競(jìng)買人參與競(jìng)拍，分別是綠城（上海致祐置業(yè)有限公司）和象嶼地產(chǎn)（上海象唯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）。

與我們?cè)诒据啞巴僚摹鳖A(yù)告階段報(bào)道時(shí)的評(píng)價(jià)一致，18-05地塊果然是本批次最熱門地塊。

18-05地塊起始價(jià)2,509,960,000元；每輪增價(jià)幅度為5,000,000元；中止價(jià)為3,262,940,000元。

兩家競(jìng)買人交替報(bào)價(jià)，共進(jìn)行了33輪競(jìng)價(jià)，最終綠城以溢價(jià)率6.57%總價(jià)267496萬元（約26.75億元）競(jìng)得徐涇地塊，成交樓面價(jià)為31972元。

盡管最終成交未觸及中止價(jià)，未進(jìn)入“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)競(jìng)拍階段，但6.57%溢價(jià)率已是本批次最高溢價(jià)王了，另外兩幅地塊因僅有一位競(jìng)買人，最終均以起拍價(jià)零溢價(jià)成交。

綠城也是自2023年以來第二次“挺進(jìn)”青浦徐涇鎮(zhèn)。

2023年8月，有19家競(jìng)買人參與競(jìng)拍的雙聯(lián)路北側(cè)36-01地塊，最終綠城在“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)競(jìng)拍階段，以搖號(hào)方式拿下該熱門地塊，地塊出讓價(jià)28.56億元成交樓面價(jià)36850元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)10%。

雙聯(lián)路北側(cè)36-01地塊就是綠城春曉園，其容積率同樣為2.2，但其2年多前的成交樓面價(jià)比這次的18-05地塊貴了4878元/平方米。

那么該樓盤銷售情況如何呢？

綠城春曉園位于徐涇鎮(zhèn)沈海高速以西，四至東至官路浜、南至雙聯(lián)路、西至經(jīng)五路、北至徐德路，板塊上隸屬于虹橋商務(wù)區(qū)拓展區(qū)（非主城區(qū)），地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為62000元/平方米。

我們看到該樓盤住宅部分共分兩期上市，首期開盤于2023年12月。項(xiàng)目共657套，目前可售住宅套數(shù)僅剩23套，去化率高達(dá)96%，賣的非常好，可以說接近清盤了，今年2月起該項(xiàng)目已開始賣車位了。

這次的18-05地塊不僅區(qū)位好，而且成交樓面價(jià)還便宜了4878元/平方米。這對(duì)于綠城操盤來說更是“游刃有余”。

18-05地塊所在的徐涇虹橋主城區(qū)板塊最近一次“土拍”是2025年11月，浙江寶業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以總價(jià)17.3億元競(jìng)得位于18-05地塊西側(cè)的17-05地塊成交樓面價(jià)為31561元/平方米，溢價(jià)率5.17%。

17-05地塊用地面積為24919.52平方米（約37畝），用地性質(zhì)為三類住宅組團(tuán)用地，將用于普通商品房開發(fā)。容積率同為2.2。

也就是說，時(shí)隔一年，18-05地塊成交樓面價(jià)比去年成交的17-05地塊僅貴了411元/平方米。

目前，上述寶業(yè)地塊房源尚未上市。

該板塊近幾年在建樓盤約9個(gè)，這些項(xiàng)目原房地聯(lián)動(dòng)價(jià)區(qū)間在60000元/平方米-69500元/平方米不等（詳見附圖）。

18-05地塊地處虹橋主城區(qū)，周邊配套非常成熟。

教育資源，周邊公辦學(xué)校有實(shí)驗(yàn)蟠文幼兒園、徐涇第一小學(xué)、徐涇中學(xué)；著名民辦教育設(shè)施有世外學(xué)校（幼兒園至高中）等。

另外，板塊內(nèi)今年又將開工兩所公辦學(xué)校，分別是崧澤高架北側(cè)20-10地塊九年一貫制學(xué)校和52-22地塊小學(xué)。其中九年一貫制學(xué)校很可能委托上海中學(xué)管理（具體以政府公告為準(zhǔn)，本文解讀僅供參考）。

具體分析請(qǐng)查閱延伸閱讀：

今年徐涇虹橋主城區(qū)將有兩所學(xué)校開工，小學(xué)項(xiàng)目正式施工招標(biāo)

重磅，崧澤高架北側(cè)20-10地塊九年一貫制學(xué)校新建項(xiàng)目啟動(dòng)招標(biāo)

商業(yè)設(shè)施，地塊周邊有蟠龍新天地、首位奧特萊斯、龍湖虹橋天街購(gòu)物中心等。

交通設(shè)施，地塊北側(cè)除了既有的17號(hào)線蟠龍路站外，其東側(cè)2號(hào)線西延伸蟠祥路國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院站也已開通運(yùn)營(yíng)，可以說出門就是地鐵站，是正宗的雙軌交樓盤。

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（以上解讀僅供參考，最終請(qǐng)以官方公示為準(zhǔn)。）

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來源：上海土地市場(chǎng)等
編輯：大青浦房談